【正文】 新批的外商投資企業(yè)中，總投資過億的有 97 家。 策劃界藏龍臥虎，無論是地產(chǎn)，還是其他行業(yè)，見解超我遠甚者眾多，班門弄斧，還請方家勿笑，多多指教。完成商品房銷售 億元，增長 25%，其中住宅銷售額 億元，增長 21%。人均消費性支出 元，上漲 12%。其中 別墅、高檔主住宅： 3502 平方米， 經(jīng)濟適用房： 11367 平方米。 交通狀況： 10 10 1 160 路 建材設備： 1）外墻：文化石、高級面磚； 2）內(nèi)墻：水泥漿找平、墻面刮青 ； 3）門窗：高級三防門、第五代復合纖維中空玻璃窗； 4）采暖：地熱 項目定位與特色：濃郁的人文特征和地段升值性 開發(fā)商：長春中海地產(chǎn)有限公司 開盤日期： 2020 年 5 月 31 日 項目位置：長春市凈月區(qū)臨河街 7477 號 項目概況：已經(jīng)竣工；占地面積： 28262 平方米；建筑面積： 34761 平方米；容積率：；綠化率： 60%；樓層狀況：最高層 3層，共 113 個單元；客戶數(shù)： 368 價格： 270 萬 /套 中國最大管理資源中心 廣告投放：報紙、市內(nèi)戶外 裝修情況：毛坯 入住率： 60% 周邊配套：東北師 大附屬實驗學校、威海小學、吉林體育學院、軍星藝術學院、五十二中學、九十七中學、大洋高中、遠方超市、恒客隆超市、恒源超市、工行、中行、中日聯(lián)誼醫(yī)院、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)醫(yī)院、 E 諾眼科醫(yī)院、多邦醫(yī)藥 交通狀況： 17 路 建材設備： 1）外墻：煤矸石砌塊，聚苯板外墻保溫，通體仿石磚和天然石材裝飾； 2）內(nèi)墻：客廳、餐廳、臥室及工人房刮白，廚房、衛(wèi)生間水泥沙漿抹灰； 3）門窗：高級鋼木復合防盜門，配門鈴、門鏡 。 ： ★產(chǎn)權酒店區(qū) —— 易學八卦兩儀位置設立兩棟 6層半月型 產(chǎn)權酒店（ A、 B 酒店），各占地 3000 平米，建筑面積各 18000 平米，頂部均由夜明珠雕塑裝飾。 ：樹木區(qū)以外設護城河，圍繞整個項目地區(qū)，最窄處 8 米以上；酒店休閑區(qū)設水上游樂設施；別墅區(qū)保證每家門前都有潺潺流水；飼養(yǎng)少量魚類。 項目工程招標過程中嚴格杜絕集團內(nèi)部投標 開發(fā)商、策劃公司、準業(yè)主共同監(jiān)督。 ⑧地理位置較好，凈月大街與長大公路交匯處，且位于國家級森林公園凈月潭旅游區(qū)正門對面。 項目占地較大，工程期長。 3）加權法：根據(jù)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗項目所在地各項指標權數(shù)如下 ①地段： ②品牌： ③配套： ④環(huán)境： ⑤物業(yè)： 該地均價定為 =4600+（ 4600*+4600*+4600*+4600*+4600*） =4600+（ 46+92+46+92+46） =4922 根據(jù)以上定價預測別墅項目均價定為 5000 元 /平米 ： 同樣方法得到產(chǎn)權酒店項目均價為 2000 元 /平米 八、投入產(chǎn)出分析： 1）產(chǎn)權酒店項目投入： 施工費用： 18000 平米 *50 元 *2=1800000 元 全裝修費用： 18000 平米 *20 元 *2=720000 元 2）別墅區(qū)項目投入： 施工費用： 64 棟 *200 平米 *50元 =640000 元 14 棟全裝修別墅裝修費用： 14 棟 *200 平米 *20 元 =56000 元 3）廣場施工費用： 地面費用： 10000 平米 *2*20 元 =2000000 元 音樂噴泉費用： 50 萬 *2=1000000 元 4）綠化區(qū)費用： 30 元 *（ 120000 平米 3000 平米 *210000 平米 *2200平米 *64） =30 元 *81200 平米=2436000 元 項目投入總費用 =480000 元 +192000 元 +640000 元 +56000 元 +2000000 元 +1000000 元+2436000 元 =4368000 元 中國最大管理資源中心 ： 1）產(chǎn)權酒店產(chǎn)出： 18000 平 *2*2000 元 =72000000 元 2）別墅項目產(chǎn)出： 5000 元 /平米 *200 平米 *64 棟 =64000000 元 項目產(chǎn)出總費用 =72000000 元 +64000000 元 =136000000 元 ： 項目總獲得利 =項目產(chǎn)出總費用 — 項目投入總分析 =131632000 元 總結(jié)：根據(jù)上面一系列可行性分析證明該項目總獲利為最少 131632000 元人民幣，足以應對各種風險 ，該項目可行。 二、建筑名稱： ： A酒店命名為明遠樓：明清科舉，鄉(xiāng)試在省城舉行，巡查官登名遠樓眺望，居高臨下，監(jiān)視考場。本項目優(yōu)秀的各項設施會吸引這部分人購買。 最新的商業(yè)地產(chǎn)形式 產(chǎn)權酒店作為一種新的投資形式登陸長春。 開發(fā)商：吉林亞泰地產(chǎn) 規(guī)劃設計：吉林規(guī)劃設計院 景觀設計：德國工大景觀設計公司 全程策劃：長春工業(yè)大學廣告學系 李洪鋒 ★第三階段 :(2020 年 1月 — 2020 年 10月 )產(chǎn)權酒店廣告 ：以宣傳產(chǎn)權酒店為主 ：戶外、報紙 ：五一前一星期，連續(xù)六個版面。 ※文案三：（規(guī)劃篇） 一磚一瓦，筑就絕版風華 品質(zhì) ,需要恒新，需要經(jīng)得起歲月考驗 亞泰●易林 , 中國古典建筑作為范本 現(xiàn)代、簡約，一處精致典雅的建筑群落 灰色與白色兩種主流色系，清新自然 精雕細琢每一環(huán)節(jié)，打造上層人居 一磚一瓦 ,一木一石 ,一草一花 處處展現(xiàn)上層別墅的動人風采 64 戶上品別墅 ,64 位社會名流私家領地 ※文案四：（配套篇） 絕版配套 處處盡顯風采 亞泰●易林，擁有全城首屈一指的標志性建筑 —— 明遠樓、靜觀臺，配有中西餐廳、茶葉咖啡吧、大型娛樂中心 、 KTV、休閑會館等。 13）嚴格對銷售人員進行培訓 14）對外以最低價格宣傳，造成性價比高的景象。 第十一章 補救措施 ，配套不足，工程質(zhì)量差。 八、主持人： 吉林電視臺著名主持人一男一女，需要具備一定人氣。 ：一米高主席臺，背景為“新房子、新生活 —— 亞泰●易林盛大開盤” 嘉賓區(qū)：圓桌、椅子若干 停車場：亞泰富苑停車場 室內(nèi)環(huán)境營造：樹木、盆景若干，營造古典氛圍、設立油畫展示區(qū)（夾賓區(qū)右側(cè)），電視展示區(qū)（項目簡介等）。 戶外廣告包裝：有車一族是本案目標客戶所具備的特征之一，戶外媒體對他們是較好的宣傳媒介，因此，應該進行戶外媒體調(diào)查和評價，在長春市中心至凈月潭路段和凈月潭旅游度假區(qū)內(nèi)設置大型戶外看牌，在進入我項目主要路口設置路燈刀旗，使進入凈月的人群就能感 受到我項目熱銷的氣氛。 5）運用規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的牌子“借到殺人” 6）對于面積比較大的別墅當銷售出現(xiàn)困難時，將獨棟別墅改成和拼別墅賣。 中央大面積音樂噴泉，水高 50 米，健康樂趣無所不在。 凈月區(qū)最大財富廣場。 D) ： 1）內(nèi)部認購價格： M*60% 2）價格漲幅周期： ①每銷售 50 套，價格 M漲 50元 /平米 ②項目開盤價格： M*60% 產(chǎn)權酒店框架完工價格： M*70% 產(chǎn)權酒店封頂價格： M*80% 別墅區(qū)開工： M*85% 別墅構架完成： M*90% 別墅區(qū)完工： M 注意：各期景觀隨建筑整體構架同時完成。 ：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當前投資最安全，見效比較快的行業(yè)，本項目升值潛力巨大， 將吸引一大批投資者。 “林”既說明項目的環(huán)境 —— 居于林中。 六、凈月區(qū)別墅價格漲幅狀況 ： ： ： ： ： 總結(jié)：凈月區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境使得該地別墅有很大的升值潛力。 ③距離競爭對手三星映月酒店距離較近 4）市場機會 [Opportunity]： ①長春產(chǎn)權酒店只有三星映月一家，市場競爭不激烈。 ③部分別墅采取制定式，由業(yè)主選擇貨提供別墅樣式，開發(fā)商在不改變整體規(guī)劃和項目風格的基礎上，根據(jù)業(yè)主的需要和喜好進行個性化設計，這種開發(fā)模式，不僅能最大限度的滿足客戶的需求。 2）別墅區(qū)戶型：三室一廳 100 平米占 40%；四室一廳 150 平米占 30%；三室兩廳 200 平 中國最大管理資源中心 米占 20%；四室兩廳 250 平米占 10% ：以草坪和樹為主 第六章 項目質(zhì)量工期 一、項目質(zhì)量： ： 高級混凝土框架結(jié)構，防火設施完全，塑鋼門窗 ：①鋼筋混凝土框架結(jié)構，墻體采用優(yōu)質(zhì)磚，外墻墻涂，內(nèi)墻大白，一 切嚴格按照國家有關規(guī)定②門窗采用高級鋁合金③每戶有獨立水電表，電視、電 話線入戶。 ：酒店商業(yè)區(qū)主干道寬 13 米，次干道寬 9 米，水泥路面，設白色地燈；道路兩邊設現(xiàn)代藝術雕塑，樹木規(guī)劃以古時繁華長街為藍本；別墅區(qū)主干道寬 6米，水泥路面，次干道寬 3米，青石板或鵝卵石路面。 項目南面：凈月潭國家森林公園 項目北面：長春稅務學院 項目東面：凈月大街 項目西面：空地 交通條件： 102 路 輕軌 160 路 周邊配套：東北師大附中、附小、工行，中行、中日醫(yī)院，玉潭醫(yī)院 二、項目地塊分析： ：中國傳統(tǒng)易學思想與古典田園建筑相結(jié)合。 150— 250 平方米別墅銷售情況良好。嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，停止別墅類用地的土地供應。 4）長春房地產(chǎn)銷售以住宅為主，別墅市場比例不大，但也有所增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資 78 億元，比上年增長 %。 言畢。商品房銷售面積 240 萬平方米，增長 %，其中住宅為 225 萬平方米，增長 10%。 總結(jié)： 1）人口主要集中在經(jīng)濟發(fā)展比較好的幾個區(qū)，且將達到飽和，城市化進程將向郊區(qū)發(fā)展，這將刺激郊區(qū)的房地產(chǎn)需求。 辦公樓 3793 平方米。德國柯梅令塑鋼窗，北向三層、南向雙層中空玻璃，全進口諾拖配件； 4）采暖：采暖系統(tǒng)由市政供熱系統(tǒng)提供熱源，經(jīng)小區(qū)換熱站換熱后供 給小區(qū)，分戶控制，套內(nèi)使用 PPR聚丙烯采暖管材，接口安全，使用壽命長，承壓高；散熱器為鋼制翅片管型散熱器，耐壓高，導熱快，使用安全，清潔方便 項目定位與特色：長春首個法德風情城區(qū)名流別墅區(qū)。兩棟酒店對面各設10000 平米廣場，廣場中央設音樂噴泉。用溪流的流向?qū)⒏鱾€區(qū)自然的分開。 出現(xiàn)違反規(guī)定的操作，按照相關制度懲治 第七章 項目可行性分析 一、地塊可提升價值判斷： 影響樓盤價值提升和價值實現(xiàn)的主要因素 宏觀經(jīng)濟、形勢政策是較重要的外部因素：房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是相互影響、相互制約的關系。多條公交線路途經(jīng)此地，升價潛力巨大。分期開發(fā)；一期為產(chǎn)權酒店，旅游商業(yè)區(qū)；二期為別墅區(qū)，保健休閑區(qū) 有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴重項目四周設防護林帶，隔音隔塵，美化環(huán)境 長春高檔別墅市場發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 第八章 項目服務 一、項目銷售過程中需要的物業(yè)管理資料： 、用戶手冊 （具體表格設置略） 二、物業(yè)服務管理內(nèi)容： ：社區(qū)內(nèi)部清潔、家政服務、道路樓道清掃、電梯擦拭、清潔樓體、日常環(huán)境保護。在此取明遠樓，既有古典韻味，又表明此酒店的最大賣點 —— 頂層可觀凈月旅游區(qū)全景，按指登高明智。 ：這部分人奮斗了許多年，積累了一部分資金，來長自辦企業(yè)或掛職在大企業(yè)集團，他們 很大程度上是由企事業(yè)單位作為優(yōu)厚回報給購買住房，最中戶型有很大的需求。在歐洲， 產(chǎn)權酒店有很深的歷史。投兩次。大平面地下停車場、高檔中央噴泉。 15）距離某大型配套的距離以直線距離計算 16）距離市中心的路程時間以不堵車的時間計算 17）對于本企業(yè)人員購買，給予一定折扣。 解決方法：加大工程力度，完善配套，處理業(yè)主投訴 解決方法：加大廣告宣傳，強調(diào)項目性價比 ，產(chǎn)權酒店招商受阻止。 九、活動細則： 活動主題 —— “新房子”、“新生活” 核心內(nèi)容 —— 亞泰集團領導 XXX 致歡迎詞 省市領導講話 經(jīng)濟學研究人員講話 建設部、建設局領導講話 客戶代表講話 電視臺錄播：對當天的開盤情況進行現(xiàn)場直播、各大報紙以新聞方式報道開盤情 況。 中國最大管理資源中心 四