【正文】 現(xiàn)場平面圖： 五、開盤時間： 2020 年 6月長春春季房展會開幕第二天 六、開盤地點： 亞泰富苑一樓大廳 七、參加人員： 亞泰集團領導人 —— XXX、 XXX、 XXX 特邀嘉賓：政府官員、建設部建設局領導、市政府領導（具體紅包由亞泰集團負責發(fā)放） 媒體：吉林電視臺、首望都 市、新文化、交通文藝臺、長春電視臺（具體紅包由亞泰集團負責發(fā)放） 客戶：前期交納預定金的客戶。建議重點采納。另一方面，對客戶介紹說：由于我們樓盤銷售狀況 較佳，下星期開始提高銷價。 凈月地區(qū)標志性建筑，高 30米， —— 僅為 150 戶服務 ★第四階段 :(2020 年 10月 — 2020 年 6月 )別墅廣告 以別墅的宣傳為主 ※文案一：（概念篇） 即將開始的生活盛宴 享有少數(shù)人才能享有的！ 亞泰●易林譜寫長春居住傳奇 中國古典建筑風味，實現(xiàn)建筑與自然的完美統(tǒng)一 水林逸動之間，盡顯高貴之美 讓感官自由自在，心情怡然自得 64 戶上品別墅 64 戶私家專屬領地 亞泰●易林 即將開啟的生活盛宴 ※文案二：（形象篇） 代言一個時代的上層風景 易學講究和諧貫通，人與自然的天人合一是亞泰●易林的至高境界 漫步亞泰●易林，一步一景、一步一情 ??。 90 年代，城市規(guī)劃繁榮了重慶路。 報紙軟文： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 ———— 亞泰●易林、最安全的投資，最固定的回報 要投資、經(jīng)營地產(chǎn)項目，穩(wěn)定是關鍵，穩(wěn)定的投資，才能有穩(wěn)定的回報。本案的價格對于這些人接受不是太難，特別是社區(qū)的文化氛圍需要適合這部分人的身份地位。 項目名稱 —— “易 林”從目標消費者的真實寫照和渴望高檔次的清靜自然的生活方式。 2）成本加價法：項目成本為 4000 元 /平米，根據(jù)經(jīng)驗分析房地產(chǎn)利潤應保持在 30%左右才能抵擋風險。 ③長春旅游市場快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機會 ④凈月潭和長影世紀城等旅游項目的建立，每年來凈月旅游的人數(shù)將大大增加 ⑤市政府推行各個經(jīng)濟政策，有利吸引外來人口來長。 ④建筑密度低：在適當?shù)馁Y金快速回籠基礎上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現(xiàn)。不但有效 回籠資金而且保證價格上漲。 ：位于國家級森林公園對面，樹木眾多，政府在未來幾年內(nèi)將對改地區(qū)綠化項目支持；總體綠化思想為：產(chǎn)權酒店商業(yè)區(qū)少量種樹，景觀規(guī)劃成將樹“種”在建筑群內(nèi)，樹木為落葉木，沿路栽種，并有少量耐壓草坪，廣場上設立花壇；以蘑菇的形式設立建筑小品用以隱藏背景音樂音箱；別墅休閑區(qū)大量種樹，景觀規(guī)劃成將建筑“種”在樹林中，大面積草坪，草坪上種低矮的樹木，用鮮花帶將去內(nèi)個配套分為休閑區(qū)、運動區(qū)、學習區(qū)、住宅區(qū)，除別墅建筑和小區(qū)街道以外均為草坪，大量種植低矮樹木，使別墅隱藏在樹木中，增強其私秘性。 ：資金有限，冬季節(jié)無法開工 三、建筑空間布局： ：以傳統(tǒng)易學八卦形狀規(guī)劃，水系穿插其中，和諧統(tǒng)一；以酒店廣場為中心向四周進行由動至靜的過渡。 長春產(chǎn)權酒店發(fā)展不充分，僅三星產(chǎn)權酒店一家，但產(chǎn)權酒店市場很有開發(fā)潛力，長春不僅輻射整個東北，且越來越多的南方人也到長春安家、投資，越來越多的人認可長春，認可長春未來的發(fā)展方向。 長春市決定有三年時間對城市 108 個棚戶區(qū)進行改造，設計被拆遷房屋建筑面積 713 萬平方米，涉及居民近 10萬戶 35 萬人，其中 2020 年改造 240 萬平方米，涉及 33130 無房戶居民。市內(nèi)各區(qū)人口分布如下： ：面積 248 平方公里，人口 萬 ：面積 平方公里，人口 42 萬 ：面積 平方公里，人口 萬 ：面積 452 平方公里，人口 萬 ：面積 286 平方公里，人口 萬人 ：面積 1663 平方公里，人口 38萬 ：面積 平方公里，人口 萬人 二，生活指數(shù)： 居民生活水平持續(xù)提高。全市外商投資企業(yè)完成產(chǎn)值 500 億，比上一年增長 90%，實現(xiàn)利潤總額 20 億元人民幣，比上一年增長 20%， 四，房地產(chǎn)市場概況： 隨著改 革的深入，經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟新的增長點，各級政府也針對房地產(chǎn)出臺了各項政策。 中國最大管理資源中心 用靈魂撞擊夢想 用策劃超越夢想 亞泰●易林 全程營銷策劃方案 保密級別： AAAA 級 策劃人：李洪鋒 服務客戶：長春亞泰地產(chǎn)前 言 鄙人懶惰，加上對房地產(chǎn)市場也比較生疏，此篇策劃所有數(shù)據(jù)均為虛構，切勿當真。 2020 年長春房地產(chǎn)施工 520萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 230 萬平方米，比上年增長 %。其中，城市居民人均可支配收入 8306 元 ，上漲 %。 三，商品房空置面積： 950265 平方米，住宅 50765 平方米。 六、長春酒店行業(yè)（三星級以上）統(tǒng)計調(diào)查： 賓館名稱星 級地址入住率 長春紫荊花飯店五星長春市人民大街 5688 號抽樣調(diào)查平均入住率 60%部分可達 70%以上 . 中日友好會館五星長春自由大路 102 號 香個里拉大飯店 五星長春西安大路 569 號 名門飯店 五星長春人民大街 135 號 賓館名稱星 級 地址入住率 中國最大管理資源中心 雁鳴湖溫泉酒店四星長春市北環(huán)路 8777 號抽樣調(diào)查全年平均入住率 35% 長春花園酒店四星朝陽區(qū)創(chuàng)業(yè)大街 39 號 長春教育賓館四星經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)金川街 151 號 吉隆坡大酒店四星長春西安大路 823 號 樂府大酒店四星長春人民大街 1078 號 長白山賓館四星長春新民大街 1448 號 國際會展中心四星經(jīng)濟開發(fā)區(qū)會展大街 100 號 賓館名稱星 級地址入住率 長春華僑飯店三星長春市湖濱街 1號抽樣全年平均入住率 47% 長春金都飯店三星長春市西安大路 1077 號 長春天新飯店三星長春市北京大街 411 號 長春國貿(mào)飯店三星長春人民大街 2059 號 長春利洋大酒店三星長春朝陽區(qū)建設街 881 號 吉林省交通賓館三星長春解放大路 2518 號 國際大廈酒店三星長春西安大路 616 號 卓展天天酒店三星重慶路卓展時代廣場 612 亞泰大飯店三星長春人民大街 1968 號 長春龍達賓館三星長春吉林大路 283 號 第四章 項目定位： 一 .同類樓盤概況： 開發(fā)商：長春創(chuàng)實際房地產(chǎn)開發(fā)公司 開盤日期： 2020 年 9 月 18 日 項目位置：凈月區(qū) 凈月潭國家森林公園正門東北 200 米 項目情況：已經(jīng)竣工；占地面積： 50370 平方米；建筑面積： 36364 平方米；容積率： 1；綠化率： 56%；樓層狀況： 4層聯(lián)排別墅；客戶數(shù)： 139 價格： 3000— 4580 元 /平米 廣告投放：報紙 裝修狀況：毛坯 入住率： 45% 周邊配套：健身房，臺球室，師大附中，附小，二實驗小學，凈月商貿(mào)城，大學城商業(yè)街，工行，建行，農(nóng)行，中日醫(yī)院，玉潭鎮(zhèn)醫(yī)院。容積率控制在 ，綠化率控制在 65%以上。 各主要公 共場所均采用古典建筑設計思想設計。 2020 年 6月長春春季房交會期間開盤 2020 年 6月正式動工 2020 年 4月一期產(chǎn)權酒店及周邊商務區(qū)完工，該區(qū)景觀同時完工 2020 年 5月黃金周期間正式對外開放，籌備二期 2020 年 6月二期動工 ，景觀隨之動工 2020 年 5月全盤完工 三、質(zhì)量監(jiān)督方式： 嚴格按照政府對各項建筑指標的要求進行施工。 ⑤菜單式裝修留個客戶適當?shù)倪x擇空間 ⑥高質(zhì)量的客戶積累，亞泰集團多年從事地產(chǎn)開發(fā)，在長春地區(qū)品牌形象較好 ⑦參 加外地個大房展會，有效提升的企業(yè)知名度。 四、項目劣勢、威脅回避方法： 、威脅回避方法： 項目劣勢、威脅回避方法 遠離城市的郊區(qū)在清凈的同時對業(yè)主的教育生活也有一定不利影響輕軌二線的通車將解決這一問題；在項目所在地設立公交站點；與交警合作，疏通項目到市中心的車流。因此項目均價定為 5200 元 /平米。以“清凈”帶動“尊貴”。 ：這部分人是中國率先富起來的那部分人，年齡 50— 60 之間，通過多年的財富積累，喜歡享受，喜歡大戶型，喜歡張顯地位。長春亞泰● 易林產(chǎn)權酒店，如一顆璀璨的明星在凈月開發(fā)區(qū)冉冉升起，成為長春商業(yè)無法抗拒的焦點。 2020 年亞泰●易林將繁榮旅游市場，帶動凈月復興。優(yōu)秀的設計師帶領您講述古典文化的精粹。 12）用樣板房展示的方式，在消費者心里產(chǎn)生一個較好的房屋標準。 中國最大管理資源中心 宣傳資料的包裝：在目前已有宣傳資料的基礎上，根據(jù)項目進展適時設計不同物業(yè)類型的折頁、 DM 單等。 經(jīng)濟學領域學者：邀請長春知名經(jīng)濟學研究領域學者。 其他設施設置：嘉賓休息室，衛(wèi)生間，餐廳。根據(jù)項目的進展情況排出不同方案，適時變換主題。 7）未拿到銷售許可證的時候以公共關系的方式對外宣傳項目信息 8）拉高已售單位的價格，帶動未售單位 9）利用已購客戶自身的社會關系銷售，業(yè)主若介紹新客戶購買住房將得到禮品、物體業(yè)費、綠色植物、裝修等獎勵 中國最大管理資源中心 10）通過 SP、公關等活動把消費者吸引到售樓處 11）對于準備購買的客戶，一方面對客戶說：不著急，慢慢考慮，畢竟買房是大事情。 ※文案六： 生活，帶簽名的藝術 今天，上帝休息了，我也放棄思考，盡情的享受生活，每種卦象都有一個含義， 就像每個入住亞泰●易林的人都值得珍惜。 開發(fā)商：吉林亞泰地產(chǎn) 規(guī)劃設計：吉林規(guī)劃設計院 景觀設計：德國工大景觀設計公司 全程策劃：長春工業(yè)大學廣告學 系 李洪鋒 ※文案二： 財富中軸線，時尚新磁場 80 年代，長春站改造繁榮了站前商業(yè)區(qū)。 四、廣告發(fā)布策略： ★第一階段：（ 2020 年 6 月以前）內(nèi)部認購期限 中國最大管理資源中心 舉辦或贊助活動，宣傳項目信息 ★第二階段：（ 2020 年 6 月 — 2020 年年底），開盤期 ：招商 ：新聞發(fā)布會、報紙、戶外 ：報紙每周一次。 ：年齡 35— 55 歲之間，生活層次較高，理性購買，對居住環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)比較挑剔，對項目的個項設施要求比較高。又說明這是一類人的生活，表明是個階層獨有的。 七、項目定價模擬： ： 1）通過類比得到的價格：通過凈月區(qū)別墅價格調(diào)查得到其平均價格 4600 元 /平米。 ②三星映月產(chǎn)權酒店以別墅為主，價格較高，普通市民難以入住，我們補充了長春市中低檔產(chǎn)權酒店的空白。也大大降低了產(chǎn)品進入市場后的未知風險，避免了積壓、閑置、產(chǎn)銷不適等問題，特別是加快了投資回收的速度。 二、項目工期： 因前期資金不足，又需要快速回籠資金，因此項目采取分期開發(fā)思路。項目入口向南，與凈月潭旅游開發(fā)區(qū)正門斜對角，設計具有古典傳統(tǒng)風格，美觀大方，；除產(chǎn)權酒店區(qū)以外，項目內(nèi)部均人車分流；按總戶數(shù)的 1/3 設立在酒店廣場四周；別墅區(qū)設私家地下車庫，酒店區(qū)社集中地 中國最大管理資源中心 下 車庫。以泛地產(chǎn)的概念造城，在活躍商業(yè)、旅游的同時推進別墅區(qū)發(fā)售。 五、長春產(chǎn)權式酒店市場分析： 產(chǎn)權酒店最先起源于歐洲，開發(fā)商將整個項目劃分不同的部分，分別賣給消費者，之后找專業(yè)酒店管理公司進行管理，消 費者擁有房屋產(chǎn)權，得到年度分紅，并得到酒店管理公司一定時期的免費入住。 加強經(jīng)濟運營分析檢測和引導，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房 供應結構，切實穩(wěn)定房價，促進合理住房消費，指導各地改進城市規(guī)劃管理方式，調(diào)控項目立項和土地供應， 中國最大管理資源中心 及時安排并公布當年普通商品住房和經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，控制套型結構和價位，控制高檔住房的開發(fā)，增加中低價位的項目。 第二章 人口狀況 一，人口分布： 2020 年末全市總人口為 萬人，比上一年增加 萬人。 三，利用外資： 全市新批外商投資 500 余家，比上一年增長 %，合同利用外資 300 億，增長 37%，在