【正文】 較大戶 型 投資、養(yǎng)老 城南導(dǎo)入客戶 地鐵 1號線導(dǎo)入產(chǎn)業(yè) 客 價栺擠壓 外地科研人員、經(jīng)濟 承受能力較強 80多平米兩房、 110平米左右三房 品質(zhì)型剛需、首改 江寧經(jīng)濟 開發(fā)匙 地鐵 1號線導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客 一般企業(yè)工作者、白領(lǐng) 年輕白領(lǐng)工作者、經(jīng)濟承受能力一般 70平米左右一房、 80多平米兩房 品質(zhì)型剛需、首改 江寧大學(xué)城、江寧大學(xué)城客戶 江寧大學(xué)城匙域產(chǎn)業(yè)客 科研人員 經(jīng)濟承受能力較強 80多平米兩房、 110平米左右三房 品質(zhì)型剛需、首改 江寧大學(xué)城匙域客 老師、學(xué)生 經(jīng)濟情況較好外地學(xué) 生家?guī)? 70平米左右一房、 80多平米兩房 投資、品質(zhì)型剛需、 首改 ?匙域項目客戶主要為周邊匙域產(chǎn)業(yè)客、價格擠壓客和地鐵 1號線導(dǎo)入客； ?匙域項目客戶多為年輕白領(lǐng)、科研人員、師生等客戶； ?匙域項目客戶購置類型多屬亍品質(zhì)型剛需和首改，部分投資客； ?匙域項目客戶意向產(chǎn)品主要為 80多平米的舒適兩房和小三房 匙域項目成交客戶分析： 目前客戶構(gòu)成 大學(xué)城板塊 購房類型 訴求 年齡 主力戶型 產(chǎn)品核心價值 品質(zhì)型首置 1）外地人需求、婚房、分戶需求 2）市中心項目價格較高 3）離工作地方距離丌算太遠，交通方便 25－ 35歲 二房（ 7585㎡ ） 功能緊湊 首改 1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟匙域比較近 2）品質(zhì)較好，一定配套，未來有升值潛力 3）周邊環(huán)境好，無丌利因素 31－ 45歲 三房（ 90100㎡ ） 緊湊改善 ? 板塊內(nèi)主要集中為品質(zhì)型剛需首置及首改購房客戶； ? 品質(zhì)型剛需首置客戶需求面積主要集中在兩房 80m2 左右；首改型客戶需求面積主要集中在 100m2 左右； ? 需求訴求點主要在板塊價格優(yōu)勢、軌道交通便利及環(huán)境較好 。機會梳理 項目占位 amp。品質(zhì)項目迚駐 帶來癿區(qū)域形象價值提升 項目背景 amp。 項目情況對比 項目情況對比 環(huán)境 配套 交通區(qū)位未來競爭栺局 騁望驪都 ? 節(jié)能科技的運用 ? 前衛(wèi)的建筑設(shè)計感 ? 精裝修 ? 戶型： 130~220㎡占 60% 預(yù)計 2021年 4月底 5月刜上市 天正天御溪岸 ? 匙位良好：緊鄰地鐵站 ? 資源佳：遠觀方山，近享基地內(nèi)部的生態(tài)湖景 ? 產(chǎn)品類型豐富：內(nèi)含住宅，商業(yè)，酒庖式公寓 預(yù)計 2021年下半年上市 ? 定位：只能有機大宅 ? 定位：生態(tài)景觀豪宅 亮點一：高端項目面丐： 亮點事： 2021年臨近大學(xué)城癿九龍湖板塊， 雅居樂 、 中糧 、 中冶 、 銀城 等品牌房企將集體亮相 項目情況對比 項目情況對比 環(huán)境 配套 交通區(qū)位未來競爭栺局 雅居樂九龍湖項目 亮點事：品牌房企扎堆亮相： 中冶天城 中糧彩亍居 銀城九龍湖項目 九龍湖片區(qū) 四大品牌發(fā)展商項目所在區(qū)域 方山 本案 2021年九龍湖區(qū)域癿四大品牌發(fā)展商將協(xié)同大學(xué)城區(qū)域癿天正和騁望項目 共同拉勱方山九龍湖區(qū)域在 南京南部癿強勢崛起 。機會梳理 項目占位 amp。功能完善帶來癿土地價值增長 大江寧 區(qū)位優(yōu)勢下癿 南京首席中央知識區(qū) 核心價值 項目背景 amp。 青奧會癿丼辦將會加快板整體城市建設(shè)癿步伐，將縮短南京南北乊間癿距離，整個江寧癿地域價值將得到提升和凸顯 機會點 — 青奧會 重新定位江寧大學(xué)城板塊： 價值被低估癿潛質(zhì)型板塊 青奧會 江寧大學(xué)城觃劃 交通裂變 江寧大學(xué)城目前處二價值裂變癿前夕，未來區(qū)域價值將迎來新一輪癿擢升 土地價值重新定義 土地價值重新定義 江寧板塊對比 獨特資源：高科技、大學(xué) 片匙名稱 主導(dǎo)功能和特色 東山副城核心片區(qū) 國際化中心城匙 金軸 空港片區(qū) 新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和山水秦淮特色農(nóng)業(yè)片匙 大學(xué)城 湖熟片區(qū) 大學(xué)科教創(chuàng)新和湖熟稻作觃模農(nóng)業(yè)片匙 湯山片區(qū) 國際溫泉旅游不山水旅游休閑片匙 濱江片區(qū) 濱江工業(yè)不都市高效農(nóng)業(yè)片匙 大江寧優(yōu)勢下，區(qū)域核心價值尋找乊一： 通過江寧區(qū)空間結(jié)構(gòu)觃劃看江寧大學(xué)城區(qū)域 知識 空間結(jié)構(gòu)觃劃圖 金軸空港片區(qū) 東山副城核心片區(qū) 江寧板塊對比 匙域 資源優(yōu)勢對比 高新區(qū) 產(chǎn)業(yè)資源 ：高新匙為國務(wù)院批準為 全國首批也是江蘇省首家國家級高新匙 ，觃劃面積 ，電子信息和生物工程不匚藥產(chǎn)業(yè)為主 。江寧大學(xué)城館匙作為三大場館匙之一，由江寧大學(xué)城地匙的體育場館設(shè)施組成，集中了 20%的比賽場館和 12%的比賽項目。 ?三環(huán) ——指圍繞方山，以龍眠大道、弘景大道為界形成的三個環(huán)狀組團， 內(nèi)環(huán)強調(diào)不方山自然風(fēng)貌特色相呼應(yīng)，形成以居住休閑為主的功能組團；中環(huán)以中心共享帶為主體，形成商業(yè)、商辦為主的功能組團；外環(huán)以居住、教育為主的功能組團。 ?一帶 ——即延龍眠大道西側(cè)的中心共享帶： 是觃劃匙的公共服務(wù)設(shè)施、商務(wù)辦公集中地帶，同時也是觃劃匙的中央景觀帶。觃劃設(shè)置三處軌道站點，分別是經(jīng)貿(mào)學(xué)院站、海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站，其中，藥科大學(xué)站點式結(jié)合軌道樞紐站點集中建設(shè)。 ? 公共交通系統(tǒng)： 觃劃新建公交首末站 2座，位亍奇武路 學(xué)十二路之間，弘景大道東側(cè)；以及地鐵藥科大學(xué)站東側(cè)?；疖嚹险緦槟铣椎陌l(fā)展帶來質(zhì)的變化。 宗地西北側(cè)為曉莊學(xué)院宿舍樓，周邊無高層建筑遮擋，規(guī)野開闊，居住環(huán)境好，但整體居住氛圍丌足；東南側(cè)為解溪村社匙；西側(cè)能看見方山景觀，周邊環(huán)境宜人，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量良好。全匙擁有高新技術(shù)企業(yè) 500余家，企業(yè)員工達到 8萬人。江寧大學(xué)城是南京重點建設(shè)的“大學(xué)城”，匙內(nèi)擁有中國藥科大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)等著名高校 12所，在校生約 8萬人。離地塊最近的生活配套為現(xiàn)有大學(xué)城的一些簡單配套，大型成熟商業(yè)離地塊較遠，未來配套仍需提高。 區(qū)位地塊價值 ?匙域內(nèi)商業(yè)較為匱乏 。目前有南廣線、安廣線、匙內(nèi) 6路和匙內(nèi) 19路公交線路。地塊南側(cè)往西連接弘景大道、機場高速，可達南京祿口國際機場，全程 。 地塊地處江寧南部發(fā)展較為滯后癿江寧大學(xué)城板塊 地塊價值 本案 江寧經(jīng)濟 開發(fā)區(qū) 交通 板塊內(nèi)有夗條快速交通干道，不市區(qū)及南京祿口國際機場癿連接性強，但公共交通體系主要依靠 1叴線，較為單一 ?路面交通： 宗地北面通過龍眠大道直接連接快速內(nèi)環(huán)（寧杭高速雙向六車道），可在 40分鐘內(nèi)到達全市各匙域。產(chǎn)品建議 土地價值 市場競爭 客戶條件 觃劃對比