【正文】 讓市民盡快了解項目 距離競爭對手三星映月酒店距離較近 中國最大管理資源中心 獨特的定位，強占一部分市場 五、投資風(fēng)險分析： ，升價可能巨大。 、威脅回避方法： 項目劣勢、威脅 回避方法 產(chǎn)權(quán)酒店項目在長春剛剛興起，需要長期的市場培育下大力氣宣傳產(chǎn)權(quán)酒店的概念和贏利性 凈月開發(fā)區(qū)旅游景點較少，難以形成轟動市場效應(yīng)在酒店區(qū)域內(nèi)舉辦大型公關(guān)活動，吸引消費者注意；設(shè)立低檔客房，吸引一部分消費者 長春凈月潭旅游季節(jié)性較強，有明顯 的淡旺季。 在別墅 密度高的地方建別墅，長春大多別墅集中在凈月開發(fā)區(qū)，周邊競爭對手眾多提煉產(chǎn)品 USP，用項目優(yōu)勢打敗競爭對手。分期開發(fā)；一期為產(chǎn)權(quán)酒店，旅游商業(yè)區(qū)；二期為別墅區(qū)，保健休閑區(qū) 有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴重項目四周設(shè)防護林帶，隔音隔塵，美化環(huán)境 長春高檔別墅市場發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 四、項目劣勢、威脅回避方法： 、威脅回避方法： 項目劣勢、威脅回避方法 遠離城市的郊區(qū)在清凈的同時對業(yè)主的教育生活也有一定不利影響輕軌二線的通車將解決這一問題；在項目所在地設(shè)立公交站點；與交警合作，疏通項目到市中心的車流。 ②三星映月產(chǎn)權(quán)酒店以別墅為主，價格較高，普通市民難以入住，我們補充了長春市中低檔產(chǎn)權(quán)酒店的空白。 3）市場威脅 [Threat]： ①外來人口少，旅游區(qū)市場不熱 ②市民對新生事物大多采取觀望態(tài)度。 ②東北老工業(yè)基地的振興，吸引大量社會精英來長投資，有效刺激別墅市場。在建設(shè)成本和小區(qū)配套方面有著絕對的優(yōu)勢。 ②在別墅密度高的地方建別墅，長春大多別墅集 中在凈月開發(fā)區(qū)，周邊競爭對手眾多 ③消費熱點轉(zhuǎn)移（汽車）等，消費中心開始轉(zhuǎn)移。 ③有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴重。多條公交線路途經(jīng)此地，升價潛力巨大。 ⑤菜單式裝修留個客戶適當(dāng)?shù)倪x擇空間 ⑥高質(zhì)量的客戶積累，亞泰集團多年從事地產(chǎn)開發(fā)，在長春地區(qū)品牌形象較好 ⑦參 加外地個大房展會，有效提升的企業(yè)知名度。也大大降低了產(chǎn)品進入市場后的未知風(fēng)險，避免了積壓、閑置、產(chǎn)銷不適等問題，特別是加快了投資回收的速度。 ②傳統(tǒng)易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合的規(guī)劃思想不但在長春，即使在全國都是首創(chuàng)。 3）長春別墅市場不熱的另一個原因是配套設(shè)施跟不上，出現(xiàn)只見樓房不見社區(qū)的現(xiàn)象，對泛地產(chǎn)項目有迫切的需求。 3）振興東北老工業(yè)基地政策，大兩外來企業(yè)涌入，對長春高檔樓盤的需求很大。 政府規(guī)劃政策對一個城市地價有很大影響：長春城市規(guī)劃的大方向是向南，南部多為高檔地產(chǎn)項目，而北部的房價較低。目前世界總體經(jīng)濟態(tài)勢良好，大有上漲趨勢，人民幣兌美圓首次突破 8，表明中國經(jīng)濟大起步發(fā)展，這對房地產(chǎn)市場非常有利。 出現(xiàn)違反規(guī)定的操作，按照相關(guān)制度懲治 第七章 項目可行性分析 一、地塊可提升價值判斷： 影響樓盤價值提升和價值實現(xiàn)的主要因素 宏觀經(jīng)濟、形勢政策是較重要的外部因素：房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。 2020 年 6月長春春季房交會期間開盤 2020 年 6月正式動工 2020 年 4月一期產(chǎn)權(quán)酒店及周邊商務(wù)區(qū)完工，該區(qū)景觀同時完工 2020 年 5月黃金周期間正式對外開放，籌備二期 2020 年 6月二期動工 ，景觀隨之動工 2020 年 5月全盤完工 三、質(zhì)量監(jiān)督方式： 嚴格按照政府對各項建筑指標(biāo)的要求進行施工。 二、項目工期： 因前期資金不足，又需要快速回籠資金，因此項目采取分期開發(fā)思路。 ：白色 +灰白 ：傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，琉璃瓦、飛檐等設(shè)計 ：以傳統(tǒng)古典建筑風(fēng)格為藍本設(shè)計 五，主力戶型規(guī)劃： ： 1）美印溪谷：一層一廳；三層一室一衛(wèi)；二層四室二衛(wèi) 2）中海萊茵東郡：三室雙拼別墅一層； 3 室雙拼別墅三層；雙拼別墅二層；雙拼別墅半地下 3）森林華墅：兩 室一廳；三室一廳 4）凈月鉆石山莊：三室兩廳兩衛(wèi)一廚；二室二廳一衛(wèi)一廚；三室二廳二衛(wèi)一廚；二室二廳一衛(wèi)一廚 5）蘊城別墅：未知 6）三星映月產(chǎn)權(quán)酒店：一、二、三室獨棟別墅 ： 1）酒店客房：一室一廳 50 平米占 30%；兩室一廳 80平米占 40%；三室兩廳 200 平米占 30%。這些水將通過直徑至少 米的地下混凝土管道排至區(qū)內(nèi)河流里。 ：售樓部應(yīng)設(shè)置在重慶路亞泰富苑旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。④地下迷宮：在廣場地下設(shè)立游戲迷宮。②保健休閑配套：設(shè)立書畫社、教育中心、休閑會館、博物館、素質(zhì)教育中心、健康中心、診所、足球場、籃球場、羽毛球場、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等。用溪流的流向?qū)⒏鱾€區(qū)自然的分開。 各主要公 共場所均采用古典建筑設(shè)計思想設(shè)計。項目入口向南，與凈月潭旅游開發(fā)區(qū)正門斜對角，設(shè)計具有古典傳統(tǒng)風(fēng)格，美觀大方，；除產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)以外，項目內(nèi)部均人車分流；按總戶數(shù)的 1/3 設(shè)立在酒店廣場四周；別墅區(qū)設(shè)私家地下車庫，酒店區(qū)社集中地 中國最大管理資源中心 下 車庫。 ★樹木區(qū) —— 別墅與外界道路之見設(shè)立樹木區(qū)，種植常綠植物。各別墅建筑面積控制在 150— 250平米，每戶留適當(dāng)面積的私家花園， 1米 5左右的白色柵欄圍合，形成半封閉狀態(tài)。 ★旅游商業(yè)區(qū) —— 兩中心廣場四周設(shè)商業(yè)區(qū)，經(jīng)營特色小吃、超級市場、手工藝品等，以中國傳統(tǒng)繁華街道為規(guī)劃藍本。 ﹡ A 酒店為美食娛樂中心：一層層高 米，單套面積 100— 220 平米，設(shè)置大型中式餐廳、日韓料理、西餐廳、水娛樂場、美式烤肉、茶葉咖啡吧；二、三層層高 米，單套面積 100— 855 平米，規(guī)劃演藝餐廳、 KTV；四、五層層高 米，面積 400— 2000 平米，規(guī)劃大型夜總會、俱 樂部；六層為空中觀湖平臺，可觀看凈月潭全景。內(nèi)外傳統(tǒng)建筑風(fēng)格全裝修。兩棟酒店對面各設(shè)10000 平米廣場，廣場中央設(shè)音樂噴泉。容積率控制在 ，綠化率控制在 65%以上。以泛地產(chǎn)的概念造城，在活躍商業(yè)、旅游的同時推進別墅區(qū)發(fā)售。水、空氣、土地、噪音污染程度低，環(huán)境比較優(yōu)美，適合旅游居住。 開發(fā)商：長春三星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：凈月區(qū)長雙公路北側(cè) ,凈月潭公園內(nèi) 項目概況：已竣工；占地面積： 50000 平米；建筑面 積： 20000 平米 價格：未知 廣告投放：報紙、戶外、并有朝文廣告 裝修狀況：全裝修 周邊配套：網(wǎng)球場、游泳館、郵局、工行、建行、農(nóng)行 交通狀況： 102 路 項目定位與特色：長春第一家產(chǎn)權(quán)酒店，位于凈月旅游區(qū)內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美 二、項目定位： ： 1）功能定位：集旅游、休閑、娛樂、居住于一體的現(xiàn)代化高檔智能社區(qū) 2）酒店定位：長春第一家中低檔產(chǎn)權(quán)酒店 3）別墅定位：集居住、養(yǎng)生于一體高檔獨體別墅 ： 1）酒店消費群定位：來長旅游人員和長春本地市民 中國最大管理資源中心 2）別墅消費群定位：各大企事業(yè)集團老板 、 CEO、高級經(jīng)理、高級俱樂部會員。 24 小時中央控制室專職值班， 24 小時保安隊伍不間斷站崗、帶犬巡邏，全方位立體交叉安全防護。 開發(fā)商：吉林省鴻禹房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開盤日期：未知 項目位置：長影實際城斜對面 項目概況：已經(jīng)竣工；占地面積： 128000 平方米；建筑面積： 30000 平方米；容積率：；綠化率： 75%；樓層狀況： 3 層；客戶數(shù)： 400 價格： 7000 元 /平米 270 萬 /套 廣告投放：報紙 裝修情況：毛坯 入住率： 37% 周邊配套：東北師大附中，附小、農(nóng)行 ,建行、名仁醫(yī)院、長影世紀(jì)城 交通情況： 10 10 1 160 路 建材設(shè)備：未知 項目定位與特色：春城唯一的全獨棟頂級別墅社區(qū)，以其尊貴、純粹、珍稀享有盛譽，位列“中國別墅百強第 27 位”，是名副其實的長春第一品牌別墅，到目前為止，已得到了業(yè)界權(quán)威的贊譽。是以“水”為主體的純別墅區(qū)，其高端產(chǎn)品“中央林語水岸別墅公園。德國柯梅令塑鋼窗，北向三層、南向雙層中空玻璃，全進口諾拖配件； 4）采暖：采暖系統(tǒng)由市政供熱系統(tǒng)提供熱源，經(jīng)小區(qū)換熱站換熱后供 給小區(qū)，分戶控制，套內(nèi)使用 PPR聚丙烯采暖管材，接口安全，使用壽命長，承壓高；散熱器為鋼制翅片管型散熱器，耐壓高，導(dǎo)熱快，使用安全，清潔方便 項目定位與特色：長春首個法德風(fēng)情城區(qū)名流別墅區(qū)。 六、長春酒店行業(yè)（三星級以上）統(tǒng)計調(diào)查： 賓館名稱星 級地址入住率 長春紫荊花飯店五星長春市人民大街 5688 號抽樣調(diào)查平均入住率 60%部分可達 70%以上 . 中日友好會館五星長春自由大路 102 號 香個里拉大飯店 五星長春西安大路 569 號 名門飯店 五星長春人民大街 135 號 賓館名稱星 級 地址入住率 中國最大管理資源中心 雁鳴湖溫泉酒店四星長春市北環(huán)路 8777 號抽樣調(diào)查全年平均入住率 35% 長春花園酒店四星朝陽區(qū)創(chuàng)業(yè)大街 39 號 長春教育賓館四星經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金川街 151 號 吉隆坡大酒店四星長春西安大路 823 號 樂府大酒店四星長春人民大街 1078 號 長白山賓館四星長春新民大街 1448 號 國際會展中心四星經(jīng)濟開發(fā)區(qū)會展大街 100 號 賓館名稱星 級地址入住率 長春華僑飯店三星長春市湖濱街 1號抽樣全年平均入住率 47% 長春金都飯店三星長春市西安大路 1077 號 長春天新飯店三星長春市北京大街 411 號 長春國貿(mào)飯店三星長春人民大街 2059 號 長春利洋大酒店三星長春朝陽區(qū)建設(shè)街 881 號 吉林省交通賓館三星長春解放大路 2518 號 國際大廈酒店三星長春西安大路 616 號 卓展天天酒店三星重慶路卓展時代廣場 612 亞泰大飯店三星長春人民大街 1968 號 長春龍達賓館三星長春吉林大路 283 號 第四章 項目定位： 一 .同類樓盤概況： 開發(fā)商：長春創(chuàng)實際房地產(chǎn)開發(fā)公司 開盤日期： 2020 年 9 月 18 日 項目位置：凈月區(qū) 凈月潭國家森林公園正門東北 200 米 項目情況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50370 平方米；建筑面積： 36364 平方米；容積率： 1；綠化率： 56%；樓層狀況： 4層聯(lián)排別墅；客戶數(shù)： 139 價格： 3000— 4580 元 /平米 廣告投放：報紙 裝修狀況：毛坯 入住率： 45% 周邊配套：健身房，臺球室，師大附中，附小，二實驗小學(xué)，凈月商貿(mào)城，大學(xué)城商業(yè)街，工行，建行，農(nóng)行，中日醫(yī)院，玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院。 五、長春產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析： 產(chǎn)權(quán)酒店最先起源于歐洲，開發(fā)商將整個項目劃分不同的部分，分別賣給消費者，之后找專業(yè)酒店管理公司進行管理，消 費者擁有房屋產(chǎn)權(quán)，得到年度分紅，并得到酒店管理公司一定時期的免費入住。 ： 目前長春房地產(chǎn)項目主要為三室兩廳，兩室兩廳；三房面積為 100— 135 平方米左右最為暢銷；兩房面積為 70— 85 平方米左右最為暢銷；面積在 150 平方米以上的四房銷售緩慢。 其中地產(chǎn)廣告刊登最多的是新文化報和 房地產(chǎn)報，其他報紙也有少量的地產(chǎn)廣告投放。 ： 長春別墅資源少，價格集中在 3000 元 /平米左右。 ： 根據(jù)所調(diào)查的數(shù)家樓盤，長春地區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)：住宅，毛坯房。 四，長春樓盤情況： 1，各片區(qū)樓盤情況： 1）寬城區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個數(shù) 8個 總體均價 元 /平米 住宅總體均價 2365 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 2）綠園區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個數(shù) 14 個 總體均價 元 /平米 住宅總體均價 2420 元 /平米 別墅，高檔住宅總體均價 3000 元 /平米 3）二道區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個數(shù) 10 個 總體均價 2540 元 /平米 住宅總體均價 2540 元 /平米 別墅，高檔住宅 總體均價格該地區(qū)無別墅，高檔樓盤在售 4）朝陽區(qū)樓盤情況： 在售樓盤個