【正文】 , 客房數(shù) 豪華單人間： 98 間 標(biāo)準(zhǔn)雙人間： 240 間 商務(wù)套房： 34 間 總統(tǒng)套房： 2 間 機(jī)動(dòng)車停車位（輛） 220 注： 地塊編號(hào) 、 地塊 總體 容積率及覆蓋率 、酒店 建 筑 面積以《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》為準(zhǔn)； 25 2～ 4 層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》 ； 客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報(bào)告》 。 樓高 29 層，其中 1～4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層， 6～ 26 層為客房層（無 14層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層， 29 層為自助式餐廳 。 24 ◆因本 項(xiàng)目 的建設(shè)時(shí)間較長，且項(xiàng)目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項(xiàng)目施工手續(xù)齊全，已取得“ 四證 ”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法 。 結(jié)論 項(xiàng)目已合法取得 G0821334 號(hào)地塊土地使用權(quán)，并付清地價(jià)款，辦理 了 宗地的土地《房地產(chǎn)證》。 ◆根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗 地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì) 。 1995 年橫崗鎮(zhèn)為完成本項(xiàng)目而成立了深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，并將本項(xiàng)目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。根據(jù)《付清地價(jià)款證明》， 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 于 1999 年 2 月 1 日全部付清。 圖片 11： 酒店外觀 20 圖片 12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片 13：標(biāo)準(zhǔn)房內(nèi)景 圖片 14：多功能會(huì)議廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16：商務(wù)套房 圖片 17：桑拿房 21 圖片 18：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20：中餐廚房 圖片 21：中餐套房 圖片 22：露天泳池 22 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項(xiàng)目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號(hào) 文件主體 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 第 150 名 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限 公司 建設(shè)工程 項(xiàng)目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號(hào)：寶建開字第921577 號(hào) 橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 編號(hào) HG950153 橫崗股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計(jì)劃 統(tǒng)計(jì) 局文件 深龍計(jì)投資 [1998]58 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份 有限公司 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 深 地合字（ 1998） 5243號(hào) 及 補(bǔ)充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 建設(shè)工程 施 工許可證 （ 綜合樓 ） 編號(hào)：龍施許字第990074 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 付清地價(jià)款證明 深龍國地價(jià)證字 [1999]12 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 房地產(chǎn)證（土地） 深房地字第6000014164 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620200006 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 中華人民共和國 建筑工程施工許可證 （裝飾工程） 編號(hào)440307202020210102 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占 10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項(xiàng)目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計(jì)）。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 項(xiàng)目地塊四至如下： 東側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側(cè)： 綠化廣場、橫崗鎮(zhèn)政府 ； 西側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側(cè) ： 紅棉一路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限 公司 ， 經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲(chǔ)備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 貸款銀行 金額 (萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率 (%) 建行 200 擔(dān)保 1,000 抵押 中行 400 擔(dān)保 400 擔(dān)保 信用社 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 1,300 抵押 工行 2,500 擔(dān)保 農(nóng)行 500 擔(dān)保 750 擔(dān)保 500 擔(dān)保 300 擔(dān)保 發(fā)展行 200 擔(dān)保 招行 2,000 擔(dān)保 合計(jì) 12,450 14 企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備 表 5：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目匯總表 類別 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 (萬㎡ ) 投資總額 （萬元） 竣工時(shí)間 /銷售時(shí)間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項(xiàng)目 康樂花園 橫崗鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花園 橫崗鎮(zhèn)六約 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè) 21,787 在建項(xiàng)目 時(shí)代商城 康樂花園 3,500 企業(yè) 2020 年度完成房地產(chǎn)投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤總額為 4,589 萬元 .。 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤率為 %，從2020~2020 年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 2020 年存貨量大幅減少 主要是 因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目銷售情況 較好， 存貨量 大幅減少 ； 20 2020 年 企業(yè)的流動(dòng)比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動(dòng)比率減小，短期 償債能力較強(qiáng) 。 償債能力分析 貸款企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因?yàn)槠髽I(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費(fèi)，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費(fèi)收入 ，長期償債能力較強(qiáng)。 稅收政策 該公司是營業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的 5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的 1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的 15%。 (7)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價(jià)值在 2,000 元以上，并且使用期限超過兩年的實(shí)物資產(chǎn)。 (5)現(xiàn)金等價(jià)物：指三個(gè)月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)11 金，價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小的短期債券投資。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。 (2)會(huì)計(jì)年度：采用公歷年度，即從 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個(gè)會(huì)計(jì)年度。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工 323 名，其中 工程技術(shù)人員 20 人 ， 企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般?？头咳胱÷始s為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評(píng)星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時(shí)間最久的賓館。截止 2020 年底，公司資產(chǎn)總額達(dá) 億元，凈資產(chǎn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn)稅后利潤 4,313 萬元。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 房地產(chǎn) 資質(zhì)等級(jí) 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 50 名 9 注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 （副本） ， 股東構(gòu)成根據(jù) 企業(yè)提供的 深圳市 工商物價(jià)信息中心《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》 。建議銀行在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可對(duì) 貸款企業(yè)提供貸款額度人民幣 6,000 萬元，用于完成本項(xiàng)目的開發(fā)，貸款期限 5 年。 項(xiàng)目具 有較好的市場前景和經(jīng)濟(jì)效益。 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議 本貸款項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)為 ： ①因 2～ 4 層分租經(jīng)營，承租方為個(gè)人，其經(jīng)營能力及管理水平無法考查，而酒店的整體經(jīng)營對(duì)酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率； ②貸款主體作為酒店管理者，無大型星級(jí)酒店的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，帶來酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； ③ 項(xiàng)目的貸款主體與權(quán)益主體分離的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 具體指標(biāo)見下表 表 1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 1 總建筑面積 ㎡ 44,000 酒店總面積 ㎡ 44,000 酒店自營面積 ㎡ —— 2 層出租面積 ㎡ 2, 3 層出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層出租面積 ㎡ 2, 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總 投資 萬元 23, 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 1, 2 資金籌措 萬元 其中 ：自有資金 萬元 15,600 農(nóng)行借款 萬元 6,000 經(jīng)營收入 萬元 1, 3 經(jīng)營收入 萬元 390, 4 經(jīng)營成本及費(fèi)用 萬元 240, 5 利潤總額 萬元 126, 6 所得稅 萬元 18, 7 稅后利潤 萬元 107, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 稅前 成本 利潤率 % % 2 稅后 成本 利潤率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 9,572 5 全部投資動(dòng)態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 7 注： ① 以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營 情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 建設(shè)資金到位，建設(shè)工期有保障 君逸酒店 總投資為 23, 萬元， 項(xiàng)目已投入 建設(shè)資金6 10,300 萬元 （其中自用資金約 6,000 萬元，其它為施工單位墊資） ，農(nóng)行貸款 6,000 萬元 ，尚余 4,300 萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。 建設(shè)合法 該項(xiàng)目的宗地號(hào)為 G0821334，已 付清地價(jià)款， 并 辦理 了 宗地的《房地產(chǎn)證》。 評(píng)估結(jié)論與建議 、評(píng)估結(jié)論 項(xiàng)目 地理位置較好 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū) 。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議5 廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。截止 2020 年底，公司資產(chǎn)總額達(dá) 億元，凈資產(chǎn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn)稅后利潤 4,234 萬元。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質(zhì)證書 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由橫崗鎮(zhèn)九個(gè)行政村和橫崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司工會(huì)委員會(huì)共十二個(gè)單位參股投資組成。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計(jì)）。 1999 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底外墻裝修工程完工。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車 場 ， 提供 220個(gè)停車位 。 主要評(píng)估依據(jù) (1)《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]193 號(hào)） (2)《中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項(xiàng)目評(píng)估辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]230 號(hào)） (3)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號(hào)） (4)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)）