【正文】 售房地產(chǎn)的直接銷售是指從房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費(fèi)者。從消費(fèi)者方面看由于消費(fèi)者議價(jià)能力進(jìn)步，致使以顧客為中心成為越來(lái)越多的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。例如，長(zhǎng)春市地產(chǎn)界近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于凈月潭區(qū)的萬(wàn)科小區(qū)，倡導(dǎo)構(gòu)建“最舒適的居住”項(xiàng)目，旨在讓居住者已全然主動(dòng)地境界享受真我人生，周邊環(huán)伺長(zhǎng)春是凈月潭公園等自然綠肺；而位于綠源區(qū)的吉糧康郡，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風(fēng)系統(tǒng)、保溫隔音系統(tǒng)、中央空調(diào)、直飲水系統(tǒng)、智能溫控化安防系統(tǒng)等從細(xì)節(jié)之處落實(shí)對(duì)居住品質(zhì)的提升。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物價(jià)值明顯受到損害的物。它緊傍江安河，周邊天然湖泊綿延流淌，是融生態(tài)和文態(tài)于一體的教育型住宅典范。選擇什么樣的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，需要辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過(guò)系統(tǒng)分析及時(shí)改變營(yíng)銷策略。本文從房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的演進(jìn)入手，分析我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的現(xiàn)狀，探尋房地產(chǎn)營(yíng)銷的新模式。在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，這個(gè)問(wèn)題同樣存在。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。和其他所有行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)正在受到全球電子商務(wù)化趨勢(shì)的影響，運(yùn)作方式的變化必將會(huì)產(chǎn)生新的營(yíng)運(yùn)模式和流程。如價(jià)格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。三是房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。它們是為提高或保護(hù)公司形象或產(chǎn)品而設(shè)計(jì)的多種方案。目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒(méi)有途徑。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段, 房地產(chǎn)營(yíng)銷也就成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分, 它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義?！邦櫩途褪巧系邸?，對(duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。銷售促進(jìn)能起到溝通信息，刺激購(gòu)買欲望、誘導(dǎo)交易等三個(gè)方面的作用。委托代理銷售是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷售給消費(fèi)者的方式和過(guò)程。這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。其內(nèi)容主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、管理策略等；其方案的設(shè)計(jì)主要應(yīng)突出風(fēng)格、規(guī)劃、戶型、物業(yè)管理等；營(yíng)銷方案的實(shí)施過(guò)程中，要全面貫徹房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，及時(shí)反饋調(diào)節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，充分運(yùn)用服務(wù)營(yíng)銷策略，以達(dá)到提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，取得理想的營(yíng)銷成果的目的。 委托代理銷售策略 它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過(guò)代理商中間介紹來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)的銷售渠道方式。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。目前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，日趨理性；違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問(wèn)題及房?jī)r(jià)的問(wèn)題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)營(yíng)銷未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)：隨著國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革力度，以及市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加深，我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的營(yíng)銷策略將更加人性化，比如可以通過(guò)電腦技術(shù)將房地產(chǎn)信息繪制成3D影像，可以使購(gòu)買者真切的感受到房屋的各方面信息，通過(guò)聯(lián)網(wǎng)還可以客服地域限制；還可以舉辦各種免費(fèi)講座來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者真正了解房屋的價(jià)值，使消費(fèi)者理性購(gòu)房，還可以宣講企業(yè)理念，提高企業(yè)知名度；還可以通過(guò)電視節(jié)目，邀請(qǐng)知名人士試住，直播入住體驗(yàn)來(lái)提高影響力；還可以針對(duì)城市白領(lǐng)，開發(fā)新型住宅、合租等來(lái)營(yíng)銷；隨著銀行信用體系的建立還可以實(shí)行零元購(gòu)房等等。川大湖畔通過(guò)其所處地理位置和周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)來(lái)為其產(chǎn)品增色，效果明顯，而且川大湖畔的房屋有小戶型、大戶型等各種類型，可以滿足不同人群的需求。房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷人員，不但要熟悉市場(chǎng)環(huán)境等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，還應(yīng)具有關(guān)于保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者和社會(huì)更大利益等主要法律知識(shí)，以及社會(huì)文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)帶來(lái)的不同需求。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。廣告宣傳只是房地產(chǎn)行業(yè)需求評(píng)估、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品開發(fā)、定價(jià)和分銷等一系列市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的一個(gè)部分。要知道，一個(gè)不滿足的消費(fèi)者有可能把他的抱怨告訴所有他四周所有的朋友，從而企業(yè)損失的就是更多的消費(fèi)群體。特定的節(jié)日往往促銷的良機(jī)，各發(fā)展商充分利用各個(gè)節(jié)日的特定含義舉辦各類促銷活動(dòng)，以“師出有名”，在特定的節(jié)日給予特定的對(duì)象以一定的優(yōu)惠，吸引客戶購(gòu)買。消費(fèi)者在成為業(yè)主后到指定消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)可獲得一定的折扣優(yōu)惠，如好又多量販、萬(wàn)佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂(lè)部、西餐廳、咖啡廳等。唯一缺點(diǎn)地理位置有點(diǎn)偏。第一篇：長(zhǎng)春市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略分析長(zhǎng)春市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略分析內(nèi) 容 提 要房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論中一個(gè)重要的概念，是指企業(yè)為了滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求，對(duì)各種可控的營(yíng)銷因素加以優(yōu)化組合、綜合運(yùn)用、以期高效率地、最經(jīng)濟(jì)地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)。天富北苑，地址在遠(yuǎn)達(dá)大街與河?xùn)|路交匯處。這一類會(huì)員對(duì)發(fā)展商品牌認(rèn)知度和忠誠(chéng)度明顯不如上一類會(huì)員，但對(duì)盟友的品牌認(rèn)知度和忠誠(chéng)度較高。使用頻繁，效果一般。，不過(guò)他和本地居民的收入水平相背離，房?jī)r(jià)過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)開仍然是當(dāng)今人們最關(guān)注的問(wèn)題三、對(duì)策與建議在商品房買賣中，筆者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者都愿意選擇大品牌房地產(chǎn)商，例如長(zhǎng)春的長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司、長(zhǎng)春融創(chuàng)置業(yè)有限公司、長(zhǎng)春市蘊(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、吉林省力旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林糧食集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林省東興建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司、中冶新奧（長(zhǎng)春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)春一汽名仕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)春市天茂房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、吉林省盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)春建工集團(tuán)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公、長(zhǎng)春科信地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商而言，為了達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營(yíng)銷中間商來(lái)接近目標(biāo)顧客。目前川大湖畔的二手房交易也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，是對(duì)閑置房源的充分利用，也顯示了川大湖畔的非凡影響力。1141025014經(jīng)管魏萌第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策略分析房地產(chǎn)營(yíng)銷策略分析摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可缺少的組成部分。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平相對(duì)低下，市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會(huì)生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國(guó)利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì)，也將成為賣點(diǎn)。相對(duì)于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)代理商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)商不得不研究市場(chǎng)規(guī)律，重視營(yíng)銷問(wèn)題，把營(yíng)銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，以滿足消費(fèi)者需求為目的制定營(yíng)銷策略。（4）市場(chǎng)開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)。這種銷售模式是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分的發(fā)展和開發(fā)商走專業(yè)化和規(guī)模化道路的結(jié)果。目前，銷售促進(jìn)大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，它能引起消費(fèi)者對(duì)該房產(chǎn)的注意。人文營(yíng)銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。參考文獻(xiàn):[1]楊中宣 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