【正文】 業(yè)務、公館活動提供便利。 ：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當前投資最安全，見效比較快的行業(yè)，本項目升值潛力巨大， 將吸引一大批投資者。本案的價格對于這些人接受不是太難，特別是社區(qū)的文化氛圍需要適合這部分人的身份地位。本項目優(yōu)秀的各項設施會吸引這部分人購買。 ：投資保值心理多，很多人有多處住房。 三、項目單位定價思路、及價格策略 1）根據(jù)日照采光系數(shù)（ A系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價 Ma，即 Ma=Pa*（ 1177。 B) 3)然后根據(jù)戶型結構，應在 Mb 的基礎上根據(jù)戶型系數(shù)（ C系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 Mc，即 Mc=Mb*(1177。 D) 各單位計算方法為 M=Pa*(1177。 B)*(1177。 D) ： 1）內(nèi)部認購價格： M*60% 2）價格漲幅周期： ①每銷售 50 套，價格 M漲 50元 /平米 ②項目開盤價格： M*60% 產(chǎn)權酒店框架完工價格： M*70% 產(chǎn)權酒店封頂價格： M*80% 別墅區(qū)開工： M*85% 別墅構架完成： M*90% 別墅區(qū)完工： M 注意：各期景觀隨建筑整體構架同時完成。 報紙軟文： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 ———— 亞泰●易林、最安全的投資，最固定的回報 要投資、經(jīng)營地產(chǎn)項目，穩(wěn)定是關鍵，穩(wěn)定的投資，才能有穩(wěn)定的回報。 最新的商業(yè)地產(chǎn)形式 產(chǎn)權酒店作為一種新的投資形式登陸長春。在風光 秀麗的阿爾卑斯山腳下、迷人的那塞河邊，都有產(chǎn)權酒店的影子。通常情況下，開發(fā)商將酒店的客房劃分為各個區(qū)域出售給投資者，投資者一般不住酒店，而是委托專業(yè)酒店管理公司統(tǒng)一管理，獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司免費贈送一定時期的入住權。 最絕版的地段： 亞泰●易林就像一塊巨大的財富磁場，占據(jù)凈月核心地區(qū)，國家級森林公園凈月潭正門斜對角，總規(guī)劃占地面積 120000 平米，內(nèi)含旅游商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、別墅區(qū)等，每年將帶來上萬的中外游客。 最前衛(wèi)的建筑： 酒店兩棟六層建筑，由國際知名建筑設計師周潤發(fā)設計，整體形狀呈月型，建成之后將成為長春市凈月區(qū)的標志性建筑。首期三成 30萬 *30%=9萬 ☆月供 =(貸款本金 *月利率 *(1＋月利率）總還款月數(shù) )/(1＋月利率） *總還款月數(shù)－ 1)=（ 210000*? *（ 1+?） *120） /（ 1+?） *1201)=（ 842*120*）/*1201） =☆年供 =894*12=10728 元 ☆年客房收入 =（ 300*60%50） *365=47450 元；客房平均價格 300 元 /天，入住率 60%；平均變動成本 50 元 /天 ☆收益 =客房純利潤的 70%相當于 47450*70%=33215 元 ☆利潤率 =33215/300000=11% 開發(fā)商：吉林亞泰地產(chǎn) 規(guī)劃設計：吉林規(guī)劃設計院 景觀設計：德國工大景觀設計公司 全程策劃：長春工業(yè)大學廣告學系 李洪鋒 平面廣告： ※文案一： 穩(wěn)坐金鋪地，財源滾滾來 中國最大管理資源中心 長春首個中檔產(chǎn)權酒店登陸長春，位于國家級森林公園凈月潭正門斜對角，獻給 長春商家最穩(wěn)定的投資、最安全的回報。 凈月區(qū)最大財富廣場。 90 年代，城市規(guī)劃繁榮了重慶路。 開發(fā)商：吉林亞泰地產(chǎn) 規(guī)劃設計：吉林規(guī)劃設計院 景觀設計：德國工大景觀設計公司 全程策劃：長春工業(yè)大學廣告學系 李洪鋒 ★第三階段 :(2020 年 1月 — 2020 年 10月 )產(chǎn)權酒店廣告 ：以宣傳產(chǎn)權酒店為主 ：戶外、報紙 ：五一前一星期，連續(xù)六個版面。 ※文案一： 第 1天：晴 風力 3— 4級 車速 140 邁 行程：從市中心 —— 凈月潭 長春。亞泰●易林 “還沒進入凈月，我已經(jīng)被空氣和景色灌醉了！在凈月潭門口停了下來，路邊兩 棟高大的建筑吸引了我，他和諧的與周圍的景觀融合在一起。 容積率， 60%綠化面積，只允許五分之一的地面生長房子，錯落、有致，像八卦圖一樣和諧，互調(diào)。 國外著名設計公司擔當設計，質(zhì)感力面，完全體現(xiàn)古典美學。 ※文案四： 第 4天：雨 無風 行程：茶莊 懂得生活，更懂得挑剔 細雨總是講述心 情的故事，讓那顆塵封的心，得到化解。 中央大面積音樂噴泉，水高 50 米，健康樂趣無所不在。 凈月地區(qū)標志性建筑，高 30米， —— 僅為 150 戶服務 ★第四階段 :(2020 年 10月 — 2020 年 6月 )別墅廣告 以別墅的宣傳為主 ※文案一：（概念篇） 即將開始的生活盛宴 享有少數(shù)人才能享有的！ 亞泰●易林譜寫長春居住傳奇 中國古典建筑風味，實現(xiàn)建筑與自然的完美統(tǒng)一 水林逸動之間，盡顯高貴之美 讓感官自由自在，心情怡然自得 64 戶上品別墅 64 戶私家專屬領地 亞泰●易林 即將開啟的生活盛宴 ※文案二：（形象篇） 代言一個時代的上層風景 易學講究和諧貫通，人與自然的天人合一是亞泰●易林的至高境界 漫步亞泰●易林，一步一景、一步一情 ??。 ※文案三：（規(guī)劃篇） 一磚一瓦，筑就絕版風華 品質(zhì) ,需要恒新，需要經(jīng)得起歲月考驗 亞泰●易林 , 中國古典建筑作為范本 現(xiàn)代、簡約，一處精致典雅的建筑群落 灰色與白色兩種主流色系，清新自然 精雕細琢每一環(huán)節(jié)，打造上層人居 一磚一瓦 ,一木一石 ,一草一花 處處展現(xiàn)上層別墅的動人風采 64 戶上品別墅 ,64 位社會名流私家領地 ※文案四：（配套篇） 絕版配套 處處盡顯風采 亞泰●易林，擁有全城首屈一指的標志性建筑 —— 明遠樓、靜觀臺，配有中西餐廳、茶葉咖啡吧、大型娛樂中心 、 KTV、休閑會館等。盡顯尊貴繁華。三大巨頭共創(chuàng)長春第一低密度智能化高檔社區(qū)。考慮這幾種媒介的效果比較好 ,也比較適合房地產(chǎn)項目 ,加上廣告對于消費者也有類似商圈的效應。 第一階段媒介投放計劃：（ 2020 年 6月以前） 媒介選擇：因房地產(chǎn)項目在取得銷售許可證之前不允許做廣告，所以此階段廣告以活動形式為主。 2）對于位置較差的單位掛出低價限量發(fā)售的牌子 3）將某棟位置較差的單位送給長春知名人事，之后大力炒做。 5）運用規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的牌子“借到殺人” 6）對于面積比較大的別墅當銷售出現(xiàn)困難時，將獨棟別墅改成和拼別墅賣。另一方面，對客戶介紹說：由于我們樓盤銷售狀況 較佳，下星期開始提高銷價。 13）嚴格對銷售人員進行培訓 14）對外以最低價格宣傳，造成性價比高的景象。 ： 1）在競爭對手附近打廣告，強占消費者 2）將毛坯裝修以清水房的概念宣傳 3）當某些配套設施不如競爭對手時，宣傳在我們這買房子，到競爭對手那邊享受配套。 5） 在大型房地產(chǎn)論壇里發(fā)貼炒做項目品質(zhì)高，性價比好。 2）以高端人群出現(xiàn)的活動現(xiàn)場為銷售契機，如高峰論壇會等。 5）聘請有全球連鎖經(jīng)營的酒店公司，帶動會員客戶 七、包裝策略： 營銷中心包裝： A、墻體上懸掛宣傳圖畫應體現(xiàn)購房指南，如按揭政策、產(chǎn)權登記手續(xù)、收樓指南等； B、增設銷 售控制表；營造熱銷氣氛； C、增設資料取閱區(qū)；體現(xiàn)開發(fā)商高度的客戶服務意識，營造銷售中心的營銷氛圍，刺激消費者的購買欲望； D、營銷中心門口周邊懸掛高質(zhì)量刀旗，出挑而醒目、厚重且切合樓盤理念，與物業(yè)風格保持一致， E、進入銷售中心，由一名著裝統(tǒng)一的保安人員為其開門致意，售樓人員統(tǒng)一說詞：“歡迎光臨亞泰●易林” 樣板房包裝：對于針對各個物業(yè)類型的消費群體，設計裝修不同風格的樣板房，體現(xiàn)幽雅、舒適明快的休閑居家氛圍，同時與樓盤的建筑風格相一致。設立看房通道，道路兩邊布置鮮花或刀旗；施工通道應獨立，為保證本項目的形象，應做到文明施工。 戶外廣告包裝：有車一族是本案目標客戶所具備的特征之一，戶外媒體對他們是較好的宣傳媒介，因此，應該進行戶外媒體調(diào)查和評價，在長春市中心至凈月潭路段和凈月潭旅游度假區(qū)內(nèi)設置大型戶外看牌，在進入我項目主要路口設置路燈刀旗，使進入凈月的人群就能感 受到我項目熱銷的氣氛。建議重點采納。 第十一章 補救措施 ，配套不足，工程質(zhì)量差。 解決辦法：變產(chǎn)權酒店為小高層住宅。 解決方法：請廣告公司進行再定位 附一： 亞泰●易林開盤策劃案 一、亞泰●易林開盤活動需要達到的目標： 消化亞泰●易林前期積累的客戶，將有誠意的客戶轉(zhuǎn)換成“人民幣” 在一定的銷售周期內(nèi)完成第一批銷售任務，實現(xiàn)熱銷。 通過開盤策劃宣傳亞泰●易林 —— 易學思想與中國古典建筑相集合的規(guī)劃思想和清靜中體驗尊貴的生活方式。 三、亞泰●易林開盤必須具備的條件： VIP 卡銷售數(shù)量： VIP 卡的數(shù)量代表預交訂金客戶的數(shù)量，只有這個數(shù)量達到 100 以上才方便開 盤 樣板房裝修完畢：樣板房是展示項目戶型所必須的，項目的生活方式、規(guī)劃思想、品牌文化都可以通過樣板房展現(xiàn)給消費者。 售樓處及其現(xiàn)場環(huán)境完工：售樓處是展示項目形象的窗口，而且大部分的銷售都是在現(xiàn)場完成的，因此在開盤前必須完成售樓處的環(huán)境工程。 ：一米高主席臺，背景為“新房子、新生活 —— 亞泰●易林盛大開盤” 嘉賓區(qū)：圓桌、椅子若干 停車場：亞泰富苑停車場 室內(nèi)環(huán)境營造：樹木、盆景若干，營造古典氛圍、設立油畫展示區(qū)（夾賓區(qū)右側），電視展示區(qū)（項目簡介等）。 現(xiàn)場平面圖： 五、開盤時間： 2020 年 6月長春春季房展會開幕第二天 六、開盤地點： 亞泰富苑一樓大廳 七、參加人員： 亞泰集團領導人 —— XXX、 XXX、 XXX 特邀嘉賓：政府官員、建設部建設局領導、市政府領導（具體紅包由亞泰集團負責發(fā)放） 媒體：吉林電視臺、首望都 市、新文化、交通文藝臺、長春電視臺（具體紅包由亞泰集團負責發(fā)放） 客戶：前期交納預定金的客戶。 八、主持人： 吉林電視臺著名主持人一男一女，需要具備一定人氣。 亞泰富苑外面液晶屏幕播放開盤盛況 亞泰●易林狂歡人體彩繪秀：聘請長春知名禮儀公司模特，人數(shù)為 5 人、女性。 節(jié)目表演 知識問答 業(yè)主游戲 中國最大管理資源中心 十、節(jié)目流程單： 7： 00— 9： 00 活動人員入場 9： 00 主持人宣布活動開始 9： 00— 9： 05 拉丁舞表演 9： 05— 9： 15 亞泰集團領導致辭 9： 15— 9： 20 剪彩、揭幕儀式 9： 20— 9： 50 人體彩繪表演 9： 50— 10： 00政府領導講話 10： 00— 10： 05 歌曲 演唱者：吉林之星冠軍 X小姐 10： 05— 10： 15 城市規(guī)劃辦公室主任講話 10： 15— 10： 25 業(yè)主游戲：愛拼才會贏 拼圖大賽，拼項目標志 10： 25— 10： 35 著名經(jīng)濟學家 XX講話 10： 35— 10： 45 知識問答，有小禮品贈送 10： 45— 10： 50 社區(qū)風情表演 10： 50— 12： 00 模特表演 12： 00 主持人宣布活動結束，午宴開始 十一、準備項目、活動預算： 手提帶、宣傳冊、刀旗、花籃、氣球門、新聞稿、報紙稿、節(jié)目單、知識問答題目、收據(jù)、認購書、合同書等 一次性杯子： 3元 /50 個， 500個計 30元； ※刀旗： 100 面： 5元 /面 計 500 元； ※氣球條幅： 10 幅計 500 元； ※條幅：建筑商、家裝公司、物業(yè)公司、建材商及開發(fā)商客戶 50 條； ※舞臺及背景： 5000 元； ※主持人： 3000 元 /2 人； ※禮儀公司： 8個禮儀 100 元 /人 =800 元； ※保安 10名： ※拱門氣球： 300 元； ※歌手、舞蹈、樂器、音響、麥克風： 5000 元； ※模特： 6人 /4800 元； ※畫家： 6人 /3000 元； ※不可預計費用： 3000 元； ※托盤、金剪刀、彩帶球等； ※綬帶： 8條 /240 元； ※禮炮： 1000 元 ※小氣球、禮花： 20