【正文】 “奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述。 橋、船文化在中高檔高尚住宅社區(qū)的引入和營(yíng)造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣(mài)點(diǎn)。 3 ）“水生中高檔高尚住宅”社區(qū)表現(xiàn)特征。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 2）、本項(xiàng)目努力將“水”的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。以水為主打概念的中高檔高尚住宅往往一提中高檔高尚住宅就談“親水中高檔高尚住宅”“水岸生活”“環(huán)島中高檔高尚住宅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。 總體規(guī)劃指標(biāo)建議 用地規(guī)劃條件 用地面積（ m2） 用地性質(zhì) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 建筑風(fēng)格 1 號(hào)地塊 114000 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 2 號(hào)地塊 133334 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 3 號(hào)地塊 65333 旅游 (商業(yè) ) ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式建筑 合計(jì) 312667 產(chǎn)品形態(tài)比 地塊編號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 形態(tài)比 (%) 建筑面積約（㎡） 2 號(hào)地塊 雙拼 25 37100 疊院 25 37100 合院 50 74200 小計(jì) 100 148400 3 號(hào)地塊 商務(wù)會(huì)館 12020 風(fēng)景泛會(huì)所 10000 總計(jì) 170400 規(guī)劃概念建議 從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 3）綜合效益原則 突出本項(xiàng)目綜合效益并重的理念，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也應(yīng)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，處理好局部與整體、近期與遠(yuǎn)期的關(guān)系。具體貫徹以下原則： 1）現(xiàn)實(shí)性原則 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，立足城市建設(shè)和規(guī)劃管理的現(xiàn)實(shí)要求，在尊重《都江堰市城市總體規(guī)劃》（ 2020— 2020）大的原則和地塊相關(guān)控制性規(guī)劃 的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃。 （ 6）合理安排開(kāi)放空間與綠地，建立公園、廣場(chǎng)、濱河綠帶、街頭綠地相結(jié)合的綠化開(kāi)放空間體系，并通過(guò)主題性的設(shè)想使得市民置身于城內(nèi)能想起城市的歷史，增強(qiáng)歸屬感。 （ 4）對(duì)于景觀價(jià)值較高的地段如濱江地區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化其土地使用效率和景觀效果的控制。 （ 2）強(qiáng)化都江堰市世界級(jí)文化遺產(chǎn)入口的概念，從城市整體功能出發(fā)，把地塊打造成都江堰市的形象工程。如高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等 （ 3）遠(yuǎn)離交通動(dòng)線(xiàn)、私密性好 對(duì)于項(xiàng)目而言較難成立，項(xiàng)目需要增加其他因子提升項(xiàng)目的價(jià)值，如道路的隔音遮蔽系統(tǒng)、高檔的建筑材料，優(yōu)秀的景觀系統(tǒng)等等。 融天：建筑親地通天、空間通透。 水生：水生態(tài)、水建筑、水園林、水文化。合居住宅的思考，是基于中國(guó)傳統(tǒng)合院住宅演變的思考、融合更為深邃的人性需求挖掘、對(duì)城市未來(lái)趨勢(shì)的充分前瞻，打造生命力更長(zhǎng)久的、歷久彌新的、美的建筑。 合居時(shí)代：住宅，家的 形象、領(lǐng)域、符號(hào)。中式建筑符號(hào)。 精美園林： 依托岷江水與青城山，以水為主線(xiàn)，傾力打造項(xiàng)目的“江南園林”風(fēng)范，以古樸精細(xì)的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)“躬耕林間，志滿(mǎn)天下”的田園氣質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)綠化與建筑之間交相掩映，若隱若現(xiàn)，互為主輔的整體視覺(jué)效果?！熬雍隙煌敝袊?guó)傳統(tǒng)的人與人相處的原則，合院，是中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式。水生社區(qū)，既突出了水在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)的核心要素，也最終決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。都江堰的水文化及沙溝河 的水資源是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所依靠的二大元素。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性 鑒于項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際銷(xiāo)售情況。 第二居所：用來(lái)度假，修身和投資的產(chǎn)品，是購(gòu)房者的精神生活升華的象征和賺錢(qián)的手段。 2）產(chǎn)品基因 不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說(shuō)明 本項(xiàng)目符合情況 對(duì)公共交通的依賴(lài)性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線(xiàn)、工廠等。 項(xiàng)目的核心屬性 市場(chǎng)形象 具有極強(qiáng)的自我個(gè)性，鮮明的項(xiàng)目符號(hào)，濃厚的中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，在都江堰片區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的，精致人文居住社區(qū)。 結(jié)論：客群需求方面的結(jié)論 綜上所述，并結(jié)合我項(xiàng)目所擁有的客觀條件，本項(xiàng)目的客戶(hù)群應(yīng)該定位為城市中的高收入人群。社區(qū)應(yīng)該 有很好的綠化景觀環(huán)境，會(huì)所里必須配備健身房、桑拿房、室內(nèi)外游泳池、兒童室內(nèi)外游樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、多功能廳、宴會(huì)廳、小型超市、美容美發(fā)廳等。另外，他們一般都希望有陽(yáng)臺(tái)且偏愛(ài)朝南的戶(hù)型。日本人對(duì)衛(wèi)生間的要求比較嚴(yán)格，要求必須有自動(dòng)沖水裝置，且一定要有浴缸，因?yàn)樗麄儽容^喜歡泡澡。 日本人喜歡結(jié)群居住集中居住在市區(qū)，要求戶(hù)型小巧精致，配套實(shí)施要人性化。即使是兩居，也要求有兩 個(gè)衛(wèi)生間，要求既有淋浴又有浴缸。韓國(guó)人不愿與日本人居住在一起，而且他們的預(yù)算比日本人更要低一些。 對(duì)于單身的日本人來(lái)說(shuō)，他們更喜歡和歐美人居住在一起，而不是和本國(guó)人住在一起。他認(rèn)為服務(wù)式公寓居住起來(lái)更為方便。例如石油公司的預(yù)算可達(dá)每月 4000~5000美金，而一般而言，單身的日本人租金預(yù)算是 2500~3000 美金，家庭為 3000~3500 美金，偶爾可達(dá) 4000 美金。 4）與歐美人相比，日本和韓國(guó)公司提供的租金預(yù)算相對(duì)較低。他們沒(méi)有比較一致的偏好，有人喜愛(ài)中高檔高尚住宅，有人偏好服務(wù)式公寓。 4）歐美公司提供給外籍人員的租金預(yù)算普遍較高。 2）自費(fèi)型外籍人士多是長(zhǎng)期在從事商業(yè)貿(mào)易的華人，他們通常會(huì)精打細(xì)算，價(jià)格越便宜越好，租金預(yù)算多在 5002020 美金，大部分人最終會(huì)選擇購(gòu)房。公費(fèi)型的外籍人士主要為金融業(yè)、能源石化業(yè)、律師會(huì)計(jì)師業(yè)、食品業(yè)、使館人員，高科技業(yè)因行業(yè)不景氣，明顯消減了預(yù)算。以前，外企高管的住房補(bǔ)貼發(fā)給個(gè)人，自由選擇，某些人會(huì)選擇較小或者較便宜的房屋，多余的錢(qián)歸自己。 公費(fèi)型外籍人士主要是跨國(guó)公司的中高級(jí)管理層，公司會(huì)根據(jù)職位和家庭人口數(shù)來(lái)定 租金預(yù)算。 出行方式 在出行方式上，被訪(fǎng)者都是有車(chē)族，擁有的車(chē)輛價(jià)位均在 15 萬(wàn)以上，大部分是價(jià)位在 30萬(wàn)左右的中檔車(chē)，占 1/4 的被訪(fǎng)者擁有寶馬、奔馳類(lèi)高檔車(chē)。 對(duì)一般日常的購(gòu)物頻率，被訪(fǎng)者自己大都是很少外出購(gòu)物，家中物品添置多由家人購(gòu)買(mǎi)，被訪(fǎng)者個(gè)人需要有時(shí)也交由親屬代勞，自己則全身投入工作中，少部分被訪(fǎng)者在家休息的時(shí)候會(huì)自己購(gòu)物。 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)習(xí)慣方面，所有被訪(fǎng)者都注重生活品質(zhì)的提高，喜歡高消費(fèi)。 每個(gè)人花在興趣愛(ài)好上的時(shí)間非常有限，更多的是將其融合在工作和社交當(dāng)中。 從地點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)有第一居所全部在城區(qū) 以?xún)?nèi)，但占 23%的人員已在郊區(qū)中高檔高尚住宅項(xiàng)目中置業(yè)，說(shuō)明在被訪(fǎng)對(duì)象中存在從側(cè)重實(shí)用型住宅走向環(huán)境更好的城郊享受性住宅的趨勢(shì)。 D 現(xiàn)有住房情況。 個(gè)人收入 在個(gè)人收入方面，分別同樣很大，被訪(fǎng)者也提及，由于事業(yè)的發(fā)展，所需要收入的大部分被轉(zhuǎn)化成立新的資金投入或被用于事業(yè)的發(fā)展中。而加工制造業(yè)以及其他所占比重很少。 在職務(wù)上來(lái)看，幾乎全是公司或所在單位的核心成員，在其所在公司中擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)或負(fù)責(zé)人。 問(wèn)卷 答案還顯示：大部分調(diào)查者中都身兼多種身份，距自己的事業(yè)或?qū)嶓w，也有一定的集團(tuán)公司背景。 C、 家庭結(jié)構(gòu) 婚姻狀況 調(diào)查者中已婚占 72%，離異占 143/a.4%，單身占 %，說(shuō)明被調(diào)查者中總體婚姻結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定。 籍貫構(gòu)成 被訪(fǎng)者中， 成都籍人士占 23%，四川籍占 50%，省外占 23%，國(guó)外占 4%，川內(nèi)人士在所調(diào)查對(duì)象中比例很大。 5）、 調(diào)查對(duì)象背景情況分析 本地調(diào)查涉及被調(diào)查對(duì)象的背景情況較多，其結(jié)果在一定程度上映射出被調(diào)查對(duì)象的組成特點(diǎn)。 E 高檔住宅風(fēng)格偏好分析 歐式高檔住宅是在被訪(fǎng)人群中接受度較高的高檔住宅類(lèi)型，但是與之相對(duì)應(yīng)的，大部分喜歡歐式高檔住宅的人卻都不滿(mǎn)意現(xiàn)在已建成的歐式高檔住宅，認(rèn)為并不是真正意義上的歐式建筑，缺少文化和建筑的內(nèi)涵。主要認(rèn)為內(nèi)地高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展較沿海和先進(jìn)城市相對(duì)落后。 在選擇高檔住宅的考慮原因尚，既有生活品質(zhì)的需要也有居住功能化以及身份象征的需要，可這要求高檔住宅本身既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局來(lái)滿(mǎn)足居住的要求。 在對(duì)環(huán)境的分析中，自然環(huán)境被放在首位，同時(shí)看中居住周邊的環(huán)境，希望達(dá)到物以類(lèi)聚，人以群分的要求。 被訪(fǎng)者一致認(rèn)為高檔住宅必須具備這四個(gè)基本要素，才能體現(xiàn)中高檔高尚住宅的應(yīng)有功能和價(jià)值。 3）調(diào)查方式 通過(guò)深度訪(fǎng)談方式來(lái)了解客戶(hù)情況。 客群資源研究： （ 1）本地客群研究 1）調(diào)查目的 本次高端產(chǎn)品需求調(diào)查分析的目的是通過(guò)對(duì)成都高端群體的個(gè)人背景、行為規(guī)律及消費(fèi)趨向的現(xiàn)狀分析，了解我項(xiàng)目所針對(duì)的高端消費(fèi)群及客戶(hù)群對(duì)高檔住宅的認(rèn)知程度及個(gè)人理念，以及對(duì)高檔住宅的需求意向和要求，為項(xiàng)目提供參考。在已銷(xiāo)售的維也納森林別墅中，有多達(dá) 30％的客戶(hù)是來(lái)自廣州、深圳、北京、上海甚至香港、臺(tái)灣地區(qū)的，他們投資的比重大于本地人。 2）、成都整體房地產(chǎn)消費(fèi)有 50%來(lái)自于外地。 以產(chǎn)品的深入研究為出發(fā)點(diǎn)，以產(chǎn)品創(chuàng)新為落腳點(diǎn)，以產(chǎn)品打動(dòng)市場(chǎng)，以產(chǎn)品的綜合性?xún)r(jià)比提升項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)價(jià)值。以水山同地、文化同圈的概念宣傳地緣價(jià)值。 3）規(guī)劃控制條件嚴(yán)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃有一定難度。 問(wèn)題 1）項(xiàng)目處于都江堰雙大核心景區(qū)的邊緣地帶。 養(yǎng)生文化 鄰青城岷水而居，環(huán)境幽雅，身體康健，心情愉快，益壽延年，是為小養(yǎng)生。 項(xiàng)目與外界有到達(dá)性增加，將弱化項(xiàng)目的 不利的項(xiàng)目區(qū)域形象。 2）項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地處都江堰、青城山兩大世界遺產(chǎn)交匯處，四川省重點(diǎn)旅游要道 S106 線(xiàn)的中軸線(xiàn)上，對(duì)于項(xiàng)目傳承都江堰山水、道家、養(yǎng)生等傳統(tǒng)文化具有一定的優(yōu)勢(shì)。這樣的一個(gè)用地結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能夠很好的結(jié)合住宅和商業(yè)不同類(lèi)型產(chǎn)品的取長(zhǎng)補(bǔ)短，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。 較大規(guī)模的用地使項(xiàng)目在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)及創(chuàng)新上具有較大的空間，不僅有利于針對(duì)不同的市場(chǎng)客戶(hù)進(jìn)行針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)，而且使項(xiàng)目在后期銷(xiāo)售形成多兵種做戰(zhàn)，在不同層次對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的客戶(hù)形成合圍。 何謂新中式住宅： 即以中國(guó)傳統(tǒng)住宅風(fēng)格為基礎(chǔ)，輔以現(xiàn)代的、簡(jiǎn)約的建筑元素和表現(xiàn)符號(hào)，充分符合中國(guó)人文居住習(xí)慣，并具有深厚華夏文化底蘊(yùn)的住宅集群。 有四合院的特點(diǎn)，在房頂、墻面、門(mén)窗、色彩等方面沿用北京四合院的特征意象； 有圍合式的院落、庭院空間； 有青磚、黛瓦或粉墻； 有中式的屋檐、角檐、飛檐； 社區(qū)設(shè)計(jì)中融入傳統(tǒng)的街巷概念； 采用中式建筑特有的坡屋頂； 有鏤空花窗； 有朱紅色的大門(mén)； 有木雕、石雕、磚雕等傳統(tǒng)意義上的中式典符號(hào)； 有中國(guó)傳統(tǒng) 民居特色，融入江蘇、川西、云南、徽州等民居的特點(diǎn)。在中式園林中可以常見(jiàn)溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等設(shè)計(jì)元素。 ●園林 中式園林的風(fēng)格屬于典型的自然山水園林，就是把自然景色和人工造園藝術(shù)兩者巧妙地結(jié)合，達(dá)到“雖有人作，宛自天開(kāi)”的效果。這種產(chǎn)品在建筑布局、建筑造型、建造工藝以及功能空間設(shè)計(jì)均體現(xiàn)了一種現(xiàn) 代建筑簡(jiǎn)約 、時(shí)尚的風(fēng)潮，具有明顯的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用類(lèi)似于結(jié)構(gòu)主義的手法在產(chǎn)品 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面融入一些被符號(hào)化了的中式元素，是比較難以被直接識(shí)別的中式建筑。但是，由于傳統(tǒng)中式建筑，尤其是四合院的建筑帶有明顯禮制觀念的痕跡，由于家族組織及社會(huì)等級(jí)的觀念與現(xiàn)代人的生活方式矛盾，因此在室內(nèi)生活空間設(shè)計(jì)方面通常還是按照現(xiàn)代的居住模式設(shè)計(jì)。這種產(chǎn)品無(wú)論是在大的院落規(guī)劃， 建筑布局，還是在小的建筑裝飾、庭院植栽等方面均遵循中國(guó)傳統(tǒng)的格局營(yíng)造，保留大量的中式建筑元素 ，是比較容易被識(shí)別的中式建筑。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃布局往往借水景點(diǎn)綴成網(wǎng)，依山之勢(shì)，傍水之旁，組團(tuán)的大小分合，房屋的前后錯(cuò)落等等都在規(guī)劃中被借鑒和采納，形成典型的“水鄉(xiāng)住宅”布置方式。 二是取