【正文】 ，大修，中修 45 條主干道；輕軌二線主題工程完工；伊通河改造初步見效； 480億改造 108塊棚戶區(qū)；成功舉辦第四屆汽車博覽會(huì)；保護(hù)“偽皇宮”工作順利實(shí)施； 六，綠化情況 新增公共綠地 60 萬平方米，植樹 255 萬株，城市綠化覆蓋率達(dá) 20%，人均綠地 2平方米， 中國(guó)最大管理資源中心 游園綠地 10 處。 第二章 人口狀況 一，人口分布： 2020 年末全市總?cè)丝跒? 萬人，比上一年增加 萬人。完成商品房銷售 億元， 增長(zhǎng) 25%，其中住宅銷售額 億元，增長(zhǎng) 21%。 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)分析檢測(cè)和引導(dǎo)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)合理住房消費(fèi)，指導(dǎo)各地改進(jìn)城市規(guī)劃管理方式，調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)， 中國(guó)最大管理資源中心 及時(shí)安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，控制套型結(jié)構(gòu)和價(jià)位，控制高檔住房的開發(fā)，增加中低價(jià)位的項(xiàng)目。 ： 根據(jù)所調(diào)查的數(shù)家樓盤，長(zhǎng)春地區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)：住宅，毛坯房。 五、長(zhǎng)春產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析： 產(chǎn)權(quán)酒店最先起源于歐洲，開發(fā)商將整個(gè)項(xiàng)目劃分不同的部分，分別賣給消費(fèi)者，之后找專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理，消 費(fèi)者擁有房屋產(chǎn)權(quán)，得到年度分紅，并得到酒店管理公司一定時(shí)期的免費(fèi)入住。 開發(fā)商：吉林省鴻禹房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開盤日期：未知 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)影實(shí)際城斜對(duì)面 項(xiàng)目概況：已經(jīng)竣工；占地面積： 128000 平方米；建筑面積： 30000 平方米；容積率：；綠化率： 75%；樓層狀況： 3 層；客戶數(shù)： 400 價(jià)格： 7000 元 /平米 270 萬 /套 廣告投放：報(bào)紙 裝修情況：毛坯 入住率： 37% 周邊配套：東北師大附中，附小、農(nóng)行 ,建行、名仁醫(yī)院、長(zhǎng)影世紀(jì)城 交通情況： 10 10 1 160 路 建材設(shè)備：未知 項(xiàng)目定位與特色：春城唯一的全獨(dú)棟頂級(jí)別墅社區(qū)，以其尊貴、純粹、珍稀享有盛譽(yù)，位列“中國(guó)別墅百?gòu)?qiáng)第 27 位”，是名副其實(shí)的長(zhǎng)春第一品牌別墅，到目前為止，已得到了業(yè)界權(quán)威的贊譽(yù)。以泛地產(chǎn)的概念造城，在活躍商業(yè)、旅游的同時(shí)推進(jìn)別墅區(qū)發(fā)售。 ﹡ A 酒店為美食娛樂中心：一層層高 米，單套面積 100— 220 平米，設(shè)置大型中式餐廳、日韓料理、西餐廳、水娛樂場(chǎng)、美式烤肉、茶葉咖啡吧；二、三層層高 米，單套面積 100— 855 平米，規(guī)劃演藝餐廳、 KTV；四、五層層高 米，面積 400— 2000 平米，規(guī)劃大型夜總會(huì)、俱 樂部；六層為空中觀湖平臺(tái)，可觀看凈月潭全景。項(xiàng)目入口向南，與凈月潭旅游開發(fā)區(qū)正門斜對(duì)角，設(shè)計(jì)具有古典傳統(tǒng)風(fēng)格，美觀大方，；除產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)以外，項(xiàng)目?jī)?nèi)部均人車分流；按總戶數(shù)的 1/3 設(shè)立在酒店廣場(chǎng)四周；別墅區(qū)設(shè)私家地下車庫，酒店區(qū)社集中地 中國(guó)最大管理資源中心 下 車庫。④地下迷宮：在廣場(chǎng)地下設(shè)立游戲迷宮。 二、項(xiàng)目工期： 因前期資金不足，又需要快速回籠資金，因此項(xiàng)目采取分期開發(fā)思路。 政府規(guī)劃政策對(duì)一個(gè)城市地價(jià)有很大影響：長(zhǎng)春城市規(guī)劃的大方向是向南，南部多為高檔地產(chǎn)項(xiàng)目，而北部的房?jī)r(jià)較低。也大大降低了產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)后的未知風(fēng)險(xiǎn)，避免了積壓、閑置、產(chǎn)銷不適等問題，特別是加快了投資回收的速度。 ②在別墅密度高的地方建別墅，長(zhǎng)春大多別墅集 中在凈月開發(fā)區(qū)，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多 ③消費(fèi)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移（汽車）等，消費(fèi)中心開始轉(zhuǎn)移。 ②三星映月產(chǎn)權(quán)酒店以別墅為主，價(jià)格較高，普通市民難以入住，我們補(bǔ)充了長(zhǎng)春市中低檔產(chǎn)權(quán)酒店的空白。 、威脅回避方法： 項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅 回避方法 產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目在長(zhǎng)春剛剛興起，需要長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育下大力氣宣傳產(chǎn)權(quán)酒店的概念和贏利性 凈月開發(fā)區(qū)旅游景點(diǎn)較少，難以形成轟動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng)在酒店區(qū)域內(nèi)舉辦大型公關(guān)活動(dòng)，吸引消費(fèi)者注意；設(shè)立低檔客房，吸引一部分消費(fèi)者 長(zhǎng)春凈月潭旅游季節(jié)性較強(qiáng)，有明顯 的淡旺季。 七、項(xiàng)目定價(jià)模擬： ： 1）通過類比得到的價(jià)格：通過凈月區(qū)別墅價(jià)格調(diào)查得到其平均價(jià)格 4600 元 /平米。 ：定期舉辦各項(xiàng)書畫比賽、野炊、酒會(huì)、娛樂活動(dòng)。又說明這是一類人的生活，表明是個(gè)階層獨(dú)有的。正符合人們度假消費(fèi)的心理。 ：年齡 35— 55 歲之間，生活層次較高，理性購(gòu)買，對(duì)居住環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)比較挑剔，對(duì)項(xiàng)目的個(gè)項(xiàng)設(shè)施要求比較高。 A），其中 Pa 為基礎(chǔ)均價(jià) 2）然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（ B系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià) Mb,即 Mb=Ma*(1177。 四、廣告發(fā)布策略： ★第一階段：（ 2020 年 6 月以前）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期限 中國(guó)最大管理資源中心 舉辦或贊助活動(dòng)，宣傳項(xiàng)目信息 ★第二階段：（ 2020 年 6 月 — 2020 年年底），開盤期 ：招商 ：新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙、戶外 ：報(bào)紙每周一次。 最流行的投資方法： 由于產(chǎn)權(quán)酒店將建設(shè)酒店所需要的投資和管理體系區(qū)分開來，為擁有一定空閑資金的人獲取回報(bào)，且為不想承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人提供了機(jī)會(huì)，因此在全國(guó)范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)，到目前為止已有數(shù)萬個(gè)家庭在 80多個(gè)國(guó)家 6000多個(gè)旅游勝地購(gòu)買產(chǎn)權(quán)酒店，美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店達(dá)1200 個(gè)。 開發(fā)商：吉林亞泰地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：吉林規(guī)劃設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì)：德國(guó)工大景觀設(shè)計(jì)公司 全程策劃：長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)廣告學(xué) 系 李洪鋒 ※文案二： 財(cái)富中軸線，時(shí)尚新磁場(chǎng) 80 年代，長(zhǎng)春站改造繁榮了站前商業(yè)區(qū)。 亞泰●易林 — 凈月潭 5分鐘 重慶路 — 亞泰●易林 50 分鐘 亞泰●易林 — 火車站 60分鐘 不一樣的時(shí)間，同樣的暢快里程，都有著離塵不離城的 —— 意境生活 ※文案二： 第 2天：晴 風(fēng)力 3級(jí) 步行 行程：明遠(yuǎn)樓 — 靜觀樓 只允許五分之一的地面生長(zhǎng)房子 沒有任何人工雕琢的痕跡，兩棟建筑就像天然生長(zhǎng)在這塊土地上一樣，清新、自然，卻又 一種秩序，亞泰●易林，像凈月潭的自然一樣天然。 ※文案六： 生活，帶簽名的藝術(shù) 今天，上帝休息了，我也放棄思考，盡情的享受生活，每種卦象都有一個(gè)含義， 就像每個(gè)入住亞泰●易林的人都值得珍惜。 中國(guó)最大管理資源中心 五、媒介選擇策略 : 長(zhǎng)春房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告主要媒介選擇為 :報(bào)紙、戶外、電視 (少量 )。 7）未拿到銷售許可證的時(shí)候以公共關(guān)系的方式對(duì)外宣傳項(xiàng)目信息 8）拉高已售單位的價(jià)格，帶動(dòng)未售單位 9）利用已購(gòu)客戶自身的社會(huì)關(guān)系銷售，業(yè)主若介紹新客戶購(gòu)買住房將得到禮品、物體業(yè)費(fèi)、綠色植物、裝修等獎(jiǎng)勵(lì) 中國(guó)最大管理資源中心 10）通過 SP、公關(guān)等活動(dòng)把消費(fèi)者吸引到售樓處 11）對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)買的客戶，一方面對(duì)客戶說：不著急，慢慢考慮，畢竟買房是大事情。 6）參加 2020 年春季房展會(huì) ： 1）與其他的外埠的酒店管理公司、銷售策劃公司、銷售代理公司等合作，利用他們已經(jīng)有的客戶資源。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況排出不同方案，適時(shí)變換主題。 鞏固升華亞泰地產(chǎn)高檔次的品牌形象， 通過此次開盤活動(dòng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)聚集人氣，營(yíng)造火暴氣氛，達(dá)到營(yíng)銷目的 二、亞泰●易林開盤活動(dòng)需要達(dá)到的效果： 通過開盤前熱烈的廣告活動(dòng)，吸引前期登記的有 意向的客戶趕往現(xiàn)場(chǎng)，提高誠(chéng)意客戶的成交比例 . 通過熱烈的開盤活動(dòng)為亞泰●易林聚攔人氣，力爭(zhēng)為現(xiàn)場(chǎng)帶來 150 名以上的新客戶 通過開盤活動(dòng)將全市重點(diǎn)吸引到亞泰●易林項(xiàng)目上來。 其他設(shè)施設(shè)置：嘉賓休息室，衛(wèi)生間，餐廳。 。 經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)W者：邀請(qǐng)長(zhǎng)春知名經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域?qū)W者。 通過開盤活動(dòng)展現(xiàn)項(xiàng)目特色：地點(diǎn)、戶型、配套、規(guī)劃、價(jià)格、會(huì)所、生活方式、品牌、社區(qū)文化等等。 中國(guó)最大管理資源中心 宣傳資料的包裝：在目前已有宣傳資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展適時(shí)設(shè)計(jì)不同物業(yè)類型的折頁、 DM 單等。 3）以長(zhǎng)春的文化特色活動(dòng)的帶動(dòng) 4）與旅游公司的合作，抓住一部分追求生活高質(zhì)量的目標(biāo)人群。 12）用樣板房展示的方式，在消費(fèi)者心里產(chǎn)生一個(gè)較好的房屋標(biāo)準(zhǔn)。 生活習(xí)慣研究： 時(shí) 間生 活 習(xí) 慣接觸媒介廣告效果 7： 00— 8： 00 起床、洗漱、早飯、上班電視、戶外中 8： 00— 11： 30工作報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)低 11： 30— 13： 30 午飯、休息網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙中 13： 30— 17： 30 工作報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)低 17： 30— 22： 00 晚飯、社交、休息電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外 高 22： 00— 24： 00 看電視電視高 ： 新文化報(bào)房地產(chǎn)報(bào)城市晚報(bào)長(zhǎng)春晚報(bào)東亞經(jīng)貿(mào)新聞 發(fā)行量（長(zhǎng)春） 30 萬 15萬 10萬 7萬 8萬 元 元 元 元 元 ： 新民廣場(chǎng)右側(cè)落地戶外；衛(wèi)星廣場(chǎng)單立柱；機(jī)場(chǎng)戶外（候機(jī)廳）；辦公樓電梯；文化廣場(chǎng)對(duì)面三面翻戶外；亞泰富苑液晶顯示屏；輕軌站點(diǎn)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師帶領(lǐng)您講述古典文化的精粹。 ※文案三： 第 3天：晴 風(fēng)力 2— 3級(jí) 步行 行程：酒店對(duì)面的廣場(chǎng) 簡(jiǎn)約，建筑的第一要素 優(yōu)秀、偉大的建筑師都知道 —— 最容易做到的是繁華，最難做到的是簡(jiǎn)約，亞泰●易林，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。 2020 年亞泰●易林將繁榮旅游市場(chǎng)，帶動(dòng)凈月復(fù)興。超旺地段，定能保障財(cái)富滾滾。長(zhǎng)春亞泰● 易林產(chǎn)權(quán)酒店，如一顆璀璨的明星在凈月開發(fā)區(qū)冉冉升起，成為長(zhǎng)春商業(yè)無法抗拒的焦點(diǎn)。 C) 4)在 Mc 的基礎(chǔ) 上，根據(jù)樓層系數(shù)（ D系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格 Md，即 Md=Mc*(1177。 ：這部分人是中國(guó)率先富起來的那部分人，年齡 50— 60 之間，通過多年的財(cái)富積累，喜歡享受，喜歡大戶型，喜歡張顯地位。 中國(guó)最大管理資源中心 ：國(guó)外著名規(guī)劃公司規(guī)劃，著名景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，易學(xué)養(yǎng)生思想與中國(guó)傳統(tǒng)古典建筑相融合的建筑典范。以“清凈”帶動(dòng)“尊貴”。 ：①嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定②社區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍允許內(nèi)③職責(zé)分明④把服務(wù)質(zhì)量作為工作中的重點(diǎn) 四、物業(yè)管理人員規(guī)章制度設(shè)置： 員工手冊(cè)；崗位職責(zé)及工作流程；財(cái)務(wù)制度；員工考核標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會(huì)章程；各配套功；管理規(guī) 定；文件管理制度；辦公設(shè)備使用制度；值班管理制度；消防責(zé)任制；消防管理規(guī)定；對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定；裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書；停車場(chǎng)管理規(guī)定；非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定；出租屋及暫住人員管理規(guī)定；進(jìn)住（租）協(xié)議書；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定（制度具體內(nèi)容略） 五、物業(yè)管理操作規(guī)程設(shè)置： 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程；消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程；供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；停車場(chǎng)、車庫操作規(guī)程；停車場(chǎng)、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程；給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；公共部位保 養(yǎng)保潔操作規(guī)程；保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程；照明系統(tǒng)操作及維護(hù) 中國(guó)最大管理資源中心 規(guī)程；通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程；管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程；租賃管理工作規(guī)程 六、物業(yè)管理費(fèi)用： 通過調(diào)查長(zhǎng)春平均物業(yè)水平及衡量項(xiàng)目物也質(zhì)量后物業(yè)費(fèi)用定為 別墅區(qū)： 5元 /戶 /月 商業(yè)區(qū)： 500 元 /戶 /月 產(chǎn)權(quán)酒店： 700 元 /戶 /月 第九章 項(xiàng)目形象營(yíng)銷 一、項(xiàng)目名稱： ： XX 城、 XX 園、 XX 苑、 XX郡、 XX 坊、 XX 抵、 XX層、 XX 閣、 XX館、 XX 墅、 XX大廈、 XX院子 ：名字本身都擺脫不了房子的內(nèi)涵，另人想到的是 堅(jiān)硬的建筑。因此項(xiàng)目均價(jià)定為 5200 元 /平米。加大廣告投放，讓市民盡快了解項(xiàng)目 距離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三星映月酒店距離較近 中國(guó)最大管理資源中心 獨(dú)特的定位，強(qiáng)占一部分市場(chǎng) 五、投資風(fēng)險(xiǎn)分析： ，升價(jià)可能巨大。 四、項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅回避方法： 、威脅回避方法： 項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅回避方法 遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時(shí)對(duì)業(yè)主的教育生活也有一定不利影響輕軌二線的通車將解決這一問題；在項(xiàng)目所在地設(shè)立公交站點(diǎn)；與交警合作，疏通項(xiàng)目到市中心的車流。在建設(shè)成本和小區(qū)配套方面有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 ⑤菜單式裝修留個(gè)客戶適當(dāng)?shù)倪x擇空間 ⑥高質(zhì)量的客戶積累，亞泰集團(tuán)多年從事地產(chǎn)開發(fā)，在長(zhǎng)春地區(qū)品牌形象較好 ⑦參 加外地個(gè)大房展會(huì)，有效提