【正文】 加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通； 設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補； 按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物； 停車嘗棚、房完好無損，有大、中、小修計劃； 停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 17 頁 共 143 頁 使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。 確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護保養(yǎng)。 安全設(shè)施完好、齊全， 通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。 避雷接地系統(tǒng) 每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬； 每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、 隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理； 每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行 1 次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行 2 次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測 1 次保安接地電阻；每年檢測 1 次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測 2 次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測 1 次； 潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥 ；每月檢測 1 次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。 每日清掃 1 次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要時用洗潔劑擦洗排水溝。達到目視干凈無污漬、無明顯青苔、雜草，排水暢通，無積水、臭味； 七級 化糞池每年清理 2 次，每日巡查 1 次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場； 樓面落水管、地下管井同 五級。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通， 井蓋上無污漬、污物。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每 3 年全面更換 1 次； 每周清掃 1 次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每 2 個月對地下管井清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通 1 次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理后達到目視管道內(nèi)壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。 四級 化糞池每年清理 2 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每 5 年全面更換 1 次； 每周清掃 1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水； 每季度對地下管井清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通 1 次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。井蓋上無污漬、污物，堵塞及時 疏通。 排水設(shè)施 一級 化糞池每年清理 1 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物 浮于面上，池蓋無污漬、污物； 樓面落水口等開裂、破損等及時更換； 每月清掃 1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水； 地下管井堵塞及時疏通。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染； 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3 個月（結(jié)合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵運行正常，每 2 小時巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加 油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng) 1 次；泵房內(nèi)設(shè)備 2 年后，每年翻新 1 次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查； 每半年對共用明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；建立巡視制度，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復(fù)；定期維護保養(yǎng)。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)；定期維護保養(yǎng)。每 2 個月檢查保養(yǎng) 1 次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)；每年檢查對給水管道進行 1 次全面檢查維修。 二級 飲用水水池（箱）每年消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有管理措施；保持池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì) 構(gòu)成污染的因素，漆膜脫落處及時修補，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕。 給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施 給水設(shè)施 江蘇省（ 蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 11 頁 共 143 頁 一級 飲用水水池（箱）每年消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結(jié)構(gòu)完好，無滲漏。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進行清洗、粉飾。 五級 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 5 年油飾 1次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他 各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 3 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 5 年應(yīng)粉刷 1 次。 三級 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 8 年油飾 1次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 5 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 8 年應(yīng)粉刷 1 次。 油漆粉飾 一級 根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會特別約定的情況決定。 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 9 頁 共 143 頁 房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理 巡檢 每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查 1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價； 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向 業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作； 在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡視 1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修 1 次； 業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄； 巡檢結(jié)束將檢查情況、維修 計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 五級 急修服務(wù) 15 分鐘內(nèi)到位， 8 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 四級 急修服務(wù) 30 分鐘內(nèi)到位， 12 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 三級 急修服務(wù) 45 分鐘內(nèi)到位， 24 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。 二級 急修服務(wù) 1 小時內(nèi)到位， 24 小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。 服務(wù)時限 一級 急修（如：自來水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設(shè)備漏水、電源線路和照明設(shè)備故障等項目，具體責(zé)任范圍 、服務(wù)內(nèi)容等通過物業(yè)管理委托合同約定，大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)見建設(shè)部《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等確定（下同）。 對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 8 頁 共 143 頁 接待 佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視 同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主 (使用人 )時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。 《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》（試行）城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部城住字 [1984]677 號 《江蘇省物業(yè)管理條例》江蘇省人大常委會（ 2020）公告第 17 號 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第 110 號令 3 總則 通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn) “ 質(zhì)價相符 ” 和“ 明明白白 ” 消費，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達成協(xié)議的各方研究使用這些文件的最新版本。 2 規(guī)范性引用文件 下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。 市、區(qū)房產(chǎn)管理局 年 月 日 江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 江蘇省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布 2020— 02— 28 發(fā)布 2020— 03— 28 實施 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務(wù)分等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 符合申報要求的，在 20 個工作日內(nèi)辦結(jié)。 。 。 （五）企業(yè)相關(guān)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)制度和標(biāo)準(zhǔn)。 以上人員均須提供當(dāng)?shù)厣鐣ｋU基金管理中心核實的參保人員情況表原件。 （核對原件）。 （核對原件）； （核對原件）； （暫定）資質(zhì)證書正、副本。 三、申請核定資質(zhì)等級 的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表（一式二份），可以通過蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)（ ）下載。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 。 附件二：申報物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)材料 一、經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)