【正文】 是新鮮事，眾多的國際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進(jìn)城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費(fèi)觸覺引領(lǐng)時尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強(qiáng)商戶的品牌效果，擴(kuò)大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。如國際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實上，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 37 經(jīng)緯物業(yè) “廣州第一店”不單是指確立項目在廣州的第一品牌地位，同時也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項目市場地位。 ? 支持理據(jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費(fèi)層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 —— 廣州第一店 在本項目招商工作中，重點(diǎn)的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國際知名品牌。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠度。 ② 隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從“金字塔形”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個人消費(fèi)能力強(qiáng)。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 像狀元坊這類對青少年有強(qiáng)列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實的客源，取得經(jīng)營成功。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對其特征厘定項目定位。 因此，尋求項目的發(fā)展路向時，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項目的市場定位。 27 經(jīng)緯物業(yè) 三、項目發(fā)展方向建議 項目定位 市場作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準(zhǔn)確的市場定位。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機(jī)會（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場價值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。 24 經(jīng)緯物業(yè) 劣勢（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。因為，這些出入寫字樓的白領(lǐng)階層正是本項目所針對的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 這同時也是本項目有別于周邊同類型項目的最大優(yōu)勢之一。 ? “只租不售”的推廣策略有助于項目整體的經(jīng)營發(fā)展 發(fā)展商推行“只租不售”的推廣策略，把商場的經(jīng)營管理權(quán)統(tǒng)一起來，不但有利于項目在日后的經(jīng)營中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對項目具有管理的主動權(quán)，能夠更好的對項目發(fā)展作出適時調(diào)整。 22 經(jīng)緯物業(yè) ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國。 20 經(jīng)緯物業(yè) 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場競爭激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式 專業(yè)市場 游樂式經(jīng)營 一站式經(jīng)營 21 經(jīng)緯物業(yè) 二、項目質(zhì)素分析 優(yōu)勢（ S） ? 地理位置優(yōu)越 本項目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢，是廣州的商業(yè)核心所在。 ? 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費(fèi)觀念，開創(chuàng)領(lǐng)先的經(jīng)營模式。當(dāng)本地商家無法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。 中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費(fèi)亦已得到滿足。 高端消費(fèi)層市場空間有限，廣州作為國際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。 13 經(jīng)緯物業(yè) ? 分析 ? 多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。 負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租 東山錦軒現(xiàn)代城 東山口 農(nóng)林下路 商場營業(yè)面積 近 2萬㎡ B3B2停車場， B16F商場， 7F空中花園及住宅會所， 8F28F住宅 麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。 12 經(jīng)緯物業(yè) 部分在售 /將售的商場項目對比分析 廣州部分在售 /將售的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 備注 光明廣場 西湖路 占地 8000㎡，總建筑面積 6萬㎡，其中商場面積 15470㎡ 1— 4層共有 277個鋪位， B1古韻風(fēng)情， B2B3停車場， 16F商場， 7F國際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，89F休閑、娛樂、飲食， 10F空中花園。 ? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打