【正文】 售公司和銷售人員將被吊銷資質(zhì)。2003年下半年，南京的市民紛紛給市長信箱寫信抱怨，人大代表們也在“兩會”上要求政府采取措施。到期房上市之前，將之轉(zhuǎn)手他人，從中賺取差額。然后倒手，一個房號通常可以賺2萬至5萬元。因為炒房者多是南京本地居民，是內(nèi)部的蛀蟲。 但即便如此，在南京市買房子，老百姓如果沒有關(guān)系，就必須排一夜隊，等到第二天天亮，樓盤開盤，否則，要想拿到房子，必須從握有房號的炒房者手中買房號。據(jù)悉，南京是迄今為止國內(nèi)唯一一個明確通過行政手段控制期房炒作的城市。 于是，杭州房價的不斷攀升終于引發(fā)政策“革命”，在眾多地產(chǎn)新政之中，二手房交易恢復(fù)征收20％所得稅的方案更把矛頭直指眾多“炒家”，投資客已被迫進(jìn)入觀望狀態(tài)。然而杭州的老百姓對房價高漲反應(yīng)強烈，在過去一段時間內(nèi)，無論是杭州市還是全國各地的輿論，都把情緒的宣泄口對準(zhǔn)了溫州炒房團，將當(dāng)?shù)胤績r的高漲歸罪于這一特殊的投資群體。從某種意義上講，上海樓市如今的火爆也因浙江而起，正是當(dāng)初浙江房產(chǎn)商的大量涌入才給低迷的市場帶來轉(zhuǎn)機。 相比長三角的其他城市（除上海外），杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展，要領(lǐng)先兩至三年的時間。這是杭州自1997年實行土地儲備制度以來在土地、房產(chǎn)方面政策調(diào)整最大的一次。杭州與南京等地也同時注意到了投機、炒房過熱現(xiàn)象的重要性，并在上海之前，相繼出臺了相關(guān)政策，遏制短期投機炒房行為。2003年，上海房價整體上漲2成，局部地區(qū)的房價上漲了5到6成。一些樓盤甚至出現(xiàn)炒賣樓花的情況。有統(tǒng)計顯示，上海每天有8家房產(chǎn)中介開張，二手房交易的中介門店數(shù)已超過了1萬家，比便利店還要多。去年，杭州市商品房的均價就已達(dá)到7000元每平方米，部分樓盤超過12000元每平方米；南京市的河西、仙林兩大板塊的平均房價，從2002年初的每平方米3000元漲到2003年底的6000元；％的房價漲幅在樓市上的體現(xiàn)，就是在環(huán)線內(nèi)買不到7000元每平方米的新盤；而長三角其他城市如蘇州、寧波等，房價上漲情況也大致相同。　　長三角地區(qū)政府應(yīng)該積極順應(yīng)時勢，制定相應(yīng)的政策杠桿，引導(dǎo)整個房地產(chǎn)業(yè)的融資走勢，積極爭當(dāng)擴展房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道的先鋒。或者可以由各地的房地產(chǎn)協(xié)會等民間學(xué)術(shù)機構(gòu)經(jīng)常交流，達(dá)成協(xié)同，在具體指導(dǎo)工作中予以實施?！　榇?，張國正提出在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃方面，各地政府應(yīng)本著一體化的思路，將長三角作為一個整體來考慮，加強相互協(xié)作，規(guī)劃長三角區(qū)域內(nèi)部及對外的交通等基礎(chǔ)設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)、資源浪費?！　‰m然上海地產(chǎn)市場的重要作用正在得到各方的高度關(guān)注，但是作為中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮氖袌?，長三角房地產(chǎn)市場更應(yīng)該作為一體化來發(fā)展?！　∫虼藰I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想成為中國房產(chǎn)大鱷，也必須到上海尋求資本出路?！　∮捎谏虾５膰H大都市地位日益顯露，相對于國內(nèi)外國際大都市，上海的地價不算太貴?！　≌w推動長三角地產(chǎn)市場　　上海作為長三角的橋頭堡，開發(fā)商登陸長三角市場應(yīng)該在上海樹立自己的品牌?！　《饲俺霈F(xiàn)的各大發(fā)展商紛紛制定宏偉的長三角戰(zhàn)略，由于進(jìn)入的重點城市普遍集中，而這些城市的土地有限，可能會導(dǎo)致這些城市在一段時間內(nèi)導(dǎo)致過度競爭，造成房價上升過快。而隨著長三角經(jīng)濟一體化的發(fā)展，二、三線城市則呈現(xiàn)出更多的投資機會；同時，外來資本介入本地樓市開發(fā)，有利于整個市場朝著多元化方向發(fā)展?！　〈饲耙灿袠I(yè)內(nèi)專家指出，目前單是進(jìn)入上海的海外資金就有千億美元，外資的流入無疑也在刺激長三角地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。張國正認(rèn)為，加入WTO以后，中國對外開放程度的日益深化，海外資本都在積極尋求、開拓運籌進(jìn)軍中國大陸市場的輻射中心，而在這一過程中，長江三角洲以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢占據(jù)著連接內(nèi)外兩大市場、兩種資源的中心地位?！　〈鞯铝盒械难芯繑?shù)據(jù)顯示，約占全國份額的25％左右，而且隨著近些年該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，估計這一比重可能會達(dá)到三分之一。　　據(jù)統(tǒng)計，%，%，反映出長三角區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟起到了重要的推動作用。房產(chǎn)業(yè)大踏步進(jìn)軍滬寧已成必然趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2003年底，華浙、綠城、耀江、廣廈、杭州城建集團等100余家房產(chǎn)商，相繼進(jìn)入上海開發(fā)高品質(zhì)樓盤；國際嘉業(yè)、中天集團、南都、中大等12家房產(chǎn)商在蘇州、無錫房產(chǎn)界干得風(fēng)生水起；浙江名城房產(chǎn)等15家房產(chǎn)商，在南京的開發(fā)也已紅紅火火。這其中，浙江發(fā)展商在長三角房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)最為活躍?！　￠L三角地產(chǎn)市場也在形成融合的態(tài)勢。2003年，復(fù)地選擇了南京作為戰(zhàn)略進(jìn)入的第一步棋子，已獲取了位于南京兩個大型住宅項目的開發(fā)權(quán)。據(jù)了解，今年中海計劃先在杭州建立分公司，其次是寧波，隨后會逐步擴大范圍?！　≈泻５禺a(chǎn)集團將長三角發(fā)展重點定在了蘇浙兩省的重要城市，如南京、蘇州、杭州、寧波等地。而根據(jù)順馳的具體戰(zhàn)略，他們將強勢進(jìn)入重點城市，快速進(jìn)入長三角區(qū)域內(nèi)匯集與輻射能力強、市場容量大、有較強購買力的城市，深刻理解城市，聚焦能夠快速提供現(xiàn)金流項目；形成以上海為核心的多中心(區(qū)域)發(fā)展的布局，用三年時間完成以上海為核心的長三角15個重點城市多中心發(fā)展的戰(zhàn)略布局；成為進(jìn)入城市(區(qū)域)的市場領(lǐng)導(dǎo)者，用三年時間成為長三角區(qū)域第一。對于長三角的重視程度，順馳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了許多本土的發(fā)展商，順馳的目標(biāo)是做長三角的第一品牌。張國正更是清楚地表示，“要想成為中國一流的房地產(chǎn)開發(fā)商，不進(jìn)入長三角市場角逐是不現(xiàn)實的?！倍f科集團董事長王石則更加明確地向外界透露了萬科今年對長三角的期望：“新的一年，長三角地區(qū)項目將成為公司主要收益來源，大約會占到總額的40%至50%?！　〈饲叭f科集團副總經(jīng)理丁長峰在接受媒體采訪時曾提到，“2004年，萬科發(fā)展重點在長三角區(qū)域，我們將進(jìn)入更多的城市，我們會率先在蘇州、無錫落實投資計劃?！　〉禺a(chǎn)大鱷———萬科在1992年就開始進(jìn)入上海市場?！薄　∵@個趨勢在近幾年變得更為明顯。降低房價，需要多方的共同努力，僅靠開發(fā)商或政府都是不行的。他說，目前商品房70年的土地使用費是一次付清的，在房價中占的比重很大，開發(fā)商負(fù)擔(dān)重，購房者負(fù)擔(dān)重。房產(chǎn)投資增長率如果保持在15% 20%，是GDP增長率和居民收入增長率的1倍左右，在最近的10年內(nèi)是合適的。今后，不可能再持續(xù)這樣的高增長，像今年一季度房產(chǎn)投資盡管增長了41%，但從3月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資增長只是27%，開始呈現(xiàn)回落跡象。2003年全國房產(chǎn)投資增長40%，今年一季度房產(chǎn)投資增長41%，大大快于經(jīng)濟增長和居民收入的增長。 他說，從1998年至2002年，GDP、居民收入、%、%和17%，房產(chǎn)投資增長比GDP增長和居民收入增長高出1倍左右，這種情況是基本正常的。房價是否與居民購買力相適應(yīng)，可以用一組數(shù)字來說明：目前，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米，每戶建筑面積為80 100平方米，城鎮(zhèn)居民住房平均價格為2500元/平方米，也就是說，買房需要20 25萬元。 著名經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授蕭灼基也將視點對準(zhǔn)了老百姓房價。他認(rèn)為，對商業(yè)地產(chǎn)、別墅用地，應(yīng)提高地價，對普通商品房則應(yīng)降低地價，老百姓就能買得起房了。原因是多方面的：城市化進(jìn)程加快，大量外地人涌入中心城市；城市人收入水平的提高，對住房具有新的需求；以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡，高檔房多，而普通商品房、經(jīng)濟適用房少，百姓選擇余地小等，都促成了房價的上漲。譚慶璉說，中國有80%的普通老百姓，現(xiàn)在房價與人們的收入不成比例。長三角地產(chǎn)論壇：經(jīng)濟學(xué)家政府官員談房價新華日報2004年4月28日汪曉霞25日在南京舉辦的中國長三角地產(chǎn)發(fā)展論壇暨首屆城市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟論壇上，“商品房價格”與“長三角地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)”、“房地產(chǎn)業(yè)如何均衡發(fā)展”，成為專家學(xué)者與政府官員共同關(guān)心的一個話題?！薄　∵@是一個剛性政策，所以短期內(nèi)會對炒房者造成很大的打擊?！　　澳暇┑慕戳钍俏从昃I繆?！　⊥瑫r，政府也注意到房價與居民收入之間的差距，正采取相關(guān)措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制投機行為。所以，在考慮房價和接受能力時應(yīng)該將公房考慮進(jìn)去。顯然，南京的居民收入有了很大的提升。因此，有理由認(rèn)為南京的房價還有一定的上漲空間?！　∧壳?，南京江南八區(qū)商品房的均價已超過每平方米5000元，但和上海、杭州這些城市的房價相比依然不算高。加上同等的投資額在南京獲取的回報較其他城市更多，開發(fā)商們紛紛看好南京的房地產(chǎn)市場，投入大量的資金?！　￡愱烧J(rèn)為南京房屋銷售價格的漲幅和南京的國民生產(chǎn)總值、經(jīng)濟發(fā)展趨勢相吻合。自4月1日起正式實施的《加強商品房預(yù)售管理實施細(xì)則》就明確規(guī)定：對于代理銷售企業(yè)或商品房營銷人員參與炒房或抬高房價、賺取差價的，將吊銷單位的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證和個人的經(jīng)紀(jì)人員資格證。這是南京市房地產(chǎn)研究中心提供的分析數(shù)據(jù)?！　娜蟹秶矗?，處于供給略小于銷售狀態(tài)；從江南八區(qū)看，前兩月供求比例較2003年趨于平衡，∶1。今年1至2月全市商品房銷售均價為每平方米4146元?！　∧暇　野l(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局對35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示，%，其漲幅居于統(tǒng)計城市中的第六位。但同時他也指出：“不能忽略住宅周圍的配套設(shè)施建設(shè)”。施宏睿認(rèn)為對大多數(shù)居民來說，選擇住房時價格是一個很重要的因素。政府所采取的相關(guān)措施就是希望降低房價的上漲速度，將其控制在一個市民可以接受的范圍內(nèi)，從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然1月份二手房的成交量明顯下降，但2月份很快就恢復(fù)了正常，到了4月份二手房的掛牌價更是飛漲。在他看來，商品房的價格最終還是要取決于土地的價格。隨著土地供應(yīng)量的增多，開發(fā)商可出售的住宅也會增多。作為一個旅游業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的城市，杭州用于賓館、娛樂等旅游場所的建設(shè)用地占了相當(dāng)?shù)姆蓊~。今后，還將有土地源源不斷地投向市場，以緩解住房需求。這次供地可以造住宅建筑面積194萬平方米以上，按套數(shù)算超過1萬套?！　?月中旬，杭州市土管局將向市場投放大量土地，共有12塊，而且都在熱點地區(qū)?！　≡缭谌ツ?月份，杭州市就出臺了“房產(chǎn)新政”，意在打擊惡意炒房行為，平抑房價，其中規(guī)定對二手房交易的賣方征收20%的個人所得稅?！　『贾荨　野l(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局4月19日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，％?！　∧壳凹磳⑼度胧袌龅倪@批中低檔商品房基本位于外環(huán)線以外，如松江、嘉定等地區(qū)。這樣在一定程度上可以彌補“期房限轉(zhuǎn)”政策帶來的房源緊缺的問題。而據(jù)可靠消息，這一政策不久將會有所改動?！　∨c此同時，上海正在醞釀出臺一項新的政策。　　據(jù)施宏睿介紹，上海近期還會采取一系列的相關(guān)措施來調(diào)控房價。然而，施宏睿認(rèn)為，雖然“期房限轉(zhuǎn)”在短時期內(nèi)可以抑制房價，但是從長遠(yuǎn)看來，房價最終還是會取決于供求關(guān)系?！　≌捌诜肯揶D(zhuǎn)”政策的實施無疑會對房地產(chǎn)市場上的投機行為造成一定的打擊?！　≌劶胺績r大幅增長的原因，他認(rèn)為，過年后購買力普遍增強，許多市民是為了自用而買房?！　∩虾h宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿提供的數(shù)據(jù)顯示，從2000年至今，上海的商品房價每年都以超過20%的速度在增長。上海市政府發(fā)言人焦揚在4月20日透露：4月26日起，在房子沒有造好、房地產(chǎn)權(quán)證（俗稱小產(chǎn)證）沒有辦出來之前，消費者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。其中，%，高居漲幅的榜首。滬寧甬杭首季房價再拉“大陽線”國際金融報20040426陳冠中 國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對35個大中城市房地產(chǎn)市場的最新調(diào)查報告顯示，2004年第一季度，％，有9個城市的房屋銷售價格漲幅超過10個百分點，其中第6城市群占到4席，上海、南京、寧波、杭州分別位列首季房價漲幅的第8位　　上海 　　國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局4月19日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，大中城市房屋銷售價格快速上漲。觀望是這一階段的最重要特點，一位在房產(chǎn)界浸淫多年的人士也在私下里表示了對目前形勢不明朗的看法。 另外，倍受各方關(guān)注的配套商品房項目也成效初顯，去年開工的300萬平方米配套商品房年內(nèi)竣工，今年再新開工350萬平方米，預(yù)計全年上市供應(yīng)量約520萬平方米。 供求關(guān)系發(fā)生改變是保障樓市健康發(fā)展的根本原因，從2003年三季度起，以往一直是供不應(yīng)求的局面開始發(fā)生改變，而據(jù)相關(guān)部門的介紹，上海今年全年商品住房施工面積約7200萬平方米左右，其中新開工2600萬平方米左右，商品住房竣工量將有較大幅度的增加，全年可供上市面積約3000萬平方米左右，供求總量基本平衡，并從“求略大于供”向“供略大于求”轉(zhuǎn)化。但事實上，盡管對樓市火爆，房價高企，人們議論頗多，也有期房限轉(zhuǎn)的吹風(fēng)，但沒見政府有任何有實效性的措施出臺。 程先生還認(rèn)為，如果說政府要調(diào)控整個大盤速度的話，也應(yīng)該很容易，比如現(xiàn)在每年政府推出300萬平方米中低價房，這個也會對大盤的上漲有一個抑制作用?！鄙虾Ｈf達(dá)商業(yè)廣場的總監(jiān)程偉勇先生也表達(dá)了相似看法。 從3月31日商品房銷售合同網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)開通以來，上海市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施紛紛出籠，不久前，在“上海市政策組合拳解析”的專題討論中，與會代表紛紛就諸多相關(guān)政策出臺會帶來的市場反響發(fā)表見解。 4月14日上海市人大通過了由政府針對房地產(chǎn)市場的實際情況實施期房限轉(zhuǎn)的議案，在其后不到一個星期的時間，市政府常務(wù)會議就作出《關(guān)于預(yù)售商品房問題的決定》，該《決定》明確指出，自2004年4月26日起，在房子沒造好、房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱小產(chǎn)證)沒有辦出來之前，消費者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。調(diào)控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和洗牌，也一定會讓政府、開發(fā)商和民眾更加理性和成熟。從三次動用存款準(zhǔn)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，調(diào)控力度在加大。 市場不是萬能的，市場也有失靈的時候。東南亞金融危機中，因為房價腰斬，香港金管局破天荒地把貸款期限從30年期延長到50年期，父債子還。日本政府和金融管理當(dāng)局放任房地產(chǎn)泡沫。我們現(xiàn)在的社會保障能力、就業(yè)能力還很有限，對這些冰山一角的矛盾和問題要引起足夠的重視。而一些辦理房貸業(yè)務(wù)較早的銀行，不能正常還貸的購房戶已達(dá)4位數(shù)，不良貸款記錄有迅猛增長的勢頭。在南京，銀行業(yè)今年房貸增量下降的同時，個人住房問題貸款明顯增多。炒房族市場放大的風(fēng)險主要堆積在銀行，一旦有風(fēng)吹草動，這一塊風(fēng)險會迅速凸顯，一些如蛇吞象的擔(dān)保公司也會面臨被“打穿”的滅頂之災(zāi)，如果任其臌脹下去，房地產(chǎn)衍生的問題將不僅僅是孤立的經(jīng)濟問