【正文】 所中心，建議經(jīng)營健身中心、 SPA 水療中心、娛樂（酒吧、游戲廳、網(wǎng)吧、 KTV 等） 2 號標示處：臨近汽車商貿(mào)城，起商業(yè)鏈承接作用，建議設(shè)置汽車品牌配飾中心。 ◆在業(yè)態(tài)的布局上，要考慮各個業(yè)態(tài)之間、與同商業(yè)鏈之間、與項目住宅體之間的聯(lián)系與搭配。 兩部分商業(yè)之間的配比：以汽車配飾為主，鄰里商 業(yè)為輔。 綜合商業(yè)方向：即滿足社區(qū)居民對相關(guān)商業(yè)配套的要求，同時又滿足周邊鄰里的配套需求； 本案 半徑 2 公里范圍 符合 符合 本案主要輻射范圍 —— 項目周邊 商 業(yè)類型可考慮方向 從低風(fēng)險、利潤最大化原則出發(fā)， 商業(yè)城市功能定位：項目配套 +專業(yè)市場 商業(yè)類型選擇：專業(yè)市場方向 商業(yè)輻射范圍：項目本身業(yè)主 +邊緣消費群體 商業(yè)類型選擇 Part IV ｜商業(yè)定位 功能定位 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 營銷定位 商業(yè)定位 通過商業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合項目自身條件 本案符合這樣的商業(yè)定位 鄰里商業(yè) +汽車配飾一條街 鄰里商業(yè) —— 滿足項目配套，提升項目品質(zhì)。 建議選擇，但注意業(yè)態(tài)經(jīng)營與項目品質(zhì)之間的平衡、項目社區(qū)商業(yè)配套與專業(yè)市場 之間的配比。 能合理解決建筑結(jié)構(gòu)問題（無煙道、地下部分）。 政府規(guī)劃扶持汽車商貿(mào)專業(yè)市場。 區(qū)域人口數(shù)量及消費能力支撐不夠，營銷商鋪利潤最大化。 由于情景街區(qū)在都勻還未被認知，需要大量的廣告支撐和概念導(dǎo)入。 輻射人口為第一、第二層級，為鄰里、社區(qū)型商業(yè) 城市功能定位思考 項目地段鄰里商業(yè)基本飽和 業(yè)態(tài)類型 影響因素 建議 情景商業(yè)街區(qū) 龍山大道不具備人氣聚集功能，地段人氣不足以支撐情景商業(yè)街區(qū) 情景商業(yè)街區(qū)在都勻還處于市場空白期。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商 業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購買障礙 業(yè)態(tài)定位是影響出租率的主要因素 租金水平是影響價格的主要因素 市場供求關(guān)系：供大于求 市場供應(yīng)格局：集中于開發(fā)區(qū) 市場競爭焦點：商鋪 核心問題 啟示 解決方向：業(yè)態(tài)定位、價格定位、營銷定位 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 品質(zhì)優(yōu)勢：項目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)； 規(guī)模優(yōu)勢：臨街商鋪長達 500 米； 建筑風(fēng)格優(yōu)勢：西班牙風(fēng)情社區(qū)； 定價優(yōu)勢：本案商業(yè)未入市； T 威脅 市場供應(yīng)大，商鋪為競爭焦點； 區(qū)域內(nèi)其他項目不確定供應(yīng)； O 機遇 區(qū)域地段發(fā)展機遇：專業(yè)汽車商貿(mào)城 帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展；本案規(guī)模，可以靈 活占領(lǐng)市場補缺者的位置，達到利潤最 大化。 業(yè)態(tài)定位屬性： 商鋪產(chǎn)品競爭激烈 都勻市場商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場商鋪競爭激烈。 租售屬性： 業(yè)態(tài)定位清晰 現(xiàn)售商鋪業(yè)態(tài)定位清晰，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境屬性界定 市場供應(yīng)屬性： 區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低 城市向北發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)集中在開發(fā)區(qū)，供應(yīng)過剩，租金水平增長過慢，商鋪售價高企。 商鋪業(yè)態(tài) 汽車銷售服務(wù) +家電 已入住商家：奇瑞汽車、獵豹汽車、一汽大眾、福田等經(jīng)營代理公司 租售情況 銷售情況不好， 08年入市，目前銷售率 27%，購買障礙：價格過高，與投資回報不成正比。 租價：臨街 40 元 /平方米目前臨街招商完成。無煙道、煤氣。 競爭樓盤分析 港灣麗都 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大道邊，與桃溪園隔河相望；商業(yè)主題定位：汽車時代。 商鋪業(yè)態(tài) 餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂類（酒吧、KTV、咖啡屋、時尚飲品店） 租售情況 銷售情況不好，銷售 1 年有余，目前銷售率 23%，購買障礙 ：價格過高，與投資回報不成正比。 租價： 25 元 /平方米目前招商率達 80%。每間商鋪皆有煙道，水電煤氣齊備。 競爭樓盤分析 桃溪園歡樂谷 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)桃溪園 15 號，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)主題定位：餐 飲一條街。 銷售情況 售價：一層 5800 元 /平米起，二層及臨街 6000 元 /平米起； 經(jīng)了解，項目商業(yè)銷售不好，購買主要障礙：價格抗性，單價過高；面積大，總價過高。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 競爭樓盤分析 競爭樓盤界定原則 區(qū)域在售樓盤、臨街商鋪、市場影響范圍內(nèi) 競爭樓盤選擇 黔南汽車商貿(mào)城、桃溪園、港灣麗都 競爭樓盤分析 黔南汽車商貿(mào)城 項目簡介 項目位于本案南側(cè)，有黔龍地產(chǎn)開發(fā)，占地 37 畝；主題定位：黔南最大的汽車商貿(mào)城；項目背景：政府扶持專業(yè)市場。 價格格局原因分析： 售價：城市核心商圈新增供應(yīng) 地段價值較差，因此售價不如開發(fā)區(qū)區(qū)域商圈商鋪價格，說明投資者認同開發(fā)區(qū)域商圈價值。月 售價： 800015000 元 /平米 商業(yè)價格格局： 售價：南高北低，開發(fā)區(qū)南端售價堅挺。月 售價： 42007000 元 /平米 租金： 3050 元 /平米 市場供應(yīng)特征 產(chǎn)品特征 早期商業(yè)產(chǎn)品定位不清，以自然形成為主，銷售緩慢，區(qū)域代表樓盤：沙麗宮； 市中心區(qū)域商鋪開間、進深、面積均較小，開間 23m、進深 58m、層高 、面積 2060㎡；開發(fā)區(qū)商鋪開間、進深、面積等均較大，開間： 3m以上、進深 6m以上、層高 上、面積 40 ㎡以上。 每個開發(fā)樓盤基本都有商業(yè)配套 ，底商形式，臨街面必有街鋪，市場競爭激烈； 開發(fā)區(qū)成熟地段 —— 斗