【正文】 成為商業(yè)龍頭 經(jīng)緯物業(yè) 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 事實(shí)上，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 經(jīng)緯物業(yè) 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “廣州第一店 ” 不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌地位，同時(shí)也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場地位。 ? 支持理據(jù) 經(jīng)緯物業(yè) 37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費(fèi)層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 ——廣州第一店 在本項(xiàng)目招商工作中，重點(diǎn)的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國際知名品牌。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠度。 ② 隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)各階層層次也從 “ 金字塔形 ”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀?“ 橄欖形 ” 結(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 經(jīng)緯物業(yè) 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。 ⑥ 個(gè)性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 像狀元坊這類對青少年有強(qiáng)列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營成功。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對其特征厘定項(xiàng)目定位。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場定位。 經(jīng)緯物業(yè) 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目發(fā)展方向建議 項(xiàng)目定位 市場作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場定位。 經(jīng)緯物業(yè) 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會(huì)（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場價(jià)值 經(jīng)緯物業(yè) 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。 經(jīng)緯物業(yè) 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項(xiàng)目更是一個(gè)接一個(gè)先于本項(xiàng)目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項(xiàng)目的推廣造成一定的影響。因?yàn)?，這些出入寫字樓的白領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 這同時(shí)也是本項(xiàng)目有別于周邊同類型項(xiàng)目的最大優(yōu)勢之一。 ? “只租不售 ” 的推廣策略有助于項(xiàng)目整體的經(jīng)營發(fā)展 發(fā)展商推行 “ 只租不售 ” 的推廣策略，把商場的經(jīng)營管理權(quán)統(tǒng)一起來，不但有利于項(xiàng)目在日后的經(jīng)營中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對項(xiàng)目具有管理的主動(dòng)權(quán)，能夠更好的對項(xiàng)目發(fā)展作出適時(shí)調(diào)整。 經(jīng)緯物業(yè) 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國。 經(jīng)緯物業(yè) 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場競爭激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式 專業(yè)市場 游樂式經(jīng)營 一站式經(jīng)營 經(jīng)緯物業(yè) 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項(xiàng)目質(zhì)素分析 優(yōu)勢（ S） ? 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢，是廣州的商業(yè)核心所在。 ? 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營模式。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。 中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費(fèi)亦已得到滿足。 高端消費(fèi)層市場空間有限，廣州作為國際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報(bào)高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報(bào)率為賣點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時(shí)在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。 經(jīng)緯物業(yè) 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 分析 ? 多個(gè)大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。 負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租 東山錦軒現(xiàn)代城 東山口 農(nóng)林下路 商場營業(yè)面積 近 2萬㎡ B3B2停車場， B16F商場， 7F空中花園及住宅會(huì)所， 8F28F住宅 麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。 經(jīng)緯物業(yè) 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 部分在售 /將售的商場項(xiàng)目對比分析 廣州部分在售 /將售的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場 西湖路 占地 8000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，其中商場面積 15470㎡ 1—4層共有 277個(gè)鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場， 16F商場， 7F國際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。 ? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的