【正文】 象宣傳。 其它項(xiàng)目：需增加內(nèi)容 總結(jié)分析： （ 1）住宅部分： 龍泉市場(chǎng)電梯公寓的銷售價(jià)格大部分在 23002500 元 /㎡，比多層高出300500 元 /㎡，但其銷售速度較慢，客戶接受程度還不高，這是符合房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)律的。 06 年隨著市場(chǎng)的發(fā)展，土地價(jià)格提高，電梯公寓會(huì)越來(lái)越多，預(yù)計(jì)會(huì)與多層住宅形態(tài)平分天下。 （ 2）商業(yè)部分：需增加內(nèi)容 三、 該項(xiàng)目客戶咨詢情況分析（客戶群構(gòu)成分析詳見(jiàn)已提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告） 類別 來(lái)訪人數(shù) 來(lái)訪區(qū)域 所在比例402 航天 83%29 龍泉 632 成都 7%19 外地 4%44 航天 90%4 龍泉 8%/ 成都 /1 外地 2%住宅部分( 合計(jì)： 482人 )商業(yè)部分（合計(jì) 49人）天盛商務(wù)中心 06 年 2 月 6 日前客戶咨詢統(tǒng)計(jì)（表一） 類別 需求面積 需求人數(shù) 所占比例5 0㎡以 下 33 %50 70 ㎡ 70 %70 90 ㎡ 113 %90 11 0 135 28%11 01 30 105 %130 ㎡以上 24 5%面積不確立 4 /20 30 ㎡ 27 55%30 40 ㎡ 10 20%40 50 ㎡ 4 %50 ㎡以上 8 16%住宅部分商業(yè)部分天盛商務(wù)中心 06 年 2 月 6 日前客戶咨詢統(tǒng)計(jì)（表二） 通過(guò)天盛公司售樓處接受咨詢近 2 個(gè)月的情況分析： 住宅部分： （ 1）來(lái)訪區(qū)域： 以航天區(qū)域?yàn)橹?，由于本?xiàng)目沒(méi)有正式對(duì)外宣傳，主要是航天內(nèi)部人員知曉，對(duì)外也是通過(guò)口碑宣傳，并且與航天職工有親戚或朋友關(guān)系的龍泉其它區(qū)域、成都或外地客戶。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展和正式對(duì)外宣傳，知名度和美譽(yù)度加強(qiáng)，其它區(qū)域客戶會(huì)不斷增加。 （ 2）需求面積：需增加內(nèi)容 商業(yè)部分： （ 1） 來(lái)訪區(qū)域：需增加內(nèi)容 （ 2） 需求面積：需增加內(nèi)容 戶型需求偏向于大中戶型，其中套二、套三及以上戶型占咨詢?nèi)藬?shù)的 70%以上，套二以下戶型只占 咨詢?nèi)藬?shù)的 21%左右，結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有的戶型配比， 70 ㎡以下的戶型占到 41%左右， 90 ㎡以上戶型占 56%，中間 70 ㎡左右的套二只有 3%左右。產(chǎn)品戶型配比與意向需求有差異。而前來(lái)咨詢商鋪的客戶，以 40 ㎡以下占多數(shù)，從龍泉城區(qū)現(xiàn)在售的與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)類似的樓盤如麗陽(yáng)精舍、金色極地商業(yè)部分銷售得比較好的商鋪面積段來(lái)看，客戶咨詢情況與市場(chǎng)情況是比較吻合的。到天盛公司售樓處咨詢的客戶，無(wú)論住宅還是商業(yè)，來(lái)自航天生活區(qū)內(nèi)部的客戶占主要部分，其次是成都和龍泉本地客戶，與我們前期提交的目標(biāo)客戶群分析結(jié)果相符。但是，這次統(tǒng)計(jì)的咨詢 情況是在本項(xiàng)目尚未正式對(duì)外推廣的前提下，所以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析出的相關(guān)情況，并不能作為確定產(chǎn)品最終 的依據(jù)，而必須在本項(xiàng)目售樓處正式對(duì)外開(kāi)放，所有推廣方式到位并經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的客戶市場(chǎng)積累后，才能對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行最終定案。 四、項(xiàng)目資源分析 區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于成熟航天生活區(qū)的絕版位置，有完善的基本生活配套和良好的居住環(huán)境； 交通優(yōu)勢(shì)：本案方便快捷的交通是對(duì)項(xiàng)目（特別是商業(yè)部分）的推廣起到支撐的重要因素之一； 品牌支撐優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商特殊的背景和良好的品牌形象是其它項(xiàng)目所不具備的重要優(yōu)勢(shì)之一，對(duì)項(xiàng)目前期推廣將起到重要的 支撐作用； 產(chǎn)品的均好性設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上做到了較高的均好性，盡可能的規(guī)避了項(xiàng)目因產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的硬傷而導(dǎo)致的推廣不暢； 高起點(diǎn)，高定位規(guī)劃與推廣：開(kāi)發(fā)商從一開(kāi)始就有意識(shí)的將項(xiàng)目塑造成為該區(qū)域乃至龍泉的高品質(zhì)樓盤，從而奠定了項(xiàng)目較高的形象，為項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 第三部分：開(kāi)盤解密 “天盛商務(wù)中心”項(xiàng)目是成都天盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼“天盛花苑”、“天盛驛都錦繡”后開(kāi)發(fā)的又一高品質(zhì)之作，其外立面設(shè)計(jì)與龍泉現(xiàn)有的大多數(shù)樓盤相比，有所突破與創(chuàng)新，但目前，“天盛商務(wù)中心”所處區(qū)位雖然具備 了便捷的交通，緊挨成熟商業(yè)圈，但由于其周邊大部份是普通住宅（有些比較破舊）和廠房 —— 所以“天盛商務(wù)中心”的外部環(huán)境還不足以支撐其樓盤本身的“高品質(zhì)”定位，在營(yíng)銷過(guò)程中，“天盛商務(wù)中心”的“高品質(zhì)”一方面是應(yīng)由戶型、外觀、配套硬件的新穎、時(shí)尚、完善來(lái)補(bǔ)充，另一方面應(yīng)體現(xiàn)在本項(xiàng)目建成后，區(qū)域發(fā)展的無(wú)限前景上。 項(xiàng)目形象設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的包裝分為兩個(gè)部分：一是整體形象的設(shè)計(jì)，這是項(xiàng)目對(duì)外宣傳推廣的重要標(biāo)志，是客戶對(duì)樓盤的想象力的引導(dǎo)，是吸引購(gòu)房者進(jìn)入項(xiàng)目的第一媒介；二是項(xiàng)目施工形象的包裝，這是工地形象的展示， 是客戶的信心來(lái)源。 （ 1） VI 統(tǒng)一視覺(jué)形象識(shí)別策略 本項(xiàng)目的 VI 設(shè)計(jì)是本案銷售的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題概念、營(yíng)銷理念、品牌形象都起著十分重要的作用，因此，在本案的營(yíng)銷策劃執(zhí)行開(kāi)始就必須確定。 （ 2）施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝 A、售樓處的形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)場(chǎng)售樓處是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷最根本、有效的一種現(xiàn)場(chǎng)銷售渠道，作用表現(xiàn)為銷售具有直觀性，對(duì)購(gòu)房者需求的捕捉力更為有效，對(duì)目標(biāo)客戶的殺傷力最強(qiáng)。作為本項(xiàng)目的重要渠道，其構(gòu)成要素為： ? 位置元素 ：為了展現(xiàn)項(xiàng)目的形象，售樓處應(yīng)建在項(xiàng)目最明顯的位置，場(chǎng)地面積以 100200 平米 為最佳，由于本項(xiàng)目所處位置相對(duì)較 好 ，故最佳位置應(yīng)選擇離項(xiàng)目較近，人氣、人流較足的地方，如在 航天北路進(jìn)入項(xiàng)目的入口處位置 ，一方面臨近項(xiàng)目，可以在售樓部到項(xiàng)目之間的街路設(shè)置醒目的指示牌、廣告牌 吸引客戶 ；另一方面在該處選擇 地點(diǎn) 作為售樓部，人氣、人流較多。 現(xiàn)天盛公司選定航天賓館原員工餐廳作為售樓處符合以上售樓處選址要求 。 ? 交通元素 ：建議在離售樓部最近處留有停車場(chǎng)位，便于組織交通動(dòng)線。現(xiàn)有航天賓館停車場(chǎng)可協(xié)商利用。 ? 裝修風(fēng)格元素 ：由于本項(xiàng)目售樓處的地理位置特殊，不太可能像一些品質(zhì)樓盤售樓處那樣，綠化、景觀樣樣齊，只有 在裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)樓盤的內(nèi)涵。結(jié)合項(xiàng)目的形象定位，售樓部的裝飾風(fēng)格應(yīng)與樓盤的類型、檔次相吻合；顏色、造型盡量與樓盤配合，格調(diào)一致，應(yīng)該以品質(zhì)、精致為展示重點(diǎn)，以烘托渲染所售樓盤檔次及規(guī)模；售樓處的外部和內(nèi)部要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、精致、時(shí)尚”的風(fēng)格和內(nèi)涵，以裝飾為主，裝修為輔，通過(guò)軟裝飾品的表現(xiàn)，營(yíng)造具有特色的銷售現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)有的一些結(jié)構(gòu)缺陷 可以通過(guò)內(nèi)外部裝修彌補(bǔ)，從色彩、燈光、材料方面使售樓部新穎、時(shí)尚、醒目。 我公司已從營(yíng)銷策劃的角度提出了平面布置方案，