【正文】 托管物業(yè)的規(guī)模大小與種類的多少。 ? 企業(yè)的經(jīng)營方式與管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度。 一般地說，選擇企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式，主要應(yīng)考慮下列幾個(gè)因素。 ? 經(jīng)營發(fā)展部。 負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)、車輛和消防安全管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)安全，保證正常的工作生活秩序。 ⑩ 協(xié)助、協(xié)調(diào)工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部等部門的工作。 ⑧ 負(fù)責(zé)小區(qū)的違章建筑的處理。 ⑥ 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施和綜合環(huán)境的檢查。 ④ 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的投訴做好解釋工作，并解決各種糾紛。 ② 負(fù)責(zé)向各管理處傳達(dá)公司有關(guān)指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。 這是體現(xiàn)物業(yè)管理職能的核心部門，負(fù)責(zé)對(duì)各管理處實(shí)施全面的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。 ⑦ 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備更新改造組織工作。 ⑤ 隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決 辦法和制定維修方案，并組織貫徹實(shí)施。 ③ 負(fù)責(zé)能源供應(yīng)、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。工程部是企業(yè)重要的技術(shù)管理部門，其具體職責(zé)范圍包括： ① 制定設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行和維修管理總體方案；編制維修計(jì)劃和年度預(yù)算方案。 ⑤ 妥善保存會(huì)計(jì)檔案 資料，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門和本單位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查，及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料，如實(shí)反映情況。 ④ 按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作。 ② 監(jiān)督各管理處的管理費(fèi)收繳工作，監(jiān)控管理費(fèi)的使用。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，積極參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好會(huì)計(jì)核算工作。 ? 財(cái)務(wù)部。 ⑦ 負(fù)責(zé)公司員工的文化教育、知識(shí)更新、思想政治教育的有關(guān)管理工作。 ⑥ 做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作。 ④ 做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。 ② 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排，并協(xié)調(diào)會(huì)議期間各部門工作的開展以及會(huì)議決定的督促和檢查。辦公室是總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下的綜合行政管理部門，負(fù)責(zé)處理日常行政事務(wù)、管理公司的人事檔案和后勤工作。 缺點(diǎn)是：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動(dòng)；需要增加項(xiàng)目經(jīng)理，人員較多，機(jī)構(gòu)較臃腫；容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門之間關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不清。 特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 矩陣制組織又稱為規(guī)劃 —— 目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織。 優(yōu)點(diǎn)有：既有利于公司最高領(lǐng)導(dǎo)層擺脫日常行政事務(wù)，強(qiáng)化決策機(jī)制，又有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)事業(yè)部的積極性、責(zé)任心與主動(dòng)性，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營的適應(yīng)性與靈活性，消除由于企業(yè)規(guī)模大、層次多所造成的各種弊端；由于各事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，有利于分清各事業(yè)部的經(jīng)營效果，調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；有利于把社會(huì)化與專業(yè)化有效地結(jié)合起來，加強(qiáng)多元化經(jīng)營與 綜合性服務(wù)；有利于考核干部，培養(yǎng)復(fù)合型人才，提高領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)。各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。 缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)配合困難，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾；而下級(jí)缺乏必要的自主權(quán)，影響工作效率；再有就是信息反饋速度太慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差。 這是在職能式和直線式的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來，即保持直線的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門職能作用的一種組織形式。 其最大的優(yōu)點(diǎn)是：責(zé)權(quán)統(tǒng)一、行動(dòng)效率高； 其主要的缺陷是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要求領(lǐng)導(dǎo)得掌握各方面企業(yè)知識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)者需在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、管理運(yùn)作，負(fù)擔(dān)重。 其特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) ，依法經(jīng)營； ； ； ； 6個(gè) 月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目； ，搞好社區(qū)文化； ； ，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)，公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該辦法規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。 。 、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 。 ％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 100%。 、工程技術(shù)人員不少于 20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 。 ％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 20％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 100％。 、工程技術(shù)人員不少于 30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》將物業(yè)管理企業(yè)分為一級(jí)二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 、待遇、管理方法。 ，如果是合資企業(yè)應(yīng)將采用的貨幣注明。 ，多方設(shè)立的要明確各方投資比例、投資形式（實(shí)物還是現(xiàn)金），并在此基礎(chǔ)上明確各方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 ，從管理、服務(wù)、多種經(jīng)營三方面確定。 物業(yè)管理企業(yè)章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)： ，主要包括企業(yè)的各稱（全稱）、地址等。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)登記 按《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立必須向工商行政管理部門進(jìn)行登記注冊(cè)。 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)程序 請(qǐng)，提供所須的各項(xiàng)材料。 按是否具有法人資格，物業(yè)管理企業(yè)可分為具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司，和以經(jīng)營其他項(xiàng)目為主的企事業(yè)單位所屬的不具獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。 按股東出資形式，物業(yè)管理企業(yè)可分為有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司等。 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 一、物業(yè)管理企業(yè)概念與分類 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)的概念 物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立，具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格及相應(yīng)的資質(zhì)條件，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，依照有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制訂的，反映業(yè)主委員會(huì)宗旨、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為、保障業(yè)主委員會(huì)達(dá)到其管理目標(biāo)的原則性文件。 （六）業(yè)主委員會(huì)制定、修改的主要文本 業(yè)主公約也稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。（ 1）例會(huì)是常規(guī)性定期會(huì)議，每隔一定時(shí)間應(yīng)召開一次，一般每 3 個(gè)月至 6 個(gè)月至少舉行 1 次。 ① 籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作； ② 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督； ③ 貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育； ④ 嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； ⑤ 接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求 ； ⑥ 做出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定 ，不得損害業(yè)主公共利益。 （ 2）委員的義務(wù) ① 遵守業(yè)主委員會(huì)章程； ② 執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議，完成交辦的工作； ③ 參加業(yè)主委員會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)和公益事業(yè)； ④向業(yè)主委員會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議。 出現(xiàn)以下情形的業(yè)主不得擔(dān)任或停止擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員： ① 個(gè)人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法定代表人期間該企業(yè)破產(chǎn) 3 年內(nèi)的； ② 因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力；③ 無故缺席委員會(huì)會(huì)議連續(xù) 3 次以上； ④ 不再是業(yè)主； ⑤ 有違法犯罪行為被司法部門認(rèn)定或正在接受調(diào)查的； ⑥ 已以書面形式辭職的； ⑦ 業(yè)主大會(huì)已將其罷免的； ⑧ 其他不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的情形。 。委員名額的分配要做到科學(xué)、合理，要兼顧大業(yè)主和小業(yè)主的利益。任期 3 年，可連選連任。 （三）業(yè)主委員會(huì)委員 。業(yè)主委員會(huì)設(shè)立主任 1 名，副主任 2～ 3 名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書 1～ 2 名。 （二） 業(yè)主委員會(huì)的組織 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選出的代表組成。 3．業(yè)主的義務(wù) 業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括： (1)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章； (2)遵守業(yè)主公約； (3)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定； (4)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定； (5)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； (6)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 （四）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。 第二種是采用書面征求意見的形式。 （二）召開業(yè)主大會(huì)的程序和方式 (1)由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況； (2)由大會(huì)籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，同時(shí)候選人本人進(jìn)行自我介紹； (3)審議、通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約； (4)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員； (5)審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的重大事項(xiàng)?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“住宅區(qū)入住率達(dá)到 50％以上或者自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿 2 年的”可以成立業(yè)主大會(huì) 。 (3)業(yè)主大會(huì)是代表性的組織。 (1)業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。了解各種管理機(jī)構(gòu)成立的程序。 （一）物業(yè)管理市場(chǎng)交易主體的管理 （二）物業(yè)管理市場(chǎng)交易客體的管理 （三）物業(yè)管理市場(chǎng)交易行為的管理 （四）物業(yè)管理市場(chǎng)交易價(jià)格的管理 （五）物業(yè)管理市場(chǎng)交易合同的管理 （六）物業(yè)管理市場(chǎng)交易信息的管理 思考題 : 1. 物業(yè)管理市場(chǎng)管理的對(duì)象與原則是什么 ? 2. 物業(yè)管理市場(chǎng)是有什么構(gòu)成的 ? 3. 物業(yè)管理市場(chǎng)的概念及其特點(diǎn)是什么 ? 4. 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理內(nèi)容有哪些？ 第三章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 教學(xué)目的和要求 ：通過本章的學(xué)習(xí)使學(xué)生掌握在進(jìn)行物業(yè)管理過程中需要有哪些管理機(jī)構(gòu) ,這些管理機(jī)構(gòu)是怎樣產(chǎn)生的 ,他們的職責(zé)有哪些。 （二）物業(yè)管 理市場(chǎng)管理的原則 在物業(yè)管理市場(chǎng)管理的過程中，應(yīng)主要把握和遵循以下幾項(xiàng)原則。 主要包括：建立維護(hù)良好有序的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)出秩序，維護(hù)正常的物業(yè)管理交易關(guān)系；物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)、委托代理機(jī)構(gòu)、進(jìn)行招投標(biāo)、簽訂委托合同、辦理繳費(fèi)和移交手續(xù)等。 ，主要是指對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的提供者 —— 物業(yè)管理公司的規(guī)范運(yùn)作、合理收費(fèi)、參與社區(qū)建設(shè)等方面的內(nèi)容的監(jiān)督和規(guī)范。 此外，政府還可以通過經(jīng)濟(jì)和法律手段，直接或間接地調(diào)節(jié)物業(yè) 管理市場(chǎng)交易對(duì)象的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，調(diào)節(jié)其供求關(guān)系，保證一定時(shí)期內(nèi)的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，使各種社會(huì)資源得到合理的配置。 ，有利于保證物業(yè)管理服務(wù)交易的正常秩序，維護(hù)交易雙方的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。 對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主要由三類市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成： ； 理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)； 。 （三）物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的培育 1．進(jìn)一步完善適合我國物業(yè)管理發(fā)展特點(diǎn)的法律法規(guī) 2．加強(qiáng)監(jiān)管和司法力度，真正使得物業(yè)管理有法可依、有法必依、違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)。 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，是指構(gòu)成該市場(chǎng)環(huán)境的一整套制度框架及確立市場(chǎng)運(yùn)作法則的一系列政策規(guī)定，以及一定的社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)環(huán)境。 3．物業(yè)管理市場(chǎng)的媒介主體 4．物業(yè)管理市場(chǎng)的其他主體 二、物業(yè)管理市場(chǎng)客體 物業(yè)管理市場(chǎng)客體是指物業(yè)管理市場(chǎng)上被交易的對(duì)象或商品，也就是指物業(yè)管理服務(wù)。 (2)市場(chǎng)管理職能部門。其中，物業(yè)管理公司是物業(yè)管理服務(wù)的供給方，而業(yè)主及非業(yè)主使用人是物業(yè)管理服務(wù)的需求方。物業(yè)管理市場(chǎng)主體一般包括物業(yè)管理服務(wù)的供給與需求主體、管理主體、媒介主體及其他主體等。 （ 4）物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理交換關(guān)系的總和。 （ 2）物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理服務(wù)交換活動(dòng)的載體。 二、物業(yè)管理市場(chǎng)及其特點(diǎn) （一） 物業(yè)管理市場(chǎng)的概念及含義 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指圍繞出售和購買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和 。此處所指的市場(chǎng)環(huán)境，并不單指進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所和時(shí)間等，而主要指的是使市場(chǎng)交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度以及各種相關(guān)的法律法規(guī)。 2．市場(chǎng)客體 所謂市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。 1．市場(chǎng)主體 所謂市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)交換中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。 、有序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須具有有限的政府干預(yù)等。 。 （二）市場(chǎng)的基本特征 市場(chǎng)是一種交換關(guān)系，它一般具備以下幾個(gè)特征： 。 (買方 )決定，而由生產(chǎn)者 (賣方 )推動(dòng)的動(dòng)態(tài)過程。 。是商品交換關(guān)系的總和，是通過交換反映出來的一種人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 ㈡ 物業(yè)管理人員必須具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能 1．物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識(shí) 2．物業(yè)管理人員必須具有物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)和技能