【正文】 共用電 消控中心、監(jiān)控中心 1 間 6 號樓一層 電梯 20 部 1 至 8 號樓 共 18 個樓梯 相 關(guān) 信 息 小區(qū)共 18 個梯 ,2 個地下車庫出入口 ,1 個小區(qū)主入口 ,1 個小區(qū)出口 ,1 個消防通道 ,1個人行消防通道 ,8 號樓獨立幢獨設(shè) 1 個出入口 ,二期未開發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁 共 302 頁 小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠，規(guī)模屬中小型，又 8 號樓為獨立幢，與二期形成一個小區(qū)三個組團格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對較多。 該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實行開 放式管理，住宅應(yīng)實行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的 3 號樓、 4 號樓、 7 號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設(shè)車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施： 應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻； 加強小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。 該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族 ,素質(zhì)和收入水平較高，對物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按 小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標準更高，立求精、細、及時、到位的服務(wù)。 收費項目及標準報備 法律依據(jù)：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、福建省《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實際情況制定。 項 目 類 別 計價單位 標 準 備 注 物業(yè)管理費 （住宅） m178。／元 .月 物業(yè)管理費 （住宅改辦公） m178。／ 元 .月 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁 共 302 頁 物業(yè)管理費 (商鋪 ) m178。／元 .月 １ .0 門鏡可視對講系統(tǒng) 戶 /元 600 信報箱 戶 /元 78 車輛服務(wù) 地下車位維護費 個月 120 元 地面車位維護費 個月 120 元 臨時維護費 (四輪機動車 ) 小時以內(nèi)不收費 次 5 元 臨時 次 10 元 過夜 自行車 輛 元 /次 臨時 輛 元／次 過夜 輛／月 12 元 電動車 輛 元 臨時 輛 元 過夜 輛／月 30 元／月 含充電費 摩托車 輛 1 元 /次 輛 2 元 過夜 輛 ／月 40 元／月 裝修管理 裝修暫收款 每戶 1000 元 裝修驗收合格后歸還 樓道修繕費 100 元／套 公共部分水電周轉(zhuǎn)金 200 元／套 電梯電費 地面二層以上 地面架空一層以上 按系數(shù)分攤 二次加壓水泵運行費 變頻泵加壓層 按建筑面積分攤 公共水電費 按建筑面積分攤 說明： 一梯兩戶電梯電費的系數(shù)分攤法： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁 共 302 頁 地面一層住戶不分攤電費，地面架空的 1 層按系數(shù)“ 1”分攤電費，各樓層住戶按所在層數(shù)計分攤系數(shù)： 每戶應(yīng)分攤電費 =應(yīng)分攤電費 各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分攤電費各樓層系數(shù)之和 2）本梯位當月電費總量當月電費單價 例：設(shè)某梯位 111 層共 22戶（地面為架空）某月電梯共用電 660 度，每度電為 元 ,1 層的住戶電梯電費為 [1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元 。 2 層的住戶電梯分攤電費為 [2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元； 3 層的住戶電梯分攤電費為 [3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元； 11 層住戶電梯分攤 電費為 [11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660 =元。 兩梯兩戶的電費分攤方法： 每戶應(yīng)分攤電費 =應(yīng)分攤電費 各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分攤電費各樓層系數(shù)之和 2）本梯位兩部電梯當月用電之和當月電費單價； 二次加壓水泵運行費的分攤方法； 加壓層每戶應(yīng)分攤運行費 =（運行費總和 /應(yīng)分攤水費總量（噸））該戶用水量； 公共水電費每戶應(yīng)分攤數(shù)量 =該戶建筑面積 /住宅總面積公共水電費總量。 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利 管理機構(gòu)設(shè) 置 總經(jīng)理 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁 共 302 頁 人員定編 部 門 崗 位 定 編 數(shù) 備 注 一期 到崗日期 二期增編 項目經(jīng)理 1 07． 4 項目經(jīng)理 事務(wù)助理 客戶服務(wù)部 綜合事務(wù)管理 會所管理 安防服務(wù)部 環(huán)境服務(wù)部 工程服務(wù)部 出納 品質(zhì)監(jiān)督 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁 共 302 頁 事務(wù)助理 1 07． 6 客戶服務(wù)部 客服主管 1 07． 4 客服助理 3 07． 4 前臺接待 1 07． 6 出納 1 07． 6 工程服務(wù)部 主管 1 07． 4 水電維修 2 07． 4 安防 服務(wù)部 主管 1 07． 6 班長 3 07. 6 隊員 12 07． 7 3 監(jiān)控 3 07． 7 2 車管員 4 07． 7 2 環(huán)境服務(wù)部 主管 1 07． 6 保潔員 6 07． 7 2 綠化工 2 07． 7 品質(zhì)監(jiān)督 事務(wù)助理兼任 會所管理 事務(wù)助理兼任 行政后勤 事務(wù)助理兼任 食堂 廚務(wù) 1 07． 7 44 9 人員薪資體系 工資 崗 位 基本工資 崗位工資 職務(wù)工資 超時補貼 技能 (工作量 )補貼 正常 工資 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁 共 302 頁 試用 轉(zhuǎn)正 事務(wù)助理 450 550 850 300 200 特定 1800 出納 450 400 600 150 1200 部門主管 450 450 750 150 150 特定 1500 客服助理 450 400 600 150 特定 1200 安防班長 450 350 400 100 150 200 1300 安防員 450 350 500 300 特定 1250 監(jiān)控 450 250 350 特定 800 車管員 450 50 150 200 800 保潔員 450 150 250 特定 700 工程人員 450 400 500 150 特定 1100 綠化工 450 250 350 特定 800 廚師 450 250 350 800 過節(jié)費 高溫補貼 加班費 年終獎 福利費 社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取 開辦測算及日常管理測算 前期投入明細表 費用項目 子項目 數(shù) 量 單 價 費用小計 備 注 前期投入費用攤銷 印刷品 1 2500 2500 辦公場地布置 1 5000 5000 員工宿舍用品 1 10000 10000 標識系統(tǒng) 1 10000 10000 員工服裝 1 批 40000 40000 辦公用品 1 批 20200 20200 保潔機具 1 批 15000 5000 安防器械 1 批 17000 5000 維修工具 1 批 15000 15000 134500 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁 共 302 頁 費用小計 134500 元 詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 年經(jīng)營支出匯總表 費 用 項 目 月支出額 （元） 年支出額 （萬元） 所占比重 % 單位面積成本 （元） 備 注 （一）人工費 51600 61． 92 58． 54 （二）辦公費 2460 2． 95 2． 79 （三）固定資產(chǎn)折舊費 1118 1． 04 （四）低值易耗品攤銷費 1408 1． 31 （五）設(shè)施設(shè)備維護維修費 3592 3． 35 （六）清潔費 8780 8． 19 （七）安防費 1494 1． 39 （八）不可預(yù)見費 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費 5592 5． 21 按收入合計的 6%計提 合 計 88150 105． 67 93． 11 人工費明細表 崗 位 人 數(shù) 工資標準 月工次額 備 注 經(jīng)理 1 4000 4000 事務(wù)助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時 廚師 1 800 800 小計 46 51600 費用合計 51600 辦公費明細表 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁 共 302 頁 費用項目 子項目 測 算 依 據(jù) 費用小計 辦公費 交通費 日常租車估算 200 通訊費 電話費 兩部電話，平均每部月 120 元，共計 240 元 240 手機費 2 部，平均 150 元?月 300 服裝費 管理人員 夏裝 2 套 :150 元?月，冬裝 2 套： 200 元?月，（ 150+300） 2 套 12? 24（兩年折舊） 450 護管員 夏裝 2 套 :100 元?月，冬裝 2 套： 150 元?月，（ 100+200） 2 套 15? 24（兩年折舊） 375 其他員工 夏裝 2 套 :100 元?月，冬裝 2 套： 200 元?月，（ 100+150） 2 套 19? 24（兩年折舊） 475 辦公用品 14 人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員） 30 元?人（包括公共辦公用品） 420 合 計 2460 固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表 費用項目 子項目 數(shù) 量 單 價 費用小計 備 注 辦公設(shè) 備原值 電腦 5 4000 20200 打印機 1 1500 1500 傳真機 1 1000 1000 電話機 3 150 450 復(fù)印機 1 8000 8000 對講機 15 1000 15000 辦公桌椅 經(jīng)理 1 800 800 管理人員 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 經(jīng)理 1 800 800 部門 10 400 4000 電視機 1 1000 1000 熱水器 1 1000 1000 驗鈔機 1 200 200 沙發(fā)、茶幾 1 800 800 保險柜 1 1000 1000 工具設(shè)備 數(shù)字萬用表 1 200 200 鉗形電流表 1 300 300 兆歐表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通機 1 1500 1500 電焊機 1 1000 1000