【正文】 /㎡（由于本項(xiàng)目公攤系數(shù)約為 ，公攤率約為 18%，而一般 1416 層電梯公寓公攤系數(shù)約為 ，公攤率約為 15%，故本項(xiàng)目公攤較大是一大劣勢，相應(yīng)的價(jià)格不可能太高）。但某一種方法的簡單運(yùn)用都不足以支撐項(xiàng)目的價(jià)格制定，所以在具體的價(jià)格表中，我們會充分考慮各種方法的優(yōu)劣，進(jìn)行綜合運(yùn)用。 本項(xiàng)目總體價(jià)格制定以本項(xiàng)目的競爭市場價(jià)格和本項(xiàng)目成本售價(jià)為主要依據(jù)。 （二）定價(jià)原則 制定切實(shí)可行的市場價(jià)格。本項(xiàng)目在位置與發(fā)展商品牌上有其它項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢，加之項(xiàng)目的中高端定位，故入市價(jià)格不能過低，在排號期間可以適當(dāng)虛高價(jià)格，使得本項(xiàng)目在日后的銷售過程中具有：較強(qiáng)的市場競爭力、先購者的物業(yè)升值、提高開發(fā)商及項(xiàng)目的市場口碑，為項(xiàng)目中后期的商業(yè)部分推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 四、入市時(shí)機(jī)選擇 依照施工進(jìn)度、售前準(zhǔn)備工作、市場情況等綜合因素，其入市時(shí)間暫定為： 2021 年 3 月份售樓中心裝修完畢進(jìn)行形象展示及客戶積累， 5 月初按計(jì)劃取得“預(yù)售許可證”后開盤。 三、營銷環(huán)境營造 營銷環(huán)境的營造，是廣告的有益補(bǔ)充，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果的作用。 二、公關(guān)活動策劃 在銷售期內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況舉辦多種公關(guān)活動，可以穩(wěn)定老客戶，發(fā)展新客戶，展示公司形象實(shí)力和口碑，提高項(xiàng) 目知名度。 ? 局部樣板環(huán)境：需增加內(nèi)容 廣告宣傳策略（ 詳見《廣告推廣方案》 ） 在市場調(diào)查的結(jié)論之上，結(jié)合本項(xiàng)目的地域性特征，項(xiàng)目采取以戶外廣告、報(bào)紙廣告為主要宣傳方式，公關(guān)促銷活動、展示會等宣傳方式為輔的宣傳方式。 ? 工地氣氛：利用彩旗、氣球布幅等布置 ，大型廣告牌烘托工地?zé)狒[氣氛。內(nèi)容主要是樓盤名、樓盤標(biāo)識、銷售熱線、開發(fā)商、承建單位、設(shè)計(jì)單位、樓盤賣點(diǎn)等，以達(dá)到統(tǒng)一形象，用以裝飾現(xiàn)場、烘托氣氛，加深客戶對項(xiàng)目的印象的目的。 C、工地現(xiàn)場 和局部樣板環(huán)境 包裝 工地 是客戶最為關(guān)注的地方，是宣傳經(jīng)濟(jì)和有效的場所。樣板房的設(shè)計(jì)和建造，體現(xiàn)開發(fā)商的開發(fā)理念和居住設(shè)計(jì)觀念 。 ? 挑選 1— 2 種主力戶型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置樣板房，樣板房的裝修應(yīng)營造出一個真實(shí)的居家環(huán)境，并通過設(shè)計(jì)師的匠心，使原本單調(diào)或者有缺陷的空間，變成一個充滿生機(jī)，實(shí)地而又溫馨的“ 家 ” 。 建議在項(xiàng)目正式開盤亮相前，項(xiàng)目的 配合元素基本 完成，加上售樓處形象的呼應(yīng)和烘托，提前將 “ 天盛 ? 主要銷售道具 ：展板（項(xiàng)目區(qū)位圖、規(guī)劃圖、項(xiàng)目形象）、模型（一個全區(qū)整體規(guī)劃模型、各種戶型模型）、各種印刷品（樓書、戶型單張、 DM 單） 、音視頻（背景音樂） 等。 （ 5）辦公區(qū) 項(xiàng)目管理人員和財(cái)務(wù)人員辦公場所。 （ 3）客戶洽談區(qū)、簽約區(qū) 為客戶進(jìn)行項(xiàng)目情況介紹、房款計(jì)算、業(yè)務(wù)咨詢、確定其所選房號， 進(jìn)行排號、認(rèn)購或簽訂合同等的區(qū)域。位置確定于售樓 處進(jìn)門后最醒目處。結(jié)合項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，建議售樓處在 2021 年 3 月前完 成裝修并投入使用 。 ? 配合元素 ：配合元素是售樓處最有效的構(gòu)成要素，工地圍墻、社區(qū)大門、工程形象、樣板間都是促成銷售的關(guān)鍵。 ? 引導(dǎo)元素 ：為了使看房客戶在最短的時(shí)間來到售樓處，在項(xiàng)目沿線增加戶外引導(dǎo)指示牌和燈箱，具體位置詳見《廣告推廣方案》。 我公司已從營銷策劃的角度提出了平面布置方案， 具體的 實(shí)施 方案應(yīng)由專業(yè)設(shè)計(jì)和裝修公司根據(jù)具體情況和 開發(fā) 公 司要求提供。 ? 裝修風(fēng)格元素 ：由于本項(xiàng)目售樓處的地理位置特殊，不太可能像一些品質(zhì)樓盤售樓處那樣，綠化、景觀樣樣齊，只有 在裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)樓盤的內(nèi)涵。 ? 交通元素 ：建議在離售樓部最近處留有停車場位，便于組織交通動線。作為本項(xiàng)目的重要渠道，其構(gòu)成要素為： ? 位置元素 ：為了展現(xiàn)項(xiàng)目的形象，售樓處應(yīng)建在項(xiàng)目最明顯的位置，場地面積以 100200 平米 為最佳，由于本項(xiàng)目所處位置相對較 好 ，故最佳位置應(yīng)選擇離項(xiàng)目較近，人氣、人流較足的地方，如在 航天北路進(jìn)入項(xiàng)目的入口處位置 ，一方面臨近項(xiàng)目，可以在售樓部到項(xiàng)目之間的街路設(shè)置醒目的指示牌、廣告牌 吸引客戶 ；另一方面在該處選擇 地點(diǎn) 作為售樓部，人氣、人流較多。 （ 1） VI 統(tǒng)一視覺形象識別策略 本項(xiàng)目的 VI 設(shè)計(jì)是本案銷售的一個重要環(huán)節(jié)，它對本項(xiàng)目開發(fā)主題概念、營銷理念、品牌形象都起著十分重要的作用，因此，在本案的營銷策劃執(zhí)行開始就必須確定。商務(wù)中心”的“高品質(zhì)”一方面是應(yīng)由戶型、外觀、配套硬件的新穎、時(shí)尚、完善來補(bǔ)充，另一方面應(yīng)體現(xiàn)在本項(xiàng)目建成后，區(qū)域發(fā)展的無限前景上。商務(wù)中心”所處區(qū)位雖然具備 了便捷的交通，緊挨成熟商業(yè)圈，但由于其周邊大部份是普通住宅（有些比較破舊）和廠房 —— 所以“天盛商務(wù)中心”項(xiàng)目是成都天盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“天盛花苑”、“天盛 四、項(xiàng)目資源分析 區(qū)域位置優(yōu)勢：項(xiàng)目處于成熟航天生活區(qū)的絕版位置，有完善的基本生活配套和良好的居住環(huán)境； 交通優(yōu)勢：本案方便快捷的交通是對項(xiàng)目（特別是商業(yè)部分）的推廣起到支撐的重要因素之一； 品牌支撐優(yōu)勢：開發(fā)商特殊的背景和良好的品牌形象是其它項(xiàng)目所不具備的重要優(yōu)勢之一，對項(xiàng)目前期推廣將起到重要的 支撐作用； 產(chǎn)品的均好性設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上做到了較高的均好性，盡可能的規(guī)避了項(xiàng)目因產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的硬傷而導(dǎo)致的推廣不暢； 高起點(diǎn)，高定位規(guī)劃與推廣：開發(fā)商從一開始就有意識的將項(xiàng)目塑造成為該區(qū)域乃至龍泉的高品質(zhì)樓盤，從而奠定了項(xiàng)目較高的形象，為項(xiàng)目的營銷推廣打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。到天盛公司售樓處咨詢的客戶，無論住宅還是商業(yè)，來自航天生活區(qū)內(nèi)部的客戶占主要部分，其次是成都和龍泉本地客戶，與我們前期提交的目標(biāo)客戶群分析結(jié)果相符。產(chǎn)品戶型配比與意向需求有差異。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展和正式對外宣傳，知名度和美譽(yù)度加強(qiáng)，其它區(qū)域客戶會不斷增加。 06 年隨著市場的發(fā)展，土地價(jià)格提高，電梯公寓會越來越多，預(yù)計(jì)會與多層住宅形態(tài)平分天下。 （ 4） 05 年拍賣土地預(yù)計(jì)在 06 年推向市場的項(xiàng)目： 勁力蔚藍(lán)花城 C 區(qū) 4 期 ：位于龍工南路蔚藍(lán)花城 A 區(qū)與 B 區(qū)之間，占地 114 畝，土地拍賣價(jià)為 134萬元 /畝；將于今年下半年做形 象宣傳。 人和世家： 位于龍泉文景路，由 2棟 11+2 的電梯公寓， 4 棟多層組成，多層對外均價(jià) 2180 元 /㎡，電梯公寓暫時(shí)未發(fā)售。劍橋麗景 ：為國一集團(tuán)預(yù)計(jì) 06年 月開始形象展示， 月正式開盤。招商策略為零星招入以服裝為主要業(yè)態(tài)的百貨商家，前期免租 46 個月，目前已有 80%的百貨商家進(jìn)場，但由于項(xiàng)目