【正文】 共 302 頁 99%。投訴處理率達(dá) 100%。 積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項(xiàng)規(guī)章制度。 負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報(bào)告。 負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。 定期向公司請示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。 組織開展社區(qū)文體娛樂活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容 ，搞好精神文明建設(shè)。 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁 共 302 頁 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修 。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對員工進(jìn)行考核，公正、公平地評價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。 結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外 ,還必須履行下列職責(zé)： 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時(shí)向安防隊(duì)長匯報(bào)，安防隊(duì)長應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ鞍卜绬T聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時(shí)須及時(shí)反應(yīng)并予截停、盤查。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，項(xiàng)目管理中心應(yīng)及時(shí)通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。 《物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出入證”。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)： a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費(fèi) 10 元； b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi) 5 元／月，押金 10 元。 裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。 任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供： a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證； c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書； d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁 共 302 頁 將押金退回業(yè)主（住戶）。經(jīng)過 3 次驗(yàn)收不合格者，項(xiàng)目管理中心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。 c. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在《裝修申請審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。 b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。 j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng)目管理中心統(tǒng)一 規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。 f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂乙?guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 d. 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。 b. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁 共 302 頁 施工管理 a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。簽 訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。 b. 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。 b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 時(shí)效工作制：對所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁 共 302 頁 理和定人定機(jī)制。 機(jī)電設(shè)備的維保管理 小區(qū)機(jī)電設(shè)備 包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。 按照 ISO14000 國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。 環(huán)境服務(wù)管理 環(huán)境服務(wù)是形象工程。 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成。針對項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散 客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁 共 302 頁 高壓水槍 1 1500 1500 剪草機(jī) 2 5000 10000 修邊機(jī)﹨ 綠籬剪 1 6000 6000 小計(jì) 86550 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì) 8655 （殘值） 1118 按 5 年折舊，折舊扣 殘值為 10%計(jì)算 （四） 低值易耗 品攤銷 清潔工具 批 1 3000 125 按兩年攤銷 榨水車 臺(tái) 20 240 200 維修工具 批 1 6000 250 綠化工具 批 1 2020 167 辦公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合計(jì)費(fèi)用 1408 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi) 明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 給排水系統(tǒng) 日常維修與更換配件 每月估算 2020 照明系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 50 萬元，按原值 5%計(jì)算 208 更換費(fèi)用 原值估算 50 萬元，按每年 %更新（ 40年更換一遍）， 12 個(gè)月攤銷 1042 監(jiān)控系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 50 萬元，按每年原值 5%計(jì)算 208 消防系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 80 萬元，按原值 2%計(jì)算 133 運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì) 3592 清潔、安防、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子 項(xiàng) 目 測 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) （六）清潔綠化費(fèi) 衛(wèi)生消殺 每月消殺 4 次，每次 300 元 1200 清潔化糞池 共 83 個(gè)，平均每個(gè)每次 200 元，共 16600 元 1383 清潔材料（ 1） 普通工具 500 清潔材料（ 2） 普通清潔劑 1500 清潔材料（ 3） 樟腦球、潔廁凈等 300 噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi) 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次?每次約 500 元 1125 綠化材料 按每平方米 元?月 2772 清潔費(fèi)合計(jì) 8780 （七）安防費(fèi) 建筑面積 298800 平方米，按 元?平方米?月計(jì)算 1494 （八）不可預(yù)見費(fèi) 按前七個(gè)項(xiàng)目的 3%提取 2687 （九）社區(qū)文化費(fèi) 按前八項(xiàng)的 3%提取 2768 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁 共 302 頁 費(fèi)用小計(jì) 134500 元 詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 年經(jīng)營支出匯總表 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 月支出額 （元） 年支出額 （萬元） 所占比重 % 單位面積成本 （元） 備 注 （一）人工費(fèi) 51600 61． 92 58． 54 （二）辦公費(fèi) 2460 2． 95 2． 79 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1118 1． 04 （四）低值易耗品攤銷費(fèi) 1408 1． 31 （五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi) 3592 3． 35 （六）清潔費(fèi) 8780 8． 19 （七）安防費(fèi) 1494 1． 39 （八）不可預(yù)見費(fèi) 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費(fèi) 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費(fèi) 5592 5． 21 按收入合計(jì)的 6%計(jì)提 合 計(jì) 88150 105． 67 93． 11 人工費(fèi)明細(xì)表 崗 位 人 數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 月工次額 備 注 經(jīng)理 1 4000 4000 事務(wù)助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時(shí) 廚師 1 800 800 小計(jì) 46 51600 費(fèi)用合計(jì) 51600 辦公費(fèi)明細(xì)表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁 共 302 頁 事務(wù)助理 1 07． 6 客戶服務(wù)部 客服主管 1 07． 4 客服助理 3 07． 4 前臺(tái)接待 1 07． 6 出納 1 07． 6 工程服務(wù)部 主管 1 07． 4 水電維修 2 07． 4 安防 服務(wù)部 主管 1 07． 6 班長 3 07. 6 隊(duì)員 12 07． 7 3 監(jiān)控 3 07． 7 2 車管員 4 07． 7 2 環(huán)境服務(wù)部 主管 1 07． 6 保潔員 6 07． 7 2 綠化工 2 07． 7 品質(zhì)監(jiān)督 事務(wù)助理兼任 會(huì)所管理 事務(wù)助理兼任 行政后勤 事務(wù)助理兼任 食堂 廚務(wù) 1 07． 7 44 9 人員薪資體系 工資 崗 位 基本工資 崗位工資 職務(wù)工資 超時(shí)補(bǔ)貼 技能 (工作量 )補(bǔ)貼 正常 工資 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利 管理機(jī)構(gòu)設(shè) 置 總經(jīng)理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?2 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為 [2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元； 3 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為 [3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元； 11 層住戶電梯分?jǐn)?電費(fèi)為 [11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元。月 120 元 臨時(shí)維護(hù)費(fèi) (四輪機(jī)動(dòng)車 ) 小時(shí)以內(nèi)不收費(fèi) 次 5 元 臨時(shí) 次 10 元 過夜 自行車 輛 元 /次 臨時(shí) 輛 元／次 過夜 輛／月 12 元 電動(dòng)車 輛 元 臨時(shí) 輛 元 過夜 輛／月 30 元／月 含充電費(fèi) 摩托車 輛 1 元 /次 輛 2 元 過夜 輛 ／月 40 元／月 裝修管理 裝修暫收款 每戶 1000 元 裝修驗(yàn)收合格后歸還 樓道修繕費(fèi) 100 元／套 公共部分