20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)-文庫(kù)吧資料
2024-10-22 15:41本頁(yè)面
【正文】 ， 著力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展 。 ? 國(guó)務(wù)院發(fā)布 2021年 “ 國(guó) 11條 ” 已明確二套房貸首付不得低于 40%， 可見(jiàn)政府已在今年開(kāi)局發(fā)出了收緊信貸的信號(hào) ， 2021年對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸也將收緊 。 ? 隨著 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的白熱化 ， 預(yù)計(jì) 2021年中央將視整體市場(chǎng)環(huán)境不斷完善調(diào)控措施 ， 其中最值得關(guān)注的是信貸政策 。 從執(zhí)政理念角度出發(fā) ， 本屆政府 2021年卸任之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ， 應(yīng)該是在中有保有壓的穩(wěn)定政策下 ， 繼續(xù)向好 。 ? 房地產(chǎn)存在 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 和 屯地溢價(jià) （ 被動(dòng)如資金不足放緩開(kāi)發(fā) ， 主動(dòng)如李嘉誠(chéng)在內(nèi)地有意不開(kāi)發(fā) ） 兩種收益模式 ， 而儲(chǔ)備土地往往是最大的收益來(lái)源 ， 華僑城 （ 深圳 ） 就是兩種模式結(jié)合的典型 。 與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同之處在于， 房地產(chǎn)資金杠桿效應(yīng)明顯 （ 較高的資金周轉(zhuǎn)率 ） ， 放大了自有本金收益率 ， 具有典型的金融性質(zhì) 。 2021 2021 2021 供需決定了地產(chǎn)的長(zhǎng)周期 ， 政策擾動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)脫離市場(chǎng)自身調(diào)整規(guī)律 ， 決定了市場(chǎng)的短周期性 ， 因而不斷有進(jìn)入的機(jī)會(huì) 。 預(yù)計(jì)時(shí)間 政策指向 /預(yù)估 市場(chǎng)表現(xiàn) 開(kāi)發(fā)商策略 近期 2021年前 （暫可判斷 ） “保增長(zhǎng) ” 的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè) ， 打壓的同時(shí)多方呵護(hù) ， 促“ 穩(wěn)定 ” 房?jī)r(jià) 、 地價(jià)不斷上揚(yáng) ， 市場(chǎng)螺旋式上升 ， 自住讓位于投資 ， 物業(yè)保有量急劇擴(kuò)大 跑馬圈地 ， 享受儲(chǔ)地增值的快感 ， 銷(xiāo)售周期越長(zhǎng)越受益 中期 2020年前后 淡化支柱地位 回歸自住 ， 市場(chǎng)漸趨平衡 開(kāi)發(fā)回報(bào)趨向于正常 ， 資產(chǎn)持有獲益明顯 長(zhǎng)期 2030年以后 使其成為國(guó)家稅收的重要來(lái)源 ，按發(fā)達(dá)國(guó)家估計(jì)， 物業(yè)稅占全國(guó)財(cái)政收入 3成以上 城鎮(zhèn)化完成 ， 人口紅利結(jié)束 ， 行業(yè) “ 夕陽(yáng) ” 化 資產(chǎn)持有獲益成主流 8 內(nèi)地由于政策的變化頻繁，導(dǎo)致市場(chǎng)短期調(diào)整激烈、難于判斷，但長(zhǎng)期看還是印證了“政策呵護(hù)”的主線(xiàn) ? 傳統(tǒng)理論認(rèn)為 ， 房地產(chǎn)周期波動(dòng)至少四 、 五年 ， 中國(guó)上一輪周期跨度近 10年 ， 但 2021年以來(lái)的周期調(diào)整只有一年多 。 中國(guó)指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示 2021年中國(guó) 60個(gè)主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長(zhǎng)超過(guò)了 100%， 地方政府土地出讓金收益大幅提高 ， 相當(dāng)于當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的半數(shù)以上 。 ? 從地方層面而言 ， 1994年開(kāi)始的中央 —地方分稅制改革導(dǎo)致收支不均 ， 土地出讓金收入
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