【正文】 建筑精神 住宅智能化在開發(fā)理念方面，它不僅僅為大家提供了住宅在科技領域中的發(fā)展方向，更是向世人展示了一種向新領域開發(fā)、探索的可能性和創(chuàng)新的勇氣，路漫漫 其修遠兮，吾將上下而求索，這種建筑精神也是在住宅智能化進程中重要的智慧結晶。 住宅智能化開發(fā)利用精神層面 開發(fā)理念、品牌效應 住宅智能化開發(fā)利用主要是以為為本，從居住的角度探索人類對于住宅的原始需求，即健康需求，由此出發(fā)，進行住宅物業(yè)的設計和建設。此外還要充分應用當今的信息技術，加強國際間的學術交流，提高住宅研究水準。 進一步提高住宅研究水準和開發(fā)投入 隨著社會經濟的發(fā)展，未來住宅智能化的內容更加豐富，并且可以融入各類建筑之中。 把住宅的科技研究應用于環(huán)境治理和城市建設相結合 城市建設的推進伴隨著環(huán)境治理是離不開的，住宅智能化在未來發(fā)展應該把研究成果從以前用于單一建筑逐步推廣到整個住宅產業(yè)，特別是運用于改善環(huán)境方面。未來我國住宅智能化具有良好的發(fā)展前景和綜合開發(fā)利用前景： 住宅智能化開發(fā)利用操作層面： 注重引進高新技術，對現有的住宅技術進行改造，應用； 科技是第一生產力，人類社會的每一項進步，都伴隨著科學技術的進步。開發(fā)商之間非價格競爭客觀說促進了小區(qū)智能化的發(fā)展，滿足了消費者對居住智能化的需求。但從長遠來看，價格競爭會導致產品的價格持續(xù)下降，最終使得廠商的利潤消失，因此非價格競爭成了壟斷競爭廠商普遍采取的一種競爭方式。一般來說，產品的差別越大，廠商的壟斷程度就越高。 市場發(fā)展角度 房地產市場是一個區(qū)域性的壟斷競爭市場，這個市場中有大量房地產商生產有差別的同種產品，這些產品彼此之間存在非常接近的替代性，這里的產品差別不僅指同一種產品在質量、構造、外觀、售后服務等方面的差別，還包括商標、廣告方面的差別等。人們對商品房需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。所以說目前各地房地產開發(fā)商對智能化小區(qū)建設的青睞是有深刻的市場因素，智能化住宅和智能化住宅 建設是一種市場行為，是市場大勢所趨。因此，房地產開發(fā)行業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展下去，如何在競爭中吸引更多客戶，創(chuàng)造更大利潤？事實證明，引入智能化是住宅產業(yè)發(fā)展有效手段。從可持續(xù)的觀點出發(fā)，當代MOMA 適當的高密度 (強度 )開發(fā)利用土地，大規(guī)模使用可再生的綠色能源是大城市發(fā)展的方向，是真正“節(jié)能省地型”的項目。 中水處理 當代 MOMA 日產生廢水總量約 482 噸，其中 58%的廚房及洗浴廢水作為中水水源，約283 噸，由設于 10樓地下二層中水 站采用，膜生物處理技術；經生物反應器，消毒裝置等處理后全部回用于商業(yè)，幼兒園，影劇院沖廁用水及部分樓座沖廁，其余用于綠地，澆灑道路、景觀水暈補水等。不土壤熱交換后，再由冷熱泵機組將溫度調至濕度，滿足天棚輻射系統(tǒng)直接供冷或供熱。低于室溫兩度的新風，在地面形成新 ???張開麗 .《建設以人為本的智能化住宅小區(qū)》 [ J].住宅科技 , 2021 ??? 高鵬 . 談智能化小區(qū) [ J] . 中國智能建筑信息網 , 2021, ( 5) 北京師范大學珠海分校不動產學院 14 風湖，層層疊加，緩緩上升，帶走人體汗味及其他污濁氣體，最后到達房間頂部，經由排氣 孔排出，新、回風完全杜絕交叉污染，既節(jié)能又保證室內空氣品質的要求。一套系統(tǒng)既可完成采暖和制冷；輻射采暖制冷效率高，溫度均勻；不占用室內空間，不會破壞建筑外觀；無風感、無噪聲；采暖制冷與新風換氣系統(tǒng)分離。當代 MOMA 精心巧妙的平面設計實現了合理的戶型布局、統(tǒng)一的門窗模數及很小的建筑體形系數三者的統(tǒng)一，為建筑節(jié)能創(chuàng)造了很好的條件 —— 當代 MOMA 的能耗是傳統(tǒng)建筑的 30%。 區(qū)域外產品：上海當代 MOMA 當代 MOMA 是哥倫比亞設計師 斯蒂芬 城市建設角度 三湘海尚運用高科技手段進行地產的開發(fā)建設，將引領深圳市乃至全國住宅產業(yè)化革命。 營銷角度 三湘海尚在營銷體系上，以 1473 萬的投入帶來了 43 億元的投資回報，其投入產出比 %。 啟示： 開發(fā)品牌方面 在開發(fā)品牌方面，三湘海尚給三湘集團帶來了眾多的榮譽，三湘海尚的品牌影響力上升至全國范圍， 被納入百度“百科”系統(tǒng)，成為專有詞，而當時在全國范圍內最具影響力的包括上海湯臣一品等，三湘的科技智能化住宅成功讓三湘集團從一個區(qū)域性企業(yè)躍居全國品質開發(fā)前列，更重要的它不僅僅為大家提供了住宅在科技領域的發(fā)展方向，更是展示了一種向新領域開發(fā)、探索的可能性和創(chuàng)新的勇氣。于是，有了今天三湘的一些列高科技住宅技術。 三湘海尚能有今天的成績，都來源于本身產品的優(yōu)越性，它綜合了各項智能化科技住宅技術。房地產行業(yè)開始反省、重新探討、認識住宅智能化現狀及發(fā)展問題。 社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務、家居生活全 方位實現智能化 全部 1301 套單元中，其中 1000 多套單元交樓標準已全部安裝了“智慧家居”系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據自己的需要，結合個性化裝修風格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由 CNHOORAY 為業(yè)主量身定做“智慧家居”系統(tǒng) ???， 包括： ? 全社區(qū)無線網絡覆蓋，盡享網絡服務的便捷； ? 頂級家居綜合布線技術：為未來的無限升級鋪好基石； ? 隨時隨地與家人遠程交流：紅樹西岸的網絡視頻系統(tǒng)，可讓業(yè)主在世界各地透過網絡與家人交流 ? 公共視頻：可通過家里的可視終端觀察小區(qū)的公共區(qū)域，照看家人 和私車； ? 可視對講：訪客記錄功能，可存儲 32 副畫面，以記錄訪客圖象； ? 可設定在家、外出和睡眠三種安防模式； ? 智能門禁識別系統(tǒng)，業(yè)主無需鑰匙，可通過密碼等方式打開大堂門禁、控制電梯和入戶門； ? 智能電梯：通過智能卡可識別業(yè)主身份，使業(yè)主不用按鍵即可自動到達所在樓層； ? 智能家電：由單一的產品功能加入更多的生活資訊和娛樂情調； ? 廚房電視：可在準備晚餐時收看電視節(jié)目或收聽廣播音樂，并可通過廚房電視看見來訪者，并通過電視上的按鈕開門（選配）。 軟化水裝置 /清除水中多余鈣、美離子 水中已清除多余 Ca、 Mg 等離子，保證水質不傷皮膚，呵護健康，同時毛巾等織品清洗后也可保持柔軟。 中央冷暖空調 +新風系統(tǒng) 新風系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣； 中央空調智能化控制：減少室外機數量，戶內入口上方設有出風口，業(yè)主可以根據自己的需求在回家之前通過遠程控制預先打開空調； 冷暖空調：解決近年來南方冬季天氣溫度較低的問題。 JUST RIGHT 熱水循環(huán) /無需等待 采用美國專利產品品牌 JUST RIGHT，保證水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。中空玻璃還能有效降低噪音。景觀無阻隔的純凈視覺效果。 紅樹西岸首創(chuàng)采用 window wall 窗墻系統(tǒng)，實現外墻 100%的采光比例，達到最大的觀景視野效果。百仕達地產攜手連同 LG、 HONEYWELL、日訊 及 CLIPSAL，投資 3000 萬美元打造亞洲代表性的數字化社區(qū)，紅樹西岸新技術的應用在全國處于領先水平，具體有以下： 在建造上采用高性能混凝土、高效鋼筋運用 技術、鋼結構防火防腐技術；安裝工程上采用給水管道卡壓連接技術、 10KV 電纜終端頭安裝技術應用、通信網絡系統(tǒng)等。 住宅智能化案例借鑒 區(qū)域內先驅產品：紅樹西岸 在深圳本地有這么一個項目， 2021 年拿地時被稱為深圳的“地王”，創(chuàng)深圳地價的新高， 億元，折合樓面地價 3100 元 /平米，加上建安費用、財務費用，有理由相信8000元 /平米是不盈利的。據了解我國目前運行比較好的地區(qū)諸如北上廣深等地，雖然前期在硬件上做了大量的投入，但由于運行以及維修費用偏高，住戶又不愿意承擔二次維護費用，物業(yè)管理部門很難支撐下去，因此有些小區(qū)不得不將一些現有的高端設備停止使用。當前住宅市場的物業(yè)管理方面的人員和知識技能還普遍偏低，很難掌握和維護智能化小區(qū)所具備的運行設備，況且高新技術專業(yè)人才多數不愿意進行物業(yè)的管理工作，所以整個住宅智能化的管理建設還只是停留在網線進戶，可視對講，安防報警及戶外集中水表收費上 ???。 管理上的困擾 住宅智能化小區(qū)是通過計算機網絡技術把構成住宅小區(qū)的各個主要的子系統(tǒng)由各個獨 立的設備、功能和信息集合到一個相互關聯統(tǒng)一和協調的系統(tǒng)，使小區(qū)的資源共享，從而實現物業(yè)管理集中化 ???。直到改革開放二十年來，經濟高速發(fā)展才為滿足這種需求創(chuàng)造了條件，根據央行最新公布數據顯示，20211 年 12 月末，我國人均 GDP 在 萬元左右，我國城鄉(xiāng)居民，存款儲蓄折合人民幣人均為： 萬元 ???（詳見：表 1）；由此看出，我國經濟發(fā)展仍處于較為低級水平，居民更多關注 住房有無的問題，而住宅智能化在我國當前剛剛提上議程，最根本的原因是我國經濟水平給予的支持還是相當有限的。而住宅智能化功能的完美實現是絕對不能脫離物業(yè)管理獨立存在的，由此導致的最直觀結果就是住宅智能化無法切切實實地為購房者帶來各種看得見的利益，而且導致住宅智能化的進程無法跟隨城市化進程步伐發(fā)展。 理念上的差異 市場調查顯示：當前人們在購房時最關注的 5 個問題是：房價、位置、物業(yè)管理、戶 型和環(huán)境（如圖 1 所示），在之前一段時間內行業(yè)內被大張旗鼓炒作的智能化概念不是受關注的重點。 ?3? 姚東 .伊江天 . 《 智能化小區(qū) .住宅科技 》 .1998 ??? 白巖 .、楊成德 . 《 住宅小區(qū)智能化的發(fā)展現狀及分析 》 [J].工程建設與設計 2021 年第 5 期 北京師范大學珠海分校不動產學院 8 深圳智能化現狀原因分析 2021 年雖然房地產宏觀調控進入加強年，深圳市住宅市場在總體供應過剩的情況下，我們可以看到高端智能化住宅細分市場是有一定的機會空白點的，深圳當前缺乏的是高質量、能夠通過現代信息化手段、科技改變傳統(tǒng)生活的家居智能化住宅。與此相比在 2021 年深圳樓市中，后海片區(qū)智能化項目像三湘海尚在三個月的時間內推出了 4 批單位，短時間內吸納了 40 億元資金，用均價 54000 元 /平米的單價定義了深圳智能化住宅，創(chuàng)造了深圳后海片區(qū)房地 產價格標桿。年末存量住宅約 257 萬平方米，年底隨著新增供應的增加，商品房存量規(guī)模有擴大的趨勢，與 此同時，深圳市經濟適用房投資呈上升趨勢，截止 2021 年前 11 個月累計完成 465 萬平米。成交方面，深圳市全年成交面積 300 萬平方米，同比 2021年下跌了 8%。總的來說，住宅智能化猶如雨后的春筍方興未艾，在未來將會成為社會發(fā)展的必然趨勢，具有廣闊的市場空間。 4. 住宅智能化現狀 智能小區(qū)在我國還屬于方興未艾的新事物，我國的住宅智能化經過了近二十年的發(fā)展， 如經濟發(fā)展一樣，各地區(qū)社會經濟程度不同而發(fā)展也不均衡。例如深圳市政府提出要求應用信息技術改善居住環(huán)境、物業(yè)管理，使居民居住更加舒適、安全、方便、服務設施完善。 1997 年國家正式推進住宅體制深化改革，住宅不再福利分配，而是市場經濟下的一項特殊消費品，建設什么樣的住宅，已經不是計劃經濟下下達的指標問題，開發(fā)商要適應市場需求的商業(yè)行為。 國內住宅智能化發(fā)展狀況 我國住宅智能化發(fā)展跟我國國情密切相關，“ 70 年代解決住房有無問題； 80 年代解決住房大小問題； 90 年代是追求人居環(huán)境舒適優(yōu)美； 21 世紀是住宅智能化時代”。而社區(qū)最重要的是服務，這些社區(qū)提供了如家庭醫(yī)療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監(jiān)護、電子圖書館、網上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據自己的愛好進行選擇。另 ??? 張瑞武 .智能化建筑的系統(tǒng)集成及工程實施 .北京 .清華大學出版社。這些社區(qū)都通過電子手段提供 與社區(qū)有關的信息和服務。 其他地區(qū)智能化住宅 智能住宅常被稱為“ smart home”。客廳通過遙控控制電視節(jié)目播放等。 新加坡 1998 年在新加坡舉辦的“ 98 亞洲家庭電器與電 子消費品國際展覽會”上推出了新加坡寶德勝 8X900 家庭智能化系統(tǒng) —— 未來之家。 德國 德國智 能化住宅是在先進的計算機技術、通訊技術、控制技術和 IC 卡技術的基礎上，采用系統(tǒng)集成方法，建立一個溝通建筑內部用戶之間、用戶與綜合服務中心、用戶與外部社會之間的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，為用戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。 1990 年左右，日本在幕張，建立一個高水平示范性的智能住宅區(qū)。 3. 國內外智能化住宅發(fā)展狀況 國外住宅智能化發(fā)展狀況 隨著信息化的推薦，智能化建筑首先在發(fā)達國家應運 而生，智能住宅起源于美國，1984 年美國哈特福特市將一座舊式大樓改造，并且對大樓空調、電梯、照明、防盜等設備采用計算機進行檢測控制，為客戶提供語音、文字處理、電子郵件和情報資料等信息服務，被成為世界上第一座智能化住宅，隨后智能化住宅建設在各國相繼形成熱潮。 （ 3） 服務環(huán)境：智能化實現物業(yè)管理自動化、科學化、程式化、公開化。它具有以下特征： 安全、寧靜、整潔、舒適、方便的小區(qū)生活環(huán)境； 回歸自 然環(huán)境的小區(qū)生活環(huán)境； 優(yōu)秀文明和諧的小區(qū)人文