紫薇田園都市階段性營銷策劃執(zhí)行方案-文庫吧資料
2024-09-10 21:18本頁面
【正文】 期營銷策略設(shè)計方案 針對當(dāng)前紫薇田園都市高層小高層在營銷過程中所存在的問題，我們對紫薇田園都市高層、小高層的營銷工作，提出了相關(guān)的策略建議，以期弱化乃至消除當(dāng)前的相 關(guān)銷售障礙。 田園都市之最 —— 田園都市創(chuàng)造了很多西安市房地產(chǎn)界的吉尼斯記錄，如：最大的樓盤、最短的開發(fā)周期、最新的運作模式、最大的施工現(xiàn)場、最前沿的設(shè)計理念、最全的生活配套、最快速的銷售、最無憂的生活方式等等。 （下一步，紫薇行將在原有方案的基礎(chǔ)上與新西部各相關(guān)部門配合， 推出新的完整的實施方案，待領(lǐng)導(dǎo)批示后實施。 但是，從目前情況看：已經(jīng)在報紙上公開提出的有：經(jīng)營工地；紫薇獲獎情況；創(chuàng)業(yè)、置業(yè)計劃；紫薇管你子孫三代等四項活動，在社會上引起了一定的反響，其中“經(jīng)營工地”開展了“誓師大會”、“開辟綠色通道’等活動，其余的活動均沒有實質(zhì)性的開展實施，對田園都市的銷售沒有起到預(yù)期的推動作用。 七、發(fā)揮八大主題優(yōu)勢 段總提出的“八大主題營銷”提升了紫薇品牌及其田園都市的形象和高附加值。 將田園都市所有賣點整合（包含八大主題） 《 SUPER 體驗》 ，每周一期推出廣告、宣傳、溝通及抽獎、優(yōu)惠券等。根據(jù)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計，報紙廣告效果因地產(chǎn)廣告逐日增加而降低，電視廣告收視率有較高保障，建議在 地產(chǎn)欄目 廣告之外，考慮純粹的電視廣告 —— 選擇新聞聯(lián)播、熱播電視劇間隙的強(qiáng)勢宣傳。對城內(nèi)、北郊廣告牌位相對較少區(qū)域做合理補(bǔ)充。 調(diào)整戶外廣告排布格局。廣告計劃由總經(jīng)理審批后，嚴(yán)格按廣告計劃執(zhí)行，下周三前需 發(fā)布廣告本周五提交廣告部，下周三后發(fā)布廣告，下周一提交廣告部。 五、樓吧 —— 城市中心的起搏器 樓吧位于西安市中心，不僅要發(fā)揮樓吧傳播紫薇文化、展示紫薇品牌魅力的場所，也要將樓吧包裝成為促銷紫薇產(chǎn)品的銷售中心。 四、親友會、品牌聯(lián)盟：相互依托，共同壯大 依托紫薇親友會這一豐富的資源平臺，打造一個植根紫薇生活文化中的紫薇生活圈。親友會介紹購房成交者，會員與購房者均獲 1％的優(yōu)惠；同時，對會員加分。詳情與紫薇行聯(lián)系。在《 SUPER 體驗》上發(fā)布組建泛銷售隊伍的通知。 建立和執(zhí)行規(guī)范的管理制度，在員工之間建立起良性的競爭和激勵機(jī)制，增加員工的積極性和主動性。重新布置現(xiàn)場（包括：背景音樂、二樓掛幅、水吧、樣板間走廊、一樓建材區(qū)等）并設(shè)立“書吧”，營造現(xiàn)場的銷售氛圍。 項 目 楓林綠 洲 楓葉新都 市 高科新花 園 世家星 城 田園都 市 競 爭 優(yōu) 勢 地理位置 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ 配套 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 產(chǎn)品 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 價格 ？ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ 規(guī)劃 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 物業(yè)管理 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 發(fā)展趨勢 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 品牌 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ 田園都市相對優(yōu)勢 開發(fā)較早、搶占市場 大盤、戶型相對好 大盤、品牌、配 套 品牌、配套 未 來 西 安CBD 二、現(xiàn)場管理：發(fā)動所有現(xiàn)場人員，苦練內(nèi)功。 盡可能取消我們沒有承諾而又增加成本的內(nèi)容，降低成本，為下一步降價創(chuàng)造空間。 第三篇章 對 策 一、價格： 通過 系列優(yōu)惠活動 和 樹立田園都市品牌形象 削弱消費者心中的價格抗性， 站在價格之外降價。 廣告―― 大盤具有雄厚的廣告實力。段總提出的“八大營銷主題”強(qiáng)有利的提升了紫薇品牌及其田園都市的形象和高附加值。 賣場氣勢―― 田園都市有全國最大的銷售中心，能增添人聚的氛圍和項目的氣魄。 余威 ―― 7 月 28 日的火爆銷售，至今在西安市民腦海揮之不去，相當(dāng)一部分客戶群仍然被田園都市的延續(xù)沖擊波所吸引。 三、綠燈問題 —— 優(yōu)勢 很多的優(yōu)勢沒有得到充分的發(fā)掘和利用。 配套設(shè)施是產(chǎn)品之外消費者最為關(guān)心的問題，得不到答復(fù)，消費者心里總是不踏實。通過銷售現(xiàn)場堅定的承諾和工地現(xiàn)場真實的付諸實施會逐步轉(zhuǎn)化客戶的態(tài)度。 承諾――現(xiàn)實與前期承諾產(chǎn)生變異 我們前期對客戶的承諾在多層簽約時發(fā)生了一些變化，造成實現(xiàn)最初的承諾，影 響著后期消費群體的心態(tài)。更多的二梯四戶（六戶）、大戶型、多公攤、高總價的房屋待字閨中。很多客戶抱怨上下班時間太白南路路段堵車嚴(yán)重。 當(dāng)前，通向田園都市的主要干道西萬公路車流量逐漸增大。 紫薇物業(yè)管理沒有在田園都市的銷售中得到充分的展示和提升，消費 者沒有從這
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