【正文】 的申請。 開盤時， 銷控區(qū)人要放滿 ，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。 開盤前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。開盤具體工作包括： 為增加開盤的轟動效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布臵，適當(dāng)舉行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。 區(qū)域項目對主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視 ，展示區(qū)開放前應(yīng)做到“ 目之所及，皆是完美 ” 。 （ 4） 經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗收小組對驗收合格、達(dá)成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認(rèn)。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 21 / 38 （ 2） 在驗收中涉及設(shè)計的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門研討，將研究建議報主席辦、總裁辦審定。 驗收內(nèi)容 包括 營銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量 等。同時特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。 綠化施工工序：堆坡造型 —— 種植大樹 —— 石頭、汀步石安裝 —— 灌木、地被種植 —— 草皮和玉龍草的種植 —— 完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。園林施工要注意： （ 1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖； （ 2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（ 3）提 前做好施工籌備，碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 20 / 38 項目開工時綠化 （尤其是地形土方早日完成） 同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（ 4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（ 5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。 （ 4） 入墻整體衣柜 ：供應(yīng) 商生產(chǎn)及安裝時間 30 天； （ 5） 海洋展池 ：供應(yīng)商制作及安裝時間 120 天； （ 6） 專業(yè)泳池工程 ：安裝時間 60 天； （ 7） 國振裝修 ：廠家生產(chǎn)及安裝時間 100 天； 七、園林綠化穿插 景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用 當(dāng)?shù)刈畋阋?、最實用的植?為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。前期物料、設(shè)備采購時如涉及到酒店、物業(yè)，要請酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。確定電碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 19 / 38 梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場時間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點在于接到圖之后一周時間內(nèi)下單， 有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補(bǔ)單 ；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在 2 樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用； 與現(xiàn)代家居、設(shè)計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進(jìn)場安裝及擺放。 展示區(qū)裝修工程 聯(lián)系單：區(qū)域項目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運(yùn)營中心、雅駿裝修公司，由 工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá) 。 裝修進(jìn)場前期準(zhǔn)備： （ 1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實，最好施工前 40 天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提前 60 天。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 18 / 38 五、裝修突擊管理 集團(tuán)成立了以 雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊 ，對新項目（含舊項目新地塊）展示區(qū)重點突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到 2020 年 9 月實現(xiàn)對新項目展示區(qū)的全面承接。 采取流水、穿插施工， 前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項工程的施工。 四、 施工組織科學(xué) 按照 “ 整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝 修、園藝綠化穿插進(jìn)行 ” 來組織施工計劃。 趕工獎應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎勵的條件和處罰規(guī)則；趕工獎后補(bǔ)無效 。 同時，要重點考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時間較長 （尤其關(guān)注石材材料的堆放場地合理設(shè)臵） ，其施工應(yīng)該盡量安排在前面。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 17 / 38 趕工時要按照主席要求的“ 24 小時，滿人工作 ”的原則來組織樣板區(qū)的搶工， 流水作業(yè)，人山人海 的去做， 每一個工作面都要有人 。 二、設(shè)計合理出圖 根據(jù) “ 先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步 ” 的原則出具圖紙，第 一時間內(nèi)給予項目施工隊圖紙支撐 。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項目也以身作則，親自在現(xiàn)場督促施工單位加班，這樣項目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭取到寶貴的時間。 為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括： 有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、 臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對訂貨期較長的材料設(shè)備有無提前訂貨措施等 。 —— 集團(tuán)總裁莫斌 一、計劃管理嚴(yán)謹(jǐn) 一級計劃 ： 展示區(qū)計劃要單獨(dú)編制，編制計劃時嚴(yán)格根據(jù)公司一級計劃節(jié)點完 成關(guān)鍵線路分析及計劃倒排，依據(jù) 適度超前的原則 ，制定重大節(jié)點倒排計劃、專項計劃，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?、三級計劃，實時跟蹤，及時糾偏，確保重大節(jié)點碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 16 / 38 按時（提前）完成。 第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤 “搶臨設(shè)，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量。 利用 開工典禮 這一契機(jī) ，合理合法地把 展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪 設(shè)完成 ； 提前 邀請當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮 ，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴(kuò)大品牌及項目影響力 , 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。（ 4） 同時項目 要提前通知施工單位準(zhǔn)備報建所需的配合資料 ，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。特殊情況下同政府溝通 ，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報建， 確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 15 / 38 寶劍” 。推進(jìn)規(guī)劃報建工作， 有條件的先做地勘。 八、摘牌即是開工 報建前臵 ：（ 1）現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好 先行施工合法手續(xù) ，這就 要求我們進(jìn)入一個地方時，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備， 特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好 ， 土地立項 10 天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開 規(guī)劃提報會 ，提出我司 規(guī)劃思路 和規(guī)劃 手續(xù)預(yù)審 等推進(jìn)理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。必要時，可以 邀請政府領(lǐng)導(dǎo)到集團(tuán)或公司其他成功樓盤參觀 。 爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項目，如 爭取城建副市長級別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長 。 提前考慮項目臨時宿舍、永久宿舍問題。 提前完成紅線外臨時道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。 在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不妨礙項目現(xiàn)場施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機(jī)。 施工合同：區(qū)域項目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū) 各專項工程合同單價，尤其對于 趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定 等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。 （ 3）對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標(biāo)，則可以 直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位 。 快速確定施工單位的方法 （ 1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將 樁基礎(chǔ) （或其它基礎(chǔ)類型） 與總包工程 招投標(biāo)分開進(jìn)行。項目必須主動的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時應(yīng)考慮：（ 1）施工單位的實力；（ 2）施工單位的信譽(yù)度；（ 3）施工單位的經(jīng)營狀況；（ 4）特別關(guān)注施工單位擬委派的 項目經(jīng)理 （施工 生產(chǎn)負(fù)責(zé)人 、 經(jīng)營負(fù)責(zé)人 或 包工頭本人 有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先） —— 優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈鲞^項目、信譽(yù)好的項目經(jīng)理。招標(biāo)立項方面要前臵的工作包括：（ 1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；（ 2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（ 3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議；（ 4）施工單位開標(biāo)。 五、提前開展招標(biāo) 招標(biāo)前臵 ：在摘牌之前提前做好 招標(biāo)前臵 與配合工作有利于實現(xiàn)摘牌即開工。 按 先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則 完成地勘。 四、勘探先行進(jìn)場 參考周邊地質(zhì)情況 了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計和前期工程的進(jìn)度。 在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊 現(xiàn)場的清理 以及參與 收地砌圍墻 工作。 三、強(qiáng)勢推進(jìn)收地 由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收 地條件，到實際收地時不一定能全部滿足， 這種風(fēng)險 往往會影響我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否則，我們應(yīng)該要求推遲收地，并且一定要把收地時間與土地出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風(fēng)險。 產(chǎn)品選擇 ：（ 1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計、采購和招標(biāo)時間；（ 2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長， 12 個月 /層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示；（ 3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 11 / 38 同期展示開賣。（ 3） 新項目都要設(shè)臵豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房（ 對于毛坯銷售不暢的項目要裝修 4~5套別墅板房，銷售部分再裝修部分） 。 板房設(shè)臵 ：（ 1） 原則上，所有戶型都要設(shè)臵樣板房 。 規(guī)劃前臵 ：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門 預(yù)審批 （主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 10 / 38 二、規(guī)劃設(shè)計前臵 新項目要盡量選 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方。 科學(xué)合理地做好施工現(xiàn)場總平面布臵（含臨水、 臨電 、 道路 、辦公區(qū)、生活區(qū) 、 垂直運(yùn)輸 設(shè)備的布臵等），做到 策劃 先行、 臨設(shè) 先行、 道路 （進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等 ）先行、 管線 （尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、 計劃 （協(xié)同性） 先行、 樣板 先行。 一、做好前期策劃 應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。只有快速開工才可能實現(xiàn)快速開盤。 經(jīng)過上述三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項目“提前預(yù)售”的資格。 土地款溢價返還 ：（ 1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用；（ 2）對于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應(yīng)該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（ 3）對于需