【正文】 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣場(chǎng)面積大 ，周末人流量多，據(jù)測(cè)每分鐘經(jīng)過(guò)星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費(fèi)群體 中高收入群體、旅游觀光人群 車(chē)位 600 物業(yè)管理水平及 收費(fèi) 中信物業(yè)管理公司， 30元 /平方米 . 月 租金水平 80－ 623元 /平方米 .月 出租率 89% 經(jīng)營(yíng)范圍 － 1 層 吉之島百貨 1 層 2 層 3 層 西武百貨 4 層 影音美容 5 層 飲食 6 層 之系統(tǒng)資料。據(jù)測(cè)算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車(chē)位 699 消費(fèi)群體 職業(yè)女性和當(dāng)?shù)鼐用? 租金水平 售價(jià) 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶(hù)外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱(chēng) 茂業(yè)百貨 地理位置 華強(qiáng)北路與深南路交匯 開(kāi)發(fā)商 茂業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營(yíng)模式 完全敞開(kāi)式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個(gè)廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門(mén)測(cè)算，平均每分鐘經(jīng)過(guò) 71個(gè)人（下午 14： 30－ 15： 00） 車(chē)位 220個(gè) 消費(fèi)群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 自身管理 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 璀璨時(shí)尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛(wèi)休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個(gè)性時(shí)裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶(hù)外用品） 8 層 親子同樂(lè)館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場(chǎng) 之系統(tǒng)資料。度過(guò)了 202 2021 年平穩(wěn)上升的時(shí)期之后， 2021年經(jīng)歷了一個(gè)波谷之后，后市呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。其中 2021 年 4季度， 羅湖 區(qū)商業(yè)用房房租指數(shù)為 點(diǎn)，比上期上漲 點(diǎn)，房租環(huán)比上升 %，房租同比下降 %。 第二部分 深圳類(lèi)比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過(guò)于東門(mén)了，那是深 圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn)，它帶動(dòng)了羅湖的經(jīng)濟(jì)騰飛，也是其繁榮興衰的見(jiàn)證。 結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和嘉里中心的客戶(hù)分布，應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶(hù)。再看最高檔的項(xiàng)目 —— 地王大廈來(lái)說(shuō)，其客戶(hù)中商貿(mào)機(jī)構(gòu)為最多，有 75家，高科技類(lèi)公司有 29 家，中介機(jī)構(gòu)也有 10 家，在檔次上，也和本項(xiàng)目有得一比，可以做個(gè)近似的參照。 調(diào)查結(jié)論： 上述調(diào)查結(jié)果中，整體上說(shuō)，這些寫(xiě)字樓里的客戶(hù)群體集中在商貿(mào)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)（包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢(xún)等。 公交車(chē)： 1 1 2 20 10 112. 配套設(shè)施 ： 商場(chǎng)、西餐廳、酒吧 特點(diǎn)： 風(fēng)格：主體雙塔 主體加群樓 顏色：綠色玻璃 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 18734平方米 建筑面積： 高度： 120米 層數(shù)： 68層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 25m 電梯 品牌： 三菱 數(shù)量： 24部 各類(lèi)承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢(xún)： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 熊谷物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 35元 / m2 租金價(jià)格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 之系統(tǒng)資料。 公交車(chē)： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設(shè)施 ： 中國(guó) 工商銀行深圳灣支行、晶報(bào)廣告業(yè)務(wù)部 39F40F為俱樂(lè)部，含商務(wù)中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點(diǎn)： 風(fēng)格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍(lán)色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類(lèi)承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢(xún)： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風(fēng)帆物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報(bào)業(yè)集團(tuán)自用 之系統(tǒng)資料。 樓宇名稱(chēng)： 電子科技大廈 位置 ： 深南路與華發(fā)北路交匯處 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為華發(fā)北路，西為華強(qiáng)北路，北為振中路 公交車(chē)： 10 10 20 20 21 215. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、深發(fā)展銀行、中電電子市場(chǎng) 特點(diǎn)： 風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快 顏色：深綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 高度： 層數(shù)： 48層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： Schindler 數(shù)量： 15部 各類(lèi)承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢(xún)： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 中電物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 12元 / m2 租金價(jià)格 75元 / m2 出租率 78% 之系統(tǒng)資料。 樓宇名稱(chēng)： 漢唐大廈 位置 ： 華僑城 僑城東街南 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道 公交車(chē)： 11 20 22 22 3 36 453 配套設(shè)施 ： 農(nóng)業(yè)銀行、漢唐證券 特點(diǎn)： 風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 顏色： 灰色 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 約 1500m2 建筑面積： 約 4萬(wàn) m2 高度：約 90m 層數(shù)： 26層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 1500m2 高度：約 6m 電梯 品牌： OTIS 數(shù)量： 7部 各類(lèi)承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 1 商貿(mào)： 4 中介咨詢(xún)： 4 金融投資： 4 高新科技： 9 物業(yè)管理： 物管公司： 華僑城物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 85元 / m2 出租率 85% 之系統(tǒng)資料。 之系統(tǒng)資料。 三、深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查分析 對(duì)于此項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，目前以物流公司、貿(mào)易公司為主，未來(lái)，隨著羅湖商務(wù)中心的品牌推廣，我們對(duì)其目標(biāo)客戶(hù)界定了一個(gè)大概的范圍：國(guó)內(nèi)外大型商貿(mào)機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外大型物流公司、國(guó)際采購(gòu)公司、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、以及與國(guó)際貿(mào)易（物流、采購(gòu)）相關(guān)聯(lián)的律師行、會(huì)計(jì)師行、咨詢(xún)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)等。 而隨著明年底地鐵的開(kāi)通，地鐵物業(yè)將更吸引市場(chǎng)的關(guān)注。 面對(duì)供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力。這些行業(yè)的發(fā)展，大大推動(dòng)了寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求。 之系統(tǒng)資料。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性?xún)r(jià)比。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴(kuò)張，而一邊卻要面對(duì)公司對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的控制。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買(mǎi)家，將是一大豐富的、尚未被市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的原始資源。 值得注意的是，一向慣于只租不買(mǎi)的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的趨勢(shì)。 根據(jù)市委、市政府確定的 ″以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ) ″的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸 “兩帶一軸 ”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。估計(jì)未來(lái)一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的另一熱點(diǎn)區(qū)域。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬(wàn)平方米的辦公面積 。而且，部分項(xiàng)目搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開(kāi)工建設(shè)的發(fā)展商認(rèn)為時(shí)機(jī)已到，紛紛開(kāi)始投入到寫(xiě)字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場(chǎng)的加入，使本市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在較短的時(shí)期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。 從 2021 年公布的土地供應(yīng)計(jì)劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年，市場(chǎng)上寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將大大放緩。 同時(shí)，深圳發(fā)展計(jì)劃局于 2021年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2021－ 2021 年）》中，新建高檔寫(xiě)字樓被列入限制發(fā)展類(lèi)。據(jù)悉，政府在未來(lái)三年將堅(jiān)持 “控制增量、盤(pán)活存量、集約用地、確保重點(diǎn) ”的原則。 3） 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) （ 1）供應(yīng)趨勢(shì) 政府從 2021 年開(kāi)始已著手控制土地的供應(yīng)計(jì)劃。而這些企業(yè)中，外資企業(yè)更為活躍。今年在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，這三大支柱行業(yè)企業(yè)中有錄得多宗大面積的物業(yè)成交記錄，顯示了這幾大行業(yè)的蓬勃發(fā)展給市場(chǎng)直接帶來(lái)旺盛的辦公物業(yè)需求。南山高新科技園區(qū)的 TCL 大廈尚未正式入伙，可供出租面積已基本租罄，出租勢(shì)頭 迅猛。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。 由于本市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質(zhì)素的不斷提高以及市場(chǎng)利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消費(fèi)者的市 場(chǎng)信心增強(qiáng)等幾方面的合力作用下，直接拉動(dòng)了寫(xiě)字樓售價(jià)的上漲。 （ 4）價(jià)格平穩(wěn)上升 深圳寫(xiě)字樓租金及售價(jià)均平穩(wěn)上升， 2021 年度的租金指數(shù)和售價(jià)指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。從 1997年 —2021 年，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售量平均每年為 萬(wàn)平方米。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長(zhǎng)較快，空置面積增加 在 2021 年度 ， 寫(xiě)字樓的空置面積高達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，比去年全年空置量多出逾十萬(wàn)平方米。在高新科技園區(qū)，寫(xiě)字樓整體平均占用率達(dá) 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達(dá) 90％以上。 （ 2）需求依然旺盛，但增長(zhǎng)速度放緩 甲級(jí)寫(xiě)字樓如地王、嘉里等 占用率均保持在 95％以上。 由于之前中心區(qū)所開(kāi)售的樓盤(pán)均取得不俗的成績(jī)，同時(shí)，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初