【正文】 項(xiàng)目定位與特色：超大私家庭院，內(nèi)含 29 套單體別墅 +2套聯(lián)排別墅，處于凈月高檔別墅區(qū)中心位置，環(huán)境優(yōu)美。 ：易學(xué)思想與中國(guó)傳統(tǒng)古典建筑相結(jié)合 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃 一，項(xiàng)目地塊概況： 項(xiàng)目為于長(zhǎng)春市南部?jī)粼麻_發(fā)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部平原略有緩坡，東西都為高地；凈月大街以西，長(zhǎng)大公路以北，國(guó)家級(jí)森林公園凈月潭正門斜對(duì)角，屬于二類建筑用地，基本長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)、南北短，占地面積 120000 平米。 項(xiàng)目南面：凈月潭國(guó)家森林公園 項(xiàng)目北面：長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院 項(xiàng)目東面：凈月大街 項(xiàng)目西面：空地 交通條件： 102 路 輕軌 160 路 周邊配套：東北師大附中、附小、工行，中行、中日醫(yī)院，玉潭醫(yī)院 二、項(xiàng)目地塊分析： ：中國(guó)傳統(tǒng)易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合。 ：資金有限，冬季節(jié)無法開工 三、建筑空間布局： ：以傳統(tǒng)易學(xué)八卦形狀規(guī)劃，水系穿插其中，和諧統(tǒng)一；以酒店廣場(chǎng)為中心向四周進(jìn)行由動(dòng)至靜的過渡。 ： ★產(chǎn)權(quán)酒店區(qū) —— 易學(xué)八卦兩儀位置設(shè)立兩棟 6層半月型 產(chǎn)權(quán)酒店（ A、 B 酒店），各占地 3000 平米，建筑面積各 18000 平米，頂部均由夜明珠雕塑裝飾。兩棟高層將成為凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑。酒店房間分高中低三個(gè)檔次。 ﹡ B 酒店為度假酒店：每套面積 50— 200 平米不等，內(nèi)部相關(guān)配套設(shè)施完備。 ★保健休閑區(qū) —— 商業(yè)區(qū)外層為保健休閑區(qū) ★傳統(tǒng)別墅區(qū) —— 保健休閑區(qū)之外規(guī)劃傳統(tǒng)別墅區(qū)，該區(qū)地貌規(guī)劃緩坡，共 64 棟別墅，以 2層為主， 50棟訂制式別墅，其余 14 棟為全裝修。外觀設(shè) 計(jì)巧妙運(yùn)用各種建筑符號(hào)，充分體現(xiàn)中國(guó)古典建筑精華，強(qiáng)調(diào)其實(shí)用性。 ：酒店商業(yè)區(qū)主干道寬 13 米，次干道寬 9 米，水泥路面，設(shè)白色地?zé)?；道路兩邊設(shè)現(xiàn)代藝術(shù)雕塑，樹木規(guī)劃以古時(shí)繁華長(zhǎng)街為藍(lán)本；別墅區(qū)主干道寬 6米，水泥路面，次干道寬 3米，青石板或鵝卵石路面。 ：位于國(guó)家級(jí)森林公園對(duì)面，樹木眾多，政府在未來幾年內(nèi)將對(duì)改地區(qū)綠化項(xiàng)目支持；總體綠化思想為：產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)區(qū)少量種樹，景觀規(guī)劃成將樹“種”在建筑群內(nèi)，樹木為落葉木，沿路栽種，并有少量耐壓草坪，廣場(chǎng)上設(shè)立花壇；以蘑菇的形式設(shè)立建筑小品用以隱藏背景音樂音箱；別墅休閑區(qū)大量種樹，景觀規(guī)劃成將建筑“種”在樹林中，大面積草坪，草坪上種低矮的樹木，用鮮花帶將去內(nèi)個(gè)配套分為休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)、住宅區(qū)，除別墅建筑和小區(qū)街道以外均為草坪，大量種植低矮樹木，使別墅隱藏在樹木中，增強(qiáng)其私秘性。 ：樹木區(qū)以外設(shè)護(hù)城河，圍繞整個(gè)項(xiàng)目地區(qū)，最窄處 8 米以上；酒店休閑區(qū)設(shè)水上游樂設(shè)施；別墅區(qū)保證每家門前都有潺潺流水；飼養(yǎng)少量魚類。 ：①酒店廣場(chǎng)：中央設(shè)音樂噴泉，晚間噴泉開放，廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)名人雕塑和建筑小品，背景音樂（古典樂器演奏），飼養(yǎng)和平鴿，適當(dāng)頻率播放露天電影。③公交線路： 開通到長(zhǎng)春市區(qū)的公交車，以項(xiàng)目名稱設(shè)立站點(diǎn)。 ：泛地產(chǎn)開發(fā)思路，項(xiàng)目一期為產(chǎn)權(quán)酒店及商業(yè)區(qū)，活躍旅游區(qū)商業(yè)氣息；二期為別墅休閑區(qū)，以前期的商業(yè)配套吸引消費(fèi)者入住，總體帶動(dòng)項(xiàng)目升值。 ：本項(xiàng)目區(qū)域各建筑排放的污水，經(jīng)處理后通過地下管道流入路側(cè)集水坑內(nèi)，暴雨徑流將直接通過路側(cè)排水溝及下水 管排入集水坑。 四、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 ：易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合。 2）別墅區(qū)戶型：三室一廳 100 平米占 40%；四室一廳 150 平米占 30%；三室兩廳 200 平 中國(guó)最大管理資源中心 米占 20%；四室兩廳 250 平米占 10% ：以草坪和樹為主 第六章 項(xiàng)目質(zhì)量工期 一、項(xiàng)目質(zhì)量： ： 高級(jí)混凝土框架結(jié)構(gòu)，防火設(shè)施完全，塑鋼門窗 ：①鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體采用優(yōu)質(zhì)磚，外墻墻涂，內(nèi)墻大白，一 切嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定②門窗采用高級(jí)鋁合金③每戶有獨(dú)立水電表，電視、電 話線入戶。不但有效 回籠資金而且保證價(jià)格上漲。 項(xiàng)目工程招標(biāo)過程中嚴(yán)格杜絕集團(tuán)內(nèi)部投標(biāo) 開發(fā)商、策劃公司、準(zhǔn)業(yè)主共同監(jiān)督。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用 。政策方面，國(guó)家實(shí)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，個(gè)人按揭制度的開展有效促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售。 國(guó)家限制高檔低密度社區(qū)開發(fā)，將使項(xiàng)目絕版 二、項(xiàng)目需求分析 ： 1）總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好， GDP 顯著增長(zhǎng)，有效刺激房地產(chǎn)需求 2）棚戶區(qū)改造政策的有效推動(dòng)：該部分人家庭條件并不是很好，很少有能力 購(gòu)買新房，這將有效刺激二手房市場(chǎng)發(fā)展，間接刺激新房市場(chǎng)。 ： 1）城市化進(jìn)程加快，消費(fèi)者希望遠(yuǎn)離城市嘈雜的環(huán)境，希望到郊區(qū)體驗(yàn)優(yōu)美的田園風(fēng)光 2）長(zhǎng)春不乏資金雄厚的富豪，但別墅市場(chǎng)始終不熱，原因是長(zhǎng)春別墅不規(guī)范，沒有真 中國(guó)最大管理資源中心 正達(dá)到離塵的境界。 4）別墅是身份的象征，住別墅的都是富人這一傳統(tǒng)思想影響長(zhǎng)春的消費(fèi)者，部 分希望張顯身份的消費(fèi)者渴望購(gòu)買高檔別墅 3．產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目需求分析： 1）長(zhǎng)春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的觀念，但由于假期短，去外地不方便，長(zhǎng)春迫切需要一部分建在旅游區(qū)的酒店 2）五一、十一、新年三個(gè)長(zhǎng)假的實(shí)行，使得旅游成為可能 3）普通酒店消費(fèi)者沒有產(chǎn)權(quán)，不利項(xiàng)目回款 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 1．別墅項(xiàng)目 SWOT 分析 1）優(yōu)勢(shì)分析 [Strength]： ①泛地產(chǎn)概念的規(guī)劃思想，結(jié)合旅游區(qū)獨(dú)特的天然資源，即清凈又不缺乏商氣。 ③部分別墅采取制定式，由業(yè)主選擇貨提供別墅樣式，開發(fā)商在不改變整體規(guī)劃和項(xiàng)目風(fēng)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主的需要和喜好進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，這種開發(fā)模式，不僅能最大限度的滿足客戶的需求。 ④建筑密度低：在適當(dāng)?shù)馁Y金快速回籠基礎(chǔ)上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現(xiàn)。 ⑧地理位置較好，凈月大街與長(zhǎng)大公路交匯處，且位于國(guó)家級(jí)森林公園凈月潭旅游區(qū)正門對(duì)面。 ⑨配套設(shè)施完善，臨近路面宣傳力強(qiáng) ⑩裝飾材料符合健康標(biāo)準(zhǔn) 2）劣勢(shì)分析 [Weakness]： ①遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時(shí)對(duì)業(yè)主的教育生活也有一定不利影響 ②項(xiàng)目占地較大，工程期長(zhǎng)。 3）市場(chǎng)威脅 [Threat]： ①長(zhǎng)春高檔別墅市場(chǎng)發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 4）市場(chǎng)機(jī)會(huì) [Opportunity]： ①詳細(xì)了解周邊別墅的情況，在價(jià)格和風(fēng)格上都可更好定位于客戶。從規(guī)劃的角度，本案的區(qū)域較大，天然比鄰自然景色。 ③長(zhǎng)影世紀(jì)城等設(shè)施的建設(shè)，帶動(dòng)凈月開發(fā)區(qū)整體形象上升，區(qū)域吸引力增強(qiáng) ④亞泰集團(tuán)擁有大量舊業(yè)主的資源，有利項(xiàng)目的廣泛傳播 ⑤一、二手市場(chǎng)的連動(dòng)效應(yīng)，能有效推動(dòng)一手成交量上 升 ⑥長(zhǎng)春政府不再批高檔別墅類項(xiàng)目，我們趕上了最后一班車 SWOT 分析 中國(guó)最大管理資源中心 1）優(yōu)勢(shì)分析 [Strength]： ①位于國(guó)家級(jí)森林公園凈月潭正門對(duì)面，風(fēng)景優(yōu)美，高質(zhì)量的專業(yè)酒店管理公司管理，對(duì)外經(jīng)營(yíng) ②建成后將成為凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑，氣勢(shì)恢弘 ③內(nèi)部配套設(shè)施完善，性價(jià)比高 ④靠近凈月地區(qū)主干道，交通便利 2）劣勢(shì)分析 [Weakness]： ①產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目在長(zhǎng)春剛剛興起，需要長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育 ②凈月開發(fā)區(qū)旅游景點(diǎn)較少，難以形成轟動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng) ③長(zhǎng)春凈月潭旅游季節(jié)性較強(qiáng)，有明顯的淡旺季。 ③距離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三星映月酒店距離較近 4）市場(chǎng)機(jī)會(huì) [Opportunity]： ①長(zhǎng)春產(chǎn)權(quán)酒店只有三星映月一家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 ③長(zhǎng)春旅游市場(chǎng)快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機(jī)會(huì) ④凈月潭和長(zhǎng)影世紀(jì)城等旅游項(xiàng)目的建立，每年來凈月旅游的人數(shù)將大大增加 ⑤市政府推行各個(gè)經(jīng)濟(jì)政策，有利吸引外來人口來長(zhǎng)。 項(xiàng)目占地較大，工程期長(zhǎng)。泛地產(chǎn)的開發(fā)思想，在活躍商圈之后吸引消費(fèi)者購(gòu)買住宅；部分別墅采取訂制式，有效保證了資金回籠。 消費(fèi)中心轉(zhuǎn)移炒做項(xiàng)目區(qū)域升值可能，運(yùn)用公關(guān)等方式將消費(fèi)者的視線轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上。和凈月潭旅游區(qū)合作，根據(jù)不同季節(jié)舉辦相應(yīng)的活動(dòng) 外來人口少，旅游區(qū)市場(chǎng)不熱擴(kuò)大內(nèi)需 市民對(duì)新生事物大多采取觀望態(tài)度。 ，保證了資金的回籠。 。 六、凈月區(qū)別墅價(jià)格漲幅狀況 ： ： ： ： ： 總結(jié)：凈月區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境使得該地別墅有很大的升值潛力。 2）成本加價(jià)法：項(xiàng)目成本為 4000 元 /平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析房地產(chǎn)利潤(rùn)應(yīng)保持在 30%左右才能抵擋風(fēng)險(xiǎn)。 3）加權(quán)法：根據(jù)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目所在地各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)如下 ①地段： ②品牌： ③配套： ④環(huán)境： ⑤物業(yè)： 該地均價(jià)定為 =4600+（ 4600*+4600*+4600*+4600*+4600*） =4600+（ 46+92+46+92+46） =4922 根據(jù)以上定價(jià)預(yù)測(cè)別墅項(xiàng)目均價(jià)定為 5000 元 /平米 ： 同樣方法得到產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目均價(jià)為 2000 元 /平米 八、投入產(chǎn)出分析： 1）產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目投入： 施工費(fèi)用： 18000 平米 *50 元 *2=1800000 元 全裝修費(fèi)用： 18000 平米 *20 元 *2=720000 元 2）別墅區(qū)項(xiàng)目投入： 施工費(fèi)用： 64 棟 *200 平米 *50元 =640000 元 14 棟全裝修別墅裝修費(fèi)用： 14 棟 *200 平米 *20 元 =56000 元 3）廣場(chǎng)施工費(fèi)用： 地面費(fèi)用： 10000 平米 *2*20 元 =2000000 元 音樂噴泉費(fèi)用： 50 萬 *2=1000000 元 4）綠化區(qū)費(fèi)用： 30 元 *（ 120000 平米 3000 平米 *210000 平米 *2200平米 *64） =30 元 *81200 平米=2436000 元 項(xiàng)目投入總費(fèi)用 =480000 元 +192000 元 +640000 元 +56000 元 +2000000 元 +1000000 元+2436000 元 =4368000 元 中國(guó)最大管理資源中心 ： 1）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)出： 18000 平 *2*2000 元 =72000000 元 2）別墅項(xiàng)目產(chǎn)出： 5000 元 /平米 *200 平米 *64 棟 =64000000 元 項(xiàng)目產(chǎn)出總費(fèi)用 =72000000 元 +64000000 元 =136000000 元 ： 項(xiàng)目總獲得利 =項(xiàng)目產(chǎn)出總費(fèi)用 — 項(xiàng)目投入總分析 =131632000 元 總結(jié)：根據(jù)上面一系列可行性分析證明該項(xiàng)目總獲利為最少 131632000 元人民幣，足以應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn) ，該項(xiàng)目可行。 ：樹木草坪種植、枝葉修剪、樹木澆灌、花卉培植。 ：社區(qū)內(nèi)部一切體育設(shè)施、娛樂設(shè)施保潔、維修 ：光纖網(wǎng)絡(luò)入戶，構(gòu)件社區(qū)論壇、聊天室。 三、物業(yè)管理組織設(shè)置： 、考核：嚴(yán)格按照《國(guó)家物業(yè)管理規(guī)定》中對(duì)于物業(yè)人員要求的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行招聘選拔。 ：亞泰●易林 亞泰是開發(fā)商的名稱，易林是樓盤的名稱，我們的規(guī)劃思想是傳統(tǒng)易學(xué)思想與中國(guó)古典建筑相結(jié)合，塑造的是一種清靜、安逸、閑適、幽雅、陰陽(yáng)調(diào)和的生活方式。 一、簡(jiǎn)易：樸素、務(wù)實(shí)。 “林”既說明項(xiàng)目的環(huán)境 —— 居于林中。 項(xiàng)目名稱 —— “易 林”從目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)寫照和渴望高檔次的清靜自然的生活方式。 二、建筑名稱： ： A酒店命名為明遠(yuǎn)樓：明清科舉，鄉(xiāng)試在省城舉行，巡查官登名遠(yuǎn)樓眺望，居高臨下，監(jiān)視考場(chǎng)。 B酒店命名為靜觀臺(tái)：源自古詩(shī)《秋日》中詩(shī)句“萬物靜觀皆自得”。我們的生活環(huán)境中有沒有值得欣賞的東西，全靠個(gè)人去體會(huì)。 ：按照 易學(xué)六十四卦將六十四棟別墅定為乾、坤、離、坎、震、艮、兌、巽?? ：略 三、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體： ：抽象字體亞泰●易林，設(shè)計(jì)具有道家拂塵飄然效果 ：白色 ：隸書 第十章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方式 一、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉： ：毗鄰國(guó)家級(jí)森林公園凈月潭旅游區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)秀，空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)，地域稀缺，升值潛力巨大。 ：泛地產(chǎn)概念，先造商圈再造住宅圈。 ：清靜中體驗(yàn)尊貴生活 二，目標(biāo)客戶群分析： ：長(zhǎng)春近年來發(fā)展很快，目前全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資 8000 余家，這些機(jī)關(guān)團(tuán)體在長(zhǎng)春活動(dòng)頻繁，商務(wù)活動(dòng)眾多，需要一些檔次較高，配套較全，環(huán)境優(yōu)良，功能設(shè)施完備的場(chǎng)所為其開展的