【正文】 次；每年檢查 2 次主機房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好；系統(tǒng)維護(hù)及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。 5． 8． 6 制定緊急救援方案和操作程序，在 接到報警信號后迅速設(shè)法或通知有關(guān)單位解救乘客； 5． 8． 7 使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案 (電梯類 )》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。 5． 8． 5 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主 (使用人 )，并盡可能減少對業(yè)主 (使用人 )正常生活的影響。 5． 8． 4 至 少 1 臺電梯全天 24 小時運行，高峰期 6 點至8 點、 12 點至 14 點、 17點至 19 點兩臺電梯同時運行 (時間業(yè)主委員會可書面通知調(diào)整 )。 5． 8． 2 建立健全電梯管理制度，至少包括：《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細(xì)的《維修保養(yǎng)計劃》。 5． 7 避雷 接地系統(tǒng) 每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 5． 6 弱電系統(tǒng) 操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗； 工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理； 有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時； 對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)； 工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)； 分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流 暢通，井蓋上無污漬、污物。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬 、污物，清理時不弄臟現(xiàn)場； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每三年全面更換 1 次； 每周清掃 1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味； 每 2 個月對地下管井清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通 1 次，用長竹片捅搗管內(nèi)粘附物，用壓力水槍沖刷管道內(nèi)壁，清理管道的垃圾，清理結(jié)束地面沖洗干凈。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活； 專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時處理。 5． 4 給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施 5． 4． 1 給水設(shè)施 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明，地面排水暢通，每三個月清洗 1 次泵房；水泵運行正常，每 2 小時巡查泵房一次，以防水池浮球閥失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活 ；每年對水泵機組清潔保養(yǎng) 1 次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查； 每半年對明裝給水管道進(jìn)行 1 次全面維修。 5． 3． 4 白蟻防治 管理區(qū)域內(nèi)白蟻防治知識的普及與宣傳。 5． 3． 3 建筑物外立面 由業(yè)主大會決定。 5． 3． 1． 9 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。 5． 3． 1． 7 驗收合格 2 個月后組織復(fù)驗。 5． 3． 1． 4 對業(yè)主 (使用人 )裝修房屋的申請，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在 3 個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見。 5． 3． 1． 2 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人。 5． 2 巡檢 每年年底或年初對房屋和共用部位共用 (指全體業(yè)主共同擁有和使用 (下同 ))設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查 1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價； 每半年檢查巡視 1 次住宅主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題以及出現(xiàn)報修時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托聯(lián)系保修責(zé)任人，組織維修工作； 在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差、易出 問題的部位重點檢查；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡視 1 次樓梯間、通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、照明等設(shè)施；每年秋季對共用部位門窗做專向檢修 1 次；空置房每周戶外巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常況設(shè)法及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄； 巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修及更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。 四．檔案資料 檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善；合理分類，查閱方便；及時變更登記，帳實相符。小修 2 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。 二．值守 ． 每日 24 小時受理業(yè)主 (使用人 )報修和求 助，工作時間有相關(guān)專業(yè)人員值守，有完善的值班制度和交接班制度，工作有記錄。 第三十五條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可向 宿州市 仲裁委員會申請仲裁； 第三十六條 本合同一式 肆 份，甲、乙雙方各執(zhí) 貳 份。 第三十三條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。 第三十一條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物 業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。 第二十九條 本合同期滿前 6 個 月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 第二十七條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé) 任： 因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的； 乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； 因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的； 非乙方責(zé)任出現(xiàn)的業(yè)主及使用人的財產(chǎn)損失和人身安全損害 。 第二十五條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。 第二十三條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按