【正文】 化進(jìn)程的推進(jìn)，城市住宅智能化需求也隨著日益增長，但當(dāng)前各個(gè)城市住宅智能化水平參差不齊，居民需求多元化與住宅智能化的匱乏性矛盾日益凸顯。探討城市住宅智能化道路，聚焦當(dāng)代，以深圳市為例，作為改革開放的“先驅(qū)”、珠三角的領(lǐng)頭羊，在信息化新時(shí)代下，深圳或?qū)⒂瓉硇乱惠喌陌l(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，而“住宅智能化發(fā)展”問題則是其中不可或缺的一環(huán)。反觀區(qū)域內(nèi)外優(yōu)秀的智能住宅，我們可以從 中了解智能住宅在市場的反應(yīng)情況，對城市建設(shè)的貢獻(xiàn)情況，從中吸取寶貴的經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)，正視“住宅智能化”存在的問題、差異性和未來綜合開發(fā)利用前景。本文將以深圳市智能化住宅現(xiàn)狀情況為基礎(chǔ)，以當(dāng)前國內(nèi)一些優(yōu)秀智能住宅為例，并以探討智能化住宅未來發(fā)展趨勢和綜合開發(fā)利用前景為目的，撰寫此次論文。 2. 住宅智能化背景及屬性分析 住宅智能化成因 進(jìn)入二十世紀(jì)八十年代， 隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和住房體制的深化改革，人民生活水平、自身素質(zhì)的提高，催生了人們生活方式與住宅產(chǎn)業(yè)的變革。人們從單純追求住房物理空間尺度的區(qū)隔和裝修的豪華轉(zhuǎn) 變?yōu)楦幼非蟋F(xiàn)代化精神與科技健康精神結(jié)合的生活方式，因此 21 世紀(jì)的住宅產(chǎn)業(yè)，從以人為本的角度出發(fā)，更加注重可持續(xù)發(fā)展，住宅智能科技化漸成發(fā)展趨勢?？萍夹畔⒒瘜ψ≌a(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生了影響。 住宅智能化釋義 智能建筑的概念，在本世紀(jì)末誕生于美國。第一幢智能大廈于 1984 年在美國哈特福德 （ Hartford）市建成。我國于 90 年代才起步，但迅猛發(fā)展勢頭令世人矚目。智能住宅目前還沒有確切的定義，但是我們常把 “住宅智能化” 歸結(jié)為是以住宅為平臺 ，為信息時(shí)代的家居生活提供便利而快捷的各種開放信息，在家務(wù)勞動中節(jié)約人力勞動 和能源，拓展家庭娛樂內(nèi)容和空間，使得生活更方便、更安全，更綠色健康、環(huán)保節(jié)能其最終的目的是使人們的居住環(huán)境更加安全、舒適、方便，更加富于人性化特點(diǎn)。它包含了信息的方便、快捷、自由獲取，信息自動分類與存儲，全新的多媒體傳遞方式，家居的自動化控制以及住宅的安全防范功能等多個(gè)層面上。 住宅智能化特點(diǎn) 智能化住宅小區(qū)是綜合運(yùn)用了計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)、由家庭智能控制系統(tǒng)，通訊接入網(wǎng)、小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)和小區(qū)綜合服務(wù)系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)的 ???。它具有以下特征： 安全、寧靜、整潔、舒適、方便的小區(qū)生活環(huán)境； 回歸自 然環(huán)境的小區(qū)生活環(huán)境； 優(yōu)秀文明和諧的小區(qū)人文環(huán)境； 智能化小區(qū)最主要特征在于“智能化”，在于它采取的諸如多元信息處理、傳輸、監(jiān)控、管理以及系統(tǒng)集成等一系列高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)、信息和系統(tǒng)資源的高度共享，實(shí)現(xiàn)以人為本的建設(shè)思想，特別是更為關(guān)注居民生活質(zhì)量和健康質(zhì)量等。除了具備上述特征外，智能化住宅更多為業(yè)主提供以下各種環(huán)境： ???林少培 . 《智能居住小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)》 [C].電力出版社， 2021 北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院 6 （ 1） 安全環(huán)境：實(shí)現(xiàn)防火、防盜、防煤氣泄漏等安全要求； （ 2） 舒適環(huán)境：住宅智能化不僅運(yùn)用高科技手段在建筑上為使用者給予高效方便，節(jié)約能源，同時(shí)要實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境舒適，要實(shí)現(xiàn)良好綠化與人工景觀和住宅設(shè)計(jì) 的和諧統(tǒng)一，為社區(qū)文化提供舒適環(huán)境基礎(chǔ)。 （ 3） 服務(wù)環(huán)境：智能化實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理自動化、科學(xué)化、程式化、公開化。 其中“自動化”主要實(shí)現(xiàn)設(shè)備自動檢測及報(bào)警、各種費(fèi)用的自動收取、各種信息的自動發(fā)布以及各種設(shè)備的自動控制等；“科學(xué)化”則反應(yīng)在運(yùn)行體制和方法的正確性，排除人為的干擾因素，細(xì)化管理過程；“程式化”則規(guī)范小區(qū)物業(yè)運(yùn)行行為，保證科學(xué)性的實(shí)現(xiàn)；“公開化”指增加小區(qū)物業(yè)管理的透明度，實(shí)現(xiàn)住戶透明消費(fèi)，保證物業(yè)良好運(yùn)行。 3. 國內(nèi)外智能化住宅發(fā)展?fàn)顩r 國外住宅智能化發(fā)展?fàn)顩r 隨著信息化的推薦，智能化建筑首先在發(fā)達(dá)國家應(yīng)運(yùn) 而生，智能住宅起源于美國，1984 年美國哈特福特市將一座舊式大樓改造，并且對大樓空調(diào)、電梯、照明、防盜等設(shè)備采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行檢測控制，為客戶提供語音、文字處理、電子郵件和情報(bào)資料等信息服務(wù)，被成為世界上第一座智能化住宅，隨后智能化住宅建設(shè)在各國相繼形成熱潮。 ??? 日本 20 世紀(jì) 80 年代日本提出了家庭總線系統(tǒng)概念 HBS（ Home Bus System） ,并成立了日本住宅信息化推進(jìn)協(xié)會。 1990 年左右，日本在幕張，建立一個(gè)高水平示范性的智能住宅區(qū)。進(jìn)入 21 世紀(jì)，日本預(yù)計(jì)將有 65%的建筑達(dá)到智能化。 德國 德國智 能化住宅是在先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)和 IC 卡技術(shù)的基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成方法，建立一個(gè)溝通建筑內(nèi)部用戶之間、用戶與綜合服務(wù)中心、用戶與外部社會之間的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，為用戶提供一個(gè)安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。在 20 世紀(jì)末，德國弗勞霍夫研究會與 11 家公司聯(lián)手合作，建成世界首座樣板智能化住宅，它位于德國杜伊斯堡大學(xué)內(nèi)，完全實(shí)現(xiàn)電子化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化，通過一個(gè)統(tǒng)一的通訊操作平臺，向人們揭示了未來住宅的前景和計(jì)算機(jī)技術(shù)新的發(fā)展趨勢。 新加坡 1998 年在新加坡舉辦的“ 98 亞洲家庭電器與電 子消費(fèi)品國際展覽會”上推出了新加坡寶德勝 8X900 家庭智能化系統(tǒng) —— 未來之家。該智能化系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)家居生活一鍵式操作，即早上音樂設(shè)備自動叫主人起床，臥室浴室電燈自動亮起，廚房自動煮咖啡?？蛷d通過遙控控制電視節(jié)目播放等。當(dāng)主人出門后，智能化系統(tǒng)自動開啟安全保衛(wèi)系統(tǒng)，已有人非法進(jìn)入住宅或發(fā)生意外（火災(zāi)、煤氣泄漏等），系統(tǒng)就會自動撥打主人電話，或自動報(bào)警。 其他地區(qū)智能化住宅 智能住宅常被稱為“ smart home”?，F(xiàn)在已有不少地方，如加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡(luò)家居社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供 與社區(qū)有關(guān)的信息和服務(wù)。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便，通過Inter，社區(qū)向其住戶提供國內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另 ??? 張瑞武 .智能化建筑的系統(tǒng)集成及工程實(shí)施 .北京 .清華大學(xué)出版社。 2021 北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院 7 外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務(wù)，這些社區(qū)提供了如家庭醫(yī)療、嬰兒看護(hù)、寵物照顧、病人監(jiān)護(hù)、電子圖書館、網(wǎng)上學(xué)校、預(yù)定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項(xiàng)目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進(jìn)行選擇。目前國外在制定住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，注重“以人為本”、“節(jié)能為重”、“環(huán)境優(yōu)先”等，推進(jìn)舒適、高效、方便、節(jié)能 和可持續(xù)發(fā)展的住宅。 國內(nèi)住宅智能化發(fā)展?fàn)顩r 我國住宅智能化發(fā)展跟我國國情密切相關(guān)，“ 70 年代解決住房有無問題； 80 年代解決住房大小問題； 90 年代是追求人居環(huán)境舒適優(yōu)美； 21 世紀(jì)是住宅智能化時(shí)代”。 我國智能化住宅始于 20 世紀(jì) 90 年代，是在小康住宅的基礎(chǔ)上形成的，建設(shè)“ 2021 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”。 1997 年國家正式推進(jìn)住宅體制深化改革，住宅不再福利分配，而是市場經(jīng)濟(jì)下的一項(xiàng)特殊消費(fèi)品，建設(shè)什么樣的住宅，已經(jīng)不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下下達(dá)的指標(biāo)問題，開發(fā)商要適應(yīng)市場需求的商業(yè)行為。 ?3? 當(dāng)前各地政府和開發(fā)商 非常重視智能住宅的開發(fā)，并積極的投入市場和實(shí)踐。例如深圳市政府提出要求應(yīng)用信息技術(shù)改善居住環(huán)境、物業(yè)管理，使居民居住更加舒適、安全、方便、服務(wù)設(shè)施完善。隨著我國綜合國力的增強(qiáng)，信息技術(shù)進(jìn)一步發(fā)展，計(jì)算機(jī)的普及和智能技術(shù)的日趨成熟，智能化住宅的逐步推廣，智能技術(shù)的應(yīng)用將成為新型住宅的重要標(biāo)志。 4. 住宅智能化現(xiàn)狀 智能小區(qū)在我國還屬于方興未艾的新事物，我國的住宅智能化經(jīng)過了近二十年的發(fā)展， 如經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)程度不同而發(fā)展也不均衡。深圳、上海、廣州、北京等各沿海城市、直轄市和各省級中心城市發(fā)展較快， 欠發(fā)達(dá)地區(qū)與發(fā)達(dá)地區(qū)相比有的慢一到二個(gè)節(jié)拍，有的智能化剛開始不久，有的還處于炒作階段 ???。總的來說，住宅智能化猶如雨后的春筍方興未艾，在未來將會成為社會發(fā)展的必然趨勢，具有廣闊的市場空間。 深圳住宅小區(qū)智能化現(xiàn)狀 根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局 2021 年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止 2021 年底，深圳商品房住宅投資396 萬平方米，同比上漲 %。成交方面，深圳市全年成交面積 300 萬平方米，同比 2021年下跌了 8%。全年新增住宅供求比為 。年末存量住宅約 257 萬平方米，年底隨著新增供應(yīng)的增加，商品房存量規(guī)模有擴(kuò)大的趨勢，與 此同時(shí)，深圳市經(jīng)濟(jì)適用房投資呈上升趨勢，截止 2021 年前 11 個(gè)月累計(jì)完成 465 萬平米。這些數(shù)據(jù)表明：深圳市當(dāng)前房地產(chǎn)市場是處于相對飽和的狀態(tài)，加上在當(dāng)前房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境從緊，房地產(chǎn)行業(yè)又經(jīng)歷“三限”（限購、限貸、限價(jià)）等多重調(diào)控政策的高壓下，消費(fèi)者漸進(jìn)理智觀望，房地產(chǎn)開發(fā)將要面臨更為深度的優(yōu)化升級來適應(yīng)市場的變革。與此相比在 2021 年深圳樓市中，后海片區(qū)智能化項(xiàng)目像三湘海尚在三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)推出了 4 批單位，短時(shí)間內(nèi)吸納了 40 億元資金，用均價(jià) 54000 元 /平米的單價(jià)定義了深圳智能化住宅，創(chuàng)造了深圳后海片區(qū)房地 產(chǎn)價(jià)格標(biāo)桿。同樣的，智能化住宅波托菲諾、寶能太古城、深圳紅樹灣??卻呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。 ?3? 姚東 .伊江天 . 《 智能化小區(qū) .住宅科技 》 .1998 ??? 白巖 .、楊成德 . 《 住宅小區(qū)智能化的發(fā)展現(xiàn)狀及分析 》 [J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì) 2021 年第 5 期 北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院 8 深圳智能化現(xiàn)狀原因分析 2021 年雖然房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入加強(qiáng)年，深圳市住宅市場在總體供應(yīng)過剩的情況下，我們可以看到高端智能化住宅細(xì)分市場是有一定的機(jī)會空白點(diǎn)的，深圳當(dāng)前缺乏的是高質(zhì)量、能夠通過現(xiàn)代信息化手段、科技改變傳統(tǒng)生活的家居智能化住宅。 為何會出現(xiàn)這種供給與需求不平衡的狀況，以下幾方面的因素制約著深圳住宅智能化的發(fā)展。 理念上的差異 市場調(diào)查顯示：當(dāng)前人們在購房時(shí)最關(guān)注的 5 個(gè)問題是：房價(jià)、位置、物業(yè)管理、戶 型和環(huán)境（如圖 1 所示），在之前一段時(shí)間內(nèi)行業(yè)內(nèi)被大張旗鼓炒作的智能化概念不是受關(guān)注的重點(diǎn)。之所以如此，本人認(rèn)為一個(gè)關(guān)鍵的問題就是：目前行業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理水平大多數(shù)還處在比較低層次的階段，智能化物業(yè)管理的概念和作用還沒有被充分理解、認(rèn)識、消化以至付諸具體實(shí)踐。而住宅智能化功能的完美實(shí)現(xiàn)是絕對不能脫離物業(yè)管理獨(dú)立存在的，由此導(dǎo)致的最直觀結(jié)果就是住宅智能化無法切切實(shí)實(shí)地為購房者帶來各種看得見的利益，而且導(dǎo)致住宅智能化的進(jìn)程無法跟隨城市化進(jìn)程步伐發(fā)展。如圖所示： 購房關(guān)注因素31%17%19%26%7%房價(jià)位置環(huán)境物業(yè)管理戶型其他 圖 1 購房者關(guān)注因素 圖片來源：中原地產(chǎn)代理公司數(shù) 據(jù)庫 經(jīng)濟(jì)上的制約 住宅智能化的發(fā)展是建立在城市化的基礎(chǔ)上的，我國城市化人口發(fā)展從以前占世界人口總數(shù) 30%左右到 21 世紀(jì) 40 年代后的 50%以上，這種高速的城市化趨勢將使我國在近期以致未來很長一段時(shí)期內(nèi)要面臨一個(gè)需求問題，解決人口住房問題。直到改革開放二十年來，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展才為滿足這種需求創(chuàng)造了條件，根據(jù)央行最新公布數(shù)據(jù)顯示，20211 年 12 月末，我國人均 GDP 在 萬元左右，我國城鄉(xiāng)居民，存款儲蓄折合人民幣人均為： 萬元 ???（詳見：表 1）；由此看出，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于較為低級水平，居民更多關(guān)注 住房有無的問題，而住宅智能化在我國當(dāng)前剛剛提上議程，最根本的原因是我國經(jīng)濟(jì)水平給予的支持還是相當(dāng)有限的。 表 1 我國居民儲蓄存款的基本情況 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 GDP（億元） 89442 184937 340507 ??? 國家統(tǒng)計(jì)局 . 《中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 .北京 國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 2021. 北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院 9 人均 GDP（元 /人） 7084 14185 25575 人均儲蓄存款（元 /人） 5084 10792 23000 表來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國人民銀行網(wǎng)站及官方網(wǎng)站。 管理上的困擾 住宅智能化小區(qū)是通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)把構(gòu)成住宅小區(qū)的各個(gè)主要的子系統(tǒng)由各個(gè)獨(dú) 立的設(shè)備、功能和信息集合到一個(gè)相互關(guān)聯(lián)統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的系統(tǒng)，使小區(qū)的資源共享，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理集中化 ???。 項(xiàng)目是跨多行業(yè)的項(xiàng)目，涉及消防、安保、自動控制、公共衛(wèi)生等，在物業(yè)的管理上比一般住宅綜合程度復(fù)雜得多。當(dāng)前住宅市場的物業(yè)管理方面的人員和知識技能還普遍偏低，很難掌握和維護(hù)智能化小區(qū)所具備的運(yùn)行設(shè)備，況且高新技術(shù)專業(yè)人才多數(shù)不愿意進(jìn)行物業(yè)的管理工作，所以整個(gè)住宅智能化的管理建設(shè)還只是停留在網(wǎng)線進(jìn)戶，可視對講，安防報(bào)警及戶外集中水表收費(fèi)上 ???。 其他方面 住宅智能化小區(qū)發(fā)展面臨的其他方面的問題，例如運(yùn)行 費(fèi)用的問題。據(jù)了解我國目前運(yùn)行比較好的地區(qū)諸如北上廣深等地，雖然前期在硬件上做了大量的投入，但由于運(yùn)行以及維修費(fèi)用偏高，住戶又不愿意承擔(dān)二次維護(hù)費(fèi)用