【正文】 及時掌握市場動態(tài) ① 集中開盤，容易產(chǎn)生轟動效應(yīng) ②市場試探期長，價格更趨合理化 ③客戶儲備充足 ④包裝推廣手段完善 ⑤推廣費用集中 ⑥易于品牌建立 ⑦順市銷售 ① 發(fā)展商回籠資金慢 ②容易造成客戶流失 ③為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠 ④市場變數(shù)加大競爭風(fēng)險 ⑤價格走勢不明朗 入市手段選定 。 ? 低成本、實效性、多途徑、針對性的原則。主流媒體選 擇報紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。 “ 大盤細(xì)做 ” 策略： — 精益求精，有長遠(yuǎn)的質(zhì)量意識，是確保旺銷的根本。 相應(yīng)策略： “大盤小做 ” 策略 — 嚴(yán)格控制每個階段的供應(yīng)量，每次供應(yīng)一定的數(shù)額，造成限量發(fā)售的“瞬間短缺”效應(yīng)。 推廣策略 作好小步快走、長線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備 （ 核心策略之二） ： 整個項目的供應(yīng)量會超過 36萬建筑平方米。 ―― 將項目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素 № 1的特質(zhì)傳達(dá)給消費者。 ―― 城市西區(qū)是項目獲得新聞關(guān)注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。龍園 ]?？焖黉N售 項目傳播推廣策略 （ 核心策略之一 ） ： 項 目 線 城市改造模式 引領(lǐng)片區(qū)生活品質(zhì) 改善城市形象 目的： 體現(xiàn)項目的地位。一園傳承 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 開發(fā)策略： 專業(yè)合作 ——大規(guī)模、大配套、高姿態(tài) 產(chǎn)品策略： 降低門檻 ——低成本、中價位、高品質(zhì) 營銷策略： 快速銷售 ——大營銷、大傳播、大服務(wù) 專業(yè)合作 一園傳承 備選推廣語 龍脈上的人居風(fēng)景 首創(chuàng)入戶花園 龍歸故里 它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨特精神拓展并熔鑄到對社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。 一園 ： 泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時尚、舒適的 36萬平米中心西區(qū)生活館，約 4000戶萬人大社區(qū)。一園傳承 詮釋 : 龍歸故里 ： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。 龍園客戶購買用途： 以 30— 40歲為主 ,30歲以下、 40— 50歲上為輔 自住客戶為主，投資客戶為輔 客戶定位 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 定位語： 36萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū) 龍歸故里 龍園客戶職業(yè)分析 國營企事業(yè)單位： 38% 私企職員： 21% 周邊生意人： 15% 原住民： 10% 公務(wù)員： 8% 其 它： 8% 客戶定位 艾博 龍園 客戶定位 65%20%10%2% 3%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū)賽罕區(qū) 其他艾博 精品 龍文化主題 精品 龍文化主題 精品 龍文化主題 精品 龍文化主題 青城生活樣板 中心西區(qū)龍頭樓盤 兩少 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務(wù)突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設(shè)計突破 中心西區(qū)龍頭樓盤 龍園周邊樓盤動態(tài)分析 20%5% 3%65%7%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū) 賽罕區(qū) 其它片區(qū)樓盤客戶來自區(qū)域 回民區(qū)： 65% 玉泉區(qū)： 20% 新城區(qū)： 7% 賽罕區(qū)： 5% 其 他： 3% 35%8%24%15%10%8%國營企事業(yè) 公務(wù)員私企職員 個體生意人原住民 其它 客戶職業(yè)概況 艾博 龍園周邊樓盤動態(tài)分析 現(xiàn)市均價 ： 2021—2200元 /㎡ 入市均價 ： 1800—1950元 / ㎡ 入市均價 ： 1800— 2021元 /㎡ 現(xiàn)有均價 ： 2021— 2350元 /㎡ 層差 ： 50— 80元 /㎡ 市場價格 70—90 ㎡ 兩房 占 60% 90—110 ㎡ 兩房 占 25% 110 ㎡ 以上 三房 占 10% 其它 占 5% 現(xiàn)市場主力戶型 70— 100㎡ 兩房 相對暢銷 艾博 生意人、公務(wù)員、教師；盟市客戶 周邊居民 30—45 水岸康居 2021 2300 50 6棟， 300多套 5個月銷售 60% 直接銷售 定金 10000元 生意人 50%； 企事業(yè)人員 40%；公務(wù)員、其他 10% 周邊居民（ 70%）；玉泉區(qū)（ 10—20%）；其他（ 10%） 25—45 西海岸 1700 2350 100 1000套： 一期 9棟 750套；二期 3棟。 9月份開盤，至今銷售 15% 先交小定（隨意），再補(bǔ)交 3萬大定，簽定銷售合同 私企員工、生意人、事業(yè)單位 周邊為主、玉泉區(qū)為副 25—30 水岸世紀(jì)（高層住宅） 3500 3500 40—50 138套 80% 直接銷售，交付小定（ 1萬、可退）后補(bǔ)足大定（ 5萬，不可退） 教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領(lǐng)導(dǎo) 周邊 40—55 匯豪天下（二期） 3000 3000 50—80 二期 17棟 現(xiàn)推出 4棟 二期 9月 —今銷售 30% 交付小定（ 1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定 1萬。龍園周邊樓盤動態(tài)分析 項目名稱 價格 規(guī)模 銷售進(jìn)度 入市手段 客戶 入市均價元 /㎡ 現(xiàn)有均價元 /㎡ 層差 元 /㎡ 職業(yè) 區(qū)域 年齡范圍(歲 ) 清水灣 1800 未售 未知 1500戶， 建面 14萬 ㎡ 未售 咨詢中 私企員工為 主 回民區(qū)為主 玉泉區(qū)為輔 30左右 咱家 1950 2021 50左右 一期： 500套（商品房 100套）； 二期： 400套（商品房 300套） 二期咨詢中 一期：交 3—5千小定后，簽定合同交付 3—5萬； 二期：現(xiàn)正咨詢中 一期：企事業(yè)人員 80%； 生意人 10%； 原住民 10% 周邊（ 80%）； 其他（新城、賽罕、其他地區(qū)占 20%） 2545。 案 世華地產(chǎn) 劃 銷 艾博 龍園 營 策 方 艾博龍園項目組 二○○六年十一月三日 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費用