【正文】 實踐課開到了總部基地；經常接待一些經濟專家和學者探討總部經濟。 總部基地的推廣措施主要體現(xiàn)在以下幾個方面 ： 政府方面： 借北京市政府 2020 年提出要發(fā)展總部經濟的東風，為政府招商和區(qū)域發(fā)展鋪路，讓總部基地深受北京市政府和豐臺區(qū)政府的 “ 寵愛 ” ；政府的支持和信任為總部基地帶來了名氣、也帶來了中國建設銀行 10 億的貸款?；氐恼猩虒ο鬄橥獾剡M京企業(yè)、大型國有企業(yè)及外資企業(yè) 。 道豐科技商務園建設發(fā)展有限公司是二級開發(fā)商，主要負責 “ 中關村 (豐臺 )總部基地 ” 的房屋開發(fā)、建設、出租、出售等，整個項目的運行從醞釀、規(guī)劃、論證、定位、運作均由英國道豐國際集團主持。 豐臺總部基地的發(fā)展模式借鑒 以企業(yè)為主體的開發(fā)建設 總部基地 (ABP， Advanced Business Park)所占土地的一級開發(fā)由中關村科技園區(qū)豐臺園管理委員會負責，具體開發(fā)則由豐臺園科技開發(fā)建設有限公司與中關村豐臺園道豐科技商務園建設發(fā)展有限公司負責。庭院式中心綠化、點式組團綠化同帶狀公共綠化相結合，層次分明，分級明確。每套公寓面積約 30 平方米，均為景觀較好的精品板樓式設計，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生 活設施，全精裝修，配家具，直接入住 ； 各總部樓皆采用 標準柱網組合，框架式結構，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。 地理位置 北京豐臺南四環(huán)西路 188 號 投資商 英國道豐集團 /中關村科技園區(qū)豐臺園科技開發(fā)建設有限公司 規(guī)劃設計 土人景觀 /加拿大 AA 設計事務所 占地面積 65 公頃 建筑面積 140 萬平方米 綠化率 50% 容積率 物業(yè)形態(tài) 總部樓 、 金融廣場 、 五星級酒店、 總部公寓、風味食堂、東區(qū)地 下商業(yè)街、總部大講堂 園區(qū)產業(yè)定位 高新技術、電子、鋼鐵、物流等 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 22 園區(qū)配套 高級會所、總部官邸、國際商業(yè)街、 全宿制雙語幼兒園 、 健身中心 、 國際醫(yī)療診所 、 信貸 、 銀行 、 郵政 、 超市 、 餐飲 、 娛樂等 。 商務花園歷經四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機地融入到城鄉(xiāng)結合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨有的人文特色；第四代則標榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內部交流空間的綜合社區(qū)。 因此， Business Park 完全可以給科技企業(yè)一個家，使事業(yè)初成一族擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢想能夠得以實現(xiàn)。而且 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 21 這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標志。所謂“個性化”是指其在群體結構上，各個 Business Park 單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。這將是本項目在湖南首家推出的 Business Park 寫字樓模式。 總部基地類型 總部基地可分為以下幾種類型： 制造加工型總部基地、物流型總部基地、 研發(fā)及高科技型總部基地 、 企業(yè)內腦型總部基地、后臺服務型總部基地、聯(lián)合國等國際組織型總部基地。 總部基地特征分析 總部基地特征 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 20 （ 1） 總部基地是商務花園和總部經濟的結合體。 發(fā)展總部經濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經濟效應，如稅收效應、產業(yè)乘數(shù)效應、消費效應、就業(yè)效應 、社會資本效應。 在這個大社區(qū)內，管理者將逐步建立由銀行、證券、信托、基金、租賃等組成的現(xiàn)代金融服務業(yè)，由通信、網絡、咨詢、策劃等組成的信息服務業(yè)，由會計、審計、資產評估、法律服務等組成的中介服務業(yè)，由教育、培訓、會議、展覽、國際商務、現(xiàn)代物流等組成的服務于科技企業(yè)的服務支撐體系，實現(xiàn)企業(yè)在社區(qū)內的 “ 自給自足 ” ；同時，通過建立企業(yè)家俱樂部、網絡社區(qū)、實現(xiàn)社區(qū)內企業(yè)家的 交流、資源信息的共享，真正形成實現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展的科技成長社區(qū)。 第二部分 開發(fā)模式研究部分 一 、 總部經 濟概論 寫在前面： 城市 白天的繁華與喧鬧，永遠不會理解夜晚那人去樓空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星為何會墜跌。 從總體供求變 化趨勢上看，長沙目前處于需大于求的狀態(tài)，但受混合性商住物業(yè)影響拉低長沙寫字樓的租金水平，目前長沙寫字樓空置率僅 15%，租金 ★ 2020年 2020年典型寫字樓的均價 銷售均價4600 488063007100968048005500020204000600080001000012020湘域中央佳天國際新城中天廣場 運達國際豪廷大酒店 嘉頓新天地匯富中心銷售均價5500500058005500510046004800500052005400560058006000湖南文化大廈 順天財富中心亞大時代平和堂新世紀大廈銷售均價★ 2020年以前典型寫字樓的均價對比 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 18 水平也是穩(wěn)步上漲的，因此長沙專業(yè)寫字樓目前處于一個平穩(wěn)發(fā)展期。 從供求關系、經濟發(fā)展前景、長株潭融城、城市布局的擴張、交通日趨便利的利好因素來判斷，長沙的專業(yè)寫字樓具有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 總體來說： 目前長沙寫字樓市場總體上仍處于一種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，在需求與價格上沒有發(fā)生爆發(fā)性的快速增長，且部分寫字樓投資活躍，租金收益較高。 長沙中心區(qū)寫字樓分布： 寫字樓市場銷售價格分析 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 17 從 06 年開始，長沙寫字樓價格開始上揚，寫字樓售價主要集中在 50006000元 /平米 。 長沙寫字樓市場存在一定的復雜性：在地方政策上，商住樓、寫字樓的性質界定存在一定漏洞，目 前長沙不少發(fā)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設計功能上按寫字樓的功能進行設計、開發(fā)，目前市場上不少中小企業(yè)仍然在購買商住樓、甚至住宅樓進行辦公，長沙的寫字樓市場有待進一步的規(guī)范。 寫字樓市場行情分析 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 16 當前長沙成熟的 CBD（中央商務區(qū)）范圍界定為西至黃興路、南至勞動路、東至車站路、北至面八一路圍合而成該區(qū)域的區(qū)域。但是隨著國務院 2020 年《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、 2020 年國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》和 2020 年國務院《關于促進節(jié)約集約用地的通知》的相繼出臺，國土資源部于 2020 年 2 月正式 發(fā)布新修訂的《工業(yè)項目建設用地控制指標》（以下簡稱《控制指標》），要求各地認真貫徹實施。隨著很多境外企 業(yè)規(guī)模的逐漸擴大及對中國的政策的逐步了解，租用工業(yè)廠房已不能滿足企業(yè)安定的需求，同時工業(yè)地產的不斷增值帶來租金的增長及企業(yè)運行成本的上升，多數(shù)企業(yè)會考慮購買自用工業(yè)廠房，工業(yè)地產的投資價值逐漸顯現(xiàn)。常住人口達 5 萬人以上，建成面積達 8 平方公里，城市化進程基本完成，經濟布局結構合理，投資環(huán)境進一步優(yōu)化，產業(yè)集群初具規(guī)模，形象和地位全面提升，經濟運行實現(xiàn)質的飛躍，全面建成功能完善、配套齊全、品味較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為雨花區(qū)重要的經濟增長極。在企業(yè)數(shù)量、經濟規(guī)模實現(xiàn)起飛的基礎上，2020 年園區(qū)利稅要實現(xiàn) 300 億元，其中區(qū)級稅收至少達 5 億元。到 2020 年達到 600 億元。 ? 2020 年在經濟規(guī)模上實現(xiàn)起飛。通過標準廠房和總部商務花園兩大板塊的二次招商，招商引資由土地招商向項目招商轉變，入園企業(yè)數(shù)量翻一番，達到 120 家以上。四是打造政務服務平臺，為企業(yè)引入融資擔保、法律、科技、咨詢、孵化等中介服務。一是路網全面拉開，環(huán)衛(wèi)設施配套到位，城市管理水平大力提升；二是構建產業(yè)扶植平臺，重點打造標準廠房與總部商務花園板塊，為企業(yè)進駐和發(fā)展提供優(yōu)質載體。 2020 年開始到 2020 年，園區(qū)將實現(xiàn) “ 六三三三 ” 格局，即 2020 年技工貿總收入達到 600 億元，實現(xiàn)利稅 300 億元，入園企業(yè)達到 300 家，形成標準廠房、總部經濟、職教城三大特色板塊。 ? “四組團”即圍繞火星大道規(guī)劃四個環(huán)保工業(yè)基地，將工業(yè)用地化整為零有利于分期建設。 ? “兩楔”即花卉展示基地和保留山體主題公園構成東西縱向楔型綠地。 ? “二帶”指沿繞城線規(guī)劃的環(huán)城林帶和沿京珠高速規(guī)劃的防護林帶。 總體規(guī)劃布局： 規(guī)劃構筑“一心、兩帶、兩園、兩楔、三區(qū)、四組團一基地”的總體功能布局。引進了美的客車、曉光科技、長沙職業(yè)教育基地、湖南中煙總部基地、武漢東湖高新集團等各類項目 74個，引資額過 100 億元。 發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年，園區(qū)實現(xiàn)投產企業(yè) 40 家，規(guī)模工業(yè)總產值突破 21 億元、實現(xiàn)利稅 億元。是一座集生產、研發(fā)、商貿物流、教育培訓、商務辦公、休閑旅游、住宅開發(fā)等為一體的工業(yè)新城。是長沙市“兩區(qū)九園”中最年輕的園區(qū)，同時也是當前長沙市最具潛力和后勁的園區(qū)。 項目定位 以智能化、 低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業(yè)、銷售于一體的企業(yè)總部聚集基地。 物業(yè)類型 城市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生別墅區(qū) 內部配套 集超大型購物中心 、風情步行商業(yè)區(qū) 、 6 萬㎡文化娛樂廣場 ，有 主題公園休閑區(qū) 、 KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院 、 國際五星城市度假酒店 、 自建中小學校 和幼兒園 產業(yè)定位 高新技術企業(yè) 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 12 麓谷國際工業(yè)園 占地面積 268 畝 建筑面積 22 萬 m2 容積率 綠化率 35% 物業(yè)類型 大型廠房、白領公寓、寫字樓、孵化樓 層高 標準廠房的 1F 層高 米， 24F 層高 米 價格 標準廠房均價 2280 元 /㎡ ， 公寓 均價 1900 元 /㎡ 租金 廠房租金： 元 /㎡ /月 ； 公寓 12 元 /㎡ /月 園區(qū)配套 超市、員工 食堂、市場、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設施 園區(qū)定位 高新技術企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務基地 東湖 1 號生態(tài)總部基地 占地面積 ㎡ 建筑面積 萬 ㎡ 總投資額 28 億 元 容積率 綠化率 ＞ 25% 投資商 香港時代國際集團 地理位置 長沙市芙蓉區(qū)東部 項目規(guī)劃 共分為兩個功能區(qū)域（功能區(qū)域 A、功能區(qū)域 B） ? 功能區(qū)域 A：獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名總部樓 20 余座及一棟 24層總部寫字樓。 率先引入國際流行的生態(tài)辦公模式，一改傳統(tǒng)封閉、枯燥的生產、辦公環(huán)境，以花園式優(yōu)雅健康的園區(qū)氛圍、嚴謹大氣的建筑風格、科學智能小園區(qū)規(guī)劃，實現(xiàn)大幅度提升企業(yè)員工的工作效率，為入駐企業(yè)提升提升企業(yè)形象和軟實力，對長株潭地區(qū)的經濟增長和就業(yè)起到巨大的推動力促進作用，是長株潭城市群經濟發(fā)展的橋頭堡。 項目定位 規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群 層高 1F 層高 米， 26F 層高 米 戶型面積 廠房有 300、 500、 800 ㎡三種不同 “ 戶型 ” ； 三種“戶型”采用先進的模塊式設計，可根據(jù)企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成 2 萬㎡的大型廠房。重點發(fā)展環(huán)保型機電制造業(yè)，將建設成為中德中小企業(yè)合作基地和中德環(huán)保產業(yè)基地。 香港工業(yè)園規(guī)劃面積 平方公里，主要引進機電、工程機械制造等產業(yè)項目。 高科技機電工業(yè)園規(guī)劃面積 1 平方公里，入園企業(yè) 23家，主要是以計算器軟件、數(shù)碼技術、精密儀器、碳素復合材料、工程機械、空氣源熱泵等為主的高新技術產業(yè)項目。 湘潭九華工業(yè)園 湘潭九華工業(yè)園位于長株潭城市群中心腹地，東臨湘江生態(tài)經濟風光帶，西 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 10 靠湘潭大學，總體規(guī)劃面積 138 平 方公里，遠景規(guī)劃面積 69 平方公里，中期規(guī)劃面積 22 平方公里，現(xiàn)正在開發(fā)建設面積 10 平方公里，一期規(guī)劃建設“四園一區(qū)”，即汽車工業(yè)園、高科技機電工業(yè)園、湘潭（臺灣）工業(yè)園、香港工業(yè)園及配套服務區(qū)。 園區(qū)內不僅有以先進制造、電子信息、生物醫(yī)藥和健康食品為主導產業(yè)的九個工業(yè)組團，還有市級標準的基礎設施，完善的社會服務，以及 35%以上的保留山體和綠地。開發(fā)建設分為兩個階段： 20202020年為第一階段，以工業(yè)化為中心，投資 26 億元，完成工業(yè)用地開發(fā)和基礎設施建設； 20202020