【正文】 社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。 二、存在的主要問題 社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中 心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢 群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū) 69 個；各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近 1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、 食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。商品貿(mào)易日益繁榮，沃爾瑪、吉馬超市、香港島內(nèi)價超市、中閩百貨等一批零售企業(yè)相繼落戶，超市、連鎖店、專賣店、購物中心、日用小百貨專柜等星羅棋布，極大方便了人民群眾的生活，中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位日益突顯。薌城區(qū)在緊緊圍繞做大做強(qiáng)中心城區(qū)，大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)、開放強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)富區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，在快速推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的同時，充分發(fā)揮城區(qū)優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，不斷推進(jìn)社區(qū)商業(yè)服務(wù)工作的發(fā)展。底商無優(yōu)惠。 商鋪為底商 ,每幢樓 12 到 17戶不等。進(jìn)深 6米 ,10 米不等 ,開間 4 米 2至 5米 4不等 ,拐角處開間可達(dá)近 8 米。 項目后期物業(yè)由潤地物業(yè)承擔(dān)， 3 元 /平方 。目前銷售政策為大戶型總價讓 22萬 。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。公共部位裝修 ,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá) 米，外觀無建筑特色。 項目七：潤地商業(yè)廣場 該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積 15 萬方，在售寫字樓共 22 層 ,每層 12 戶。商業(yè)未公開，但住宅均價達(dá) 9500元 /平方。現(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折 .一次性付款九六折。 銷售價格，在售 12/15/16/20/26/32 六個樓層， 12 層 9500 元 /平方，層差價 100 元 /平方。10 部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。地下三層車庫， 2100 個機(jī)動車位。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層 12 戶，面積為 236 平方和 136 平方兩種； 9 層及 48 層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對外銷售。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。全玻璃幕墻， 360 度江景景觀?，F(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售 物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。電梯分區(qū)換乘，總計配備 500多個地下停車位。標(biāo)準(zhǔn)層每層 12 戶，基本為 平方及 220 平方的大戶型。項目占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，建筑總高度為 米層數(shù)，共 26 層 ,其中 14 為商業(yè)裙房， 526 層為寫字樓。目前銷售單價在 萬元 /平方到 /平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購房另享受總價優(yōu)惠10000的政策。 整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑 面積：商鋪?zhàn)钚?10 平方，最大 500 平方。時尚用品廣場，店鋪劃分規(guī)格 80 平方。潮流時尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。以下沉式設(shè)計手法建設(shè)山體式購物公園，提出“時間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。現(xiàn)行的銷售政策是按 揭優(yōu)惠 985折，一次性付款 975 折。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間 ，一間 平方，一間 平方，一間 平方，一間 平方，除 80 平方的外，其余每間開間基本為 9 米，公攤比為 35%。對外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、 文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。現(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠 985折，一次性付款 975 折。三層商鋪價格在 2300025000 元 /平方之間不等。銷售價格：一層商鋪 價格在 5500070000 元 /平方之間不等。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營餐飲 ,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。地上商業(yè)部分地面一層層高 5 米， 二、三層以上層高 米。星舞臺是一種類似古 羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。開發(fā)商自持 65%，自持部分主要引進(jìn) 9000平米星美影城、 45000 平方百盛旗 艦店、 12021 平米華潤蘇果旗艦店、 50000 平米萬豪酒店等主力店。 項目二：星隆國際城 星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業(yè)性質(zhì)為商辦，首期交房時間為 2021 年年底。商業(yè)部分出售價格及方式暫未確定。在售寫字樓按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修 。該部分建筑特色為純loft 創(chuàng)意辦公 ,層高 4 米 8，格力中央空調(diào) vivi 分層計費(fèi)，房內(nèi)上 下水已設(shè)計并預(yù)留。開發(fā)商不自持物業(yè)。 第三篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告 (精選多篇 ) 蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報告 項目一：微商財富廣場 該項目位于中山北路與長江南路交匯處 ,與嘉興貿(mào)廣場、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢，位置較好。而區(qū)域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問題。商場方面由于該區(qū)域距 SOGO 商圈和西單商圈較近，區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣傾向于去往這兩個商圈消費(fèi)。該市場經(jīng)營不善，大部分鋪位空置，目前市場正在催商戶撤攤擬整改市場，具體整改規(guī)劃未定；另有天橋百貨商場，地下一層（華潤萬家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層 2021 平方米，總規(guī)模 1 萬平方米。 三、區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研總結(jié)： 區(qū)域整體商業(yè)情況概況： 陶然亭板塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為散亂，多為臨街門面。表明了區(qū)域住宅水平正在往中高檔靠攏。 二、區(qū)域人口調(diào)研統(tǒng)計： 區(qū)域固定居民情況： 區(qū)域包含四個街道行政管轄區(qū)，其人口結(jié)構(gòu)如下： 區(qū)域在售 住宅項目調(diào)研總結(jié)： 總結(jié)：目前陶然亭區(qū)域住宅主要以 20 世紀(jì)七八十年代建成的板樓為主，居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主（區(qū)域內(nèi)原住民主要為區(qū)域內(nèi)黑窯廠、等老企業(yè)職工）。（