【正文】 顧 安管員 1 人 負(fù)責(zé)展示中心的安全工作 男性， 26 歲以下，高中以上文化， 米以上 門童 2 人 負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象 男性， 26 歲以下， 米以上，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗 三 ．員工培訓(xùn) 培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容 ,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。 99 年入深圳管理有限公司，曾任海濱花園管理處副主任，在推行 ISO9002 質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面，取得了顯著的效果。胡清松工作積極熱情，有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書。從 92 年開始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)，對深圳房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù)。 第二項 管理組織架構(gòu)與人力資源管理 一、管理處管理架構(gòu) 管理有限公司負(fù)責(zé)簽訂委托管理合同，并設(shè)立花園城市管理處， 聘任正、副管理處主任，并簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 （十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生 配置定時公共巴士，既可接送往來于蛇口的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會給業(yè)主很大的方便。 （十三）建設(shè)招商地產(chǎn)業(yè)主會所共享 花園城市一期的業(yè)主，就是花園城市會所的會員，也就是招商會的會員，招 商會所有的會員可在招商地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場所享受優(yōu)惠，包括花園城市的會所。為了在花園城市營造一種處處見綠的環(huán)境，在燈柱、立交 橋等部位可以進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。 （十）地下停車場配備智能化設(shè)備 地下停車場安裝感應(yīng)式 IC 卡自動管理系統(tǒng)，并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點，智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高管理效率。 （九）配備必要的安全管理設(shè)備 根據(jù)圖紙， 小區(qū)主出入口車道共 15 米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。在此建議招商房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計，防止類似事情發(fā)生。 （七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板 在花園城市的設(shè)計中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計。在垃圾房平面設(shè)計中，要注意將垃圾間進(jìn)行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價格約為 500 元）。 （五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備 傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護(hù)。 在屋頂花園出售或贈送給頂層業(yè)主后，我們將針對具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。 （三）屋頂花園出售或贈送給業(yè)主 據(jù)我們了解，發(fā)展商對屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問題還沒有明確的計劃，在此，我們建議招商 房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進(jìn)行分割，再出售或贈送給業(yè)主，這既利于營銷，也有利日后的物業(yè)管理。比如建議在會所屋面加設(shè)五個旗桿，樹立國旗、招商 局、招商地產(chǎn)、花園城市的旗幟進(jìn)行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應(yīng)加強(qiáng)會所處的背景音樂，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。 花園城市一期位于蛇口的門戶位置，在花園城市一期中突出門戶特征，進(jìn)行 形象策劃，宣傳蛇口工業(yè)區(qū)、宣傳招商房地產(chǎn)、不僅可以營造蛇口門戶的風(fēng)景，還可以樹立樣板，有利于花園城市后幾期工程的開發(fā)與營銷。 五、對發(fā)展商的有關(guān)建議 根據(jù)我們對花園城市一期的理解，我們站在物業(yè)管理 的角度，對花園城市一期的建設(shè)開發(fā)和營銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項提出以下幾點建議，供招商房地產(chǎn)公司參考。 （二十） 維修服務(wù)回訪率 80% 花園城市管理處將建立制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，以此來促進(jìn)維修 水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。 （十八） 違章發(fā)生率 0 花園城市管理處將通過“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公 約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，確保違章率為 0。 （十六） 責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率 0 花園城市管理處在開辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時就要將消防安全工作作為重 要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說明，在住戶裝修時嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消防安全意識，加強(qiáng)重點部位 的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。 （十五） 消防設(shè)施設(shè)備完好率 100% 花園城市管理處將按照《消防管理工作手冊》的要求對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維 修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。有了上述條件，該項設(shè)施完好率 100%是很容易實現(xiàn)的。 （十二） 停車場、單車棚完好率 100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場、單車棚完好率 的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對停車場、 單車棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。 （十一） 路燈完好率 100% 花園城市管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安管員發(fā)現(xiàn) 問題立即通知維修班處理。 （九） 化糞池、雨水井、污水井完好率 100% 花園城市管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計劃 和雨季特別檢查計劃，保證上述設(shè)施完好。 （八） 道路完好率 96% 花園城市將設(shè)計制作 CI 系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識，確保 道路暢通，停車有序。我們建議招商地產(chǎn)在設(shè)計時考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制花園城 市的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。在確保綠化完好率 98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽臺綠化。 （五） 管理費收費率 99% 花園城市管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶自愿交費，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費手續(xù) ，以保證收費率的達(dá)標(biāo)。在保修期內(nèi)，與招商地產(chǎn)密切合作，以住戶利 益第一為原則，保證維修及時率達(dá)標(biāo)。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與招商地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度， 以保證房屋完好率達(dá) 98%以上。 市住宅局 新聞媒介 客戶意見 意見箱 管理處 調(diào)查程序 員工 花園城市管理處主任 執(zhí) 發(fā) 行 跟蹤檢查 布 結(jié) 命 果 令 相關(guān)人員執(zhí)行命令 信息反饋圖 四、管理指標(biāo)承諾及實施措施 （一） 時間承諾 花園城市將通過對員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項制度，發(fā)揚蛇口 工業(yè)區(qū)“時間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾： 1． 在接到住戶治安方面的求助或報警信號后，無論在花園城市區(qū)域內(nèi)的任 何一點，我們的安管人員都保證于 2 分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場； 2． 在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員 8 分鐘 內(nèi)到現(xiàn)場， 一般情況有關(guān)人員 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 管理處作為主要的信息處理中心， 24 小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：花園城市各部門每月向管理處主任提交一份工作計劃報告書，包括管理費收支帳目 ； 業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題， 由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。管理處定期向業(yè)主委員會、管理公司定期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評議制。 具體作法一是公開監(jiān) 督制。 （ 1）建立合理的監(jiān)督機(jī)制 小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向管理公司和業(yè)主委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，提交財務(wù)報告書，并匯報出日常工作的進(jìn)展和計劃?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果，花園城市的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。再根據(jù)各個員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時間序列上的分解和空間位置上的移動。 三定即“定崗、定員、 定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時間、按路線、按指令”。我們將在花園城市一期的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量體系，并在一年內(nèi)通過 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅持競爭上崗、優(yōu)勝 劣汰、激勵員工比工作、比業(yè)績，共同進(jìn)步，并將獎金分配與實際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實現(xiàn)獎懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng) 的人員。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。 2．人本管理 以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。位于蛇口門戶的花園城市必須有一種和蛇口整體風(fēng)貌適宜的人文風(fēng)景，為此，我們對于小區(qū)社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將在實際的管理過程中，經(jīng)常聽取客戶的意見，實現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動。特別是對于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們設(shè)計了相應(yīng)的特色服務(wù)項目。 在配套服務(wù)方面。 （ 3）管理過程互動 在花園城市的日常管理服務(wù)運作過程中，住戶的感覺就是物業(yè)管理工作的鏡 子。 （ 1） 管理目標(biāo)互動 花園城 市的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制 定的，管理目的是一致的。主要的管理方式如下： 1．互動管理 在花園城市提倡、推行互動式物業(yè)管理。 （二）管理花園城市一期的總體目標(biāo) 1．花園城市在正式接管后一年內(nèi)，通過 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證； 2． 花園城市在正式接管后一年內(nèi)，達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 的管理標(biāo)準(zhǔn)； 3． 花園城市在正式 接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)； 4．花園城市在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。 基于上述認(rèn)識，我們確立了管理花園城市的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。城市一期作為招商房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的樓宇精品小戶型商品住宅，管理公司將通過自己精心到位的物業(yè)管理，為樹立“招商”品牌作出自己的貢獻(xiàn)。我們將根據(jù)花園城市的具體特點，對小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計 和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了為花園城市業(yè)主精誠服務(wù)的理念和承諾。 企業(yè)文化是凝聚公司員工的價值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚 力，是員工孜孜為之奮斗的精神財富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動力。 經(jīng)營理念： 以人為本，市場為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序 。我公司投資經(jīng)營的致誠公司、豫龍港裝飾工程公司、新時代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報率。公司管理規(guī)?，F(xiàn)已達(dá) 150 萬平方米，年營業(yè)收入 2500 萬元，年利稅 300 萬元。 （五）公司業(yè)務(wù)實力雄厚 公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服 務(wù)的同時，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出 租代理服務(wù)。原美國前總統(tǒng)布什的安全顧問，現(xiàn)阿科公司的安全總監(jiān)在 96 年對我保安隊伍考察后，評價我保安隊伍的綜合技能和素質(zhì)是“ A”級，一點也不比美國的護(hù)衛(wèi)專業(yè)公司遜色。 96 年獲蛇口公安局保安訓(xùn)練比賽第一名。五年來，協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財產(chǎn)安全，共計捉獲各類違法犯罪人員 80 余人，破獲各類案件 60 余起?，F(xiàn)有安管員近 400 名。 既有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊伍，我公司具備了在市場經(jīng)濟(jì)大潮中弄潮的實力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對花園城市一