黃金大道項(xiàng)目建議報告-文庫吧資料
2024-09-10 21:05本頁面
【正文】 ，并能夠通過經(jīng)營管理長期引領(lǐng)商家，才能夠最大限度的提升商業(yè) 物業(yè)的價值。具體來說，建什 么業(yè)態(tài)，在何處建，以及建成后的經(jīng)營形式如何，都要有一個科學(xué)的整體策劃和正確的功能定位。 商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更高一層的投資境界。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)匯報利潤高，通常是住宅投資的 2~4 倍。水、電、氣熱須按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。消費(fèi)者購買 商業(yè)物業(yè)時，按揭貸款的月供必須在房子即將投入使用時才發(fā)生。 相關(guān)政策規(guī)定，一般商鋪銷售的按揭貸款不超過 300萬元，貸款額度最高為 6 成，期限為 10 年，利率 %。 商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。 第三章、本案商業(yè)地產(chǎn)推廣建議 中國房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢的全新時代，五花八門、各具類 型的商業(yè)住宅的混合體層出不窮，但值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。 商鋪的規(guī)劃出現(xiàn)，對別墅小區(qū)是有相當(dāng)大的影響。吸引那些對生活質(zhì)量有一定要求的客戶前來了解。別墅產(chǎn)品的宣傳就應(yīng)該以高品位，高檔次的高尚生 活為宣傳宗旨。 值得注意的是，在對別墅部分進(jìn)行推廣宣傳期間，應(yīng)盡量避免牽扯到商業(yè)部分。這樣的定位有利于把本案的購買人群，從連排別墅客戶擴(kuò)展到所有別墅意向性客戶，而且稀缺性性的定位有利于商業(yè)推廣中的廣告炒作。 二、別墅部分的產(chǎn)品定位 強(qiáng)調(diào) 別墅產(chǎn)品的稀缺性。 商業(yè)街整體業(yè)態(tài)建議： 由南至北，按照商業(yè)流向、商鋪現(xiàn)有布局規(guī)劃，分為： ? 餐飲娛樂：中小型特色餐飲，酒吧茶室、網(wǎng)吧茶室等娛樂設(shè)施 ? 生活配套：便利超市、美容美發(fā)、洗衣洗燙等生活配套設(shè)施 ? 政府特許經(jīng)營：摩配汽配、機(jī)動車展示廳、易耗品交易市場 三大主要業(yè)態(tài)分布，總的來說，除去政府特許經(jīng)營的那一塊，餐飲娛樂和生活配套這兩塊商業(yè)部分都將以別墅的生活配套出現(xiàn)。 由于本項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)裙樓以上為高檔別墅，內(nèi)區(qū)規(guī)劃了大量的連體別墅，所以商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位一定要符合住宅的產(chǎn)品屬性，做到有的放矢，否則就會出現(xiàn)定位沖突，形成銷售極端，最終對整個項(xiàng)目的營銷會帶來極大的負(fù)面效應(yīng)和困難。通過全新的定位，全新的概念，重新 銓飾本案。 同時，從單頁的整體感覺來看，本案的 LOGO 不夠顯眼，沒有起到 LOGO 予以客戶鮮明印象的作用。 現(xiàn)有的宣傳單頁中，文案細(xì)節(jié)，賣點(diǎn)訴求以及具體的戶型插圖的比例大小都都有一定的問題。兩套系統(tǒng)在風(fēng)格上既要有聯(lián)系，又要有所區(qū)別（主要通過畫面用色以及文案所追求的訴求點(diǎn)來進(jìn)行區(qū)分）。 從節(jié)約成本的目的考量，商業(yè)和住宅共用一個售樓處應(yīng)該是沒有問題的。 本案在企劃推廣中最突出的問題就是商業(yè)與住宅兩者之間的協(xié)調(diào)問題，由于本案目前汽車配件市場的商鋪定位與住宅別墅的推廣是相當(dāng)沖突的?！笔悄壳霸鰪?qiáng)投資者購鋪的最有效、最直接、最根本的方法。 反觀本案，本案的投資客戶確實(shí)也普遍存在購買信心不足的問題，但此時的不足并不主要來源于價格，更多的來源于對市場規(guī)劃前景的不可預(yù)見性，對如此大體量的商鋪全做為機(jī)動車配件 商業(yè)街是否能夠運(yùn)作成功缺乏信心。返租的使用在一定程度上主要運(yùn)用在單 位產(chǎn)品總價過高，或者單價過高，投資者在投資時對預(yù)期把握不足時，這時候的返租能很大程度上提高投資客的投資信心。 本案的商鋪在操作過程中提出了返租 11%的賣點(diǎn)。 但本案至此除了機(jī)動車配件市場之外，沒有對商鋪?zhàn)雒鞔_的區(qū)域定位以及功能分類，這在一定程度上導(dǎo)致了投資者對市場未來發(fā)展和規(guī)劃的不明確，降低了投資者的投資信心。 作為政府招商引資的項(xiàng)目，本案前期在商業(yè)上賴以支撐的機(jī)動車配件市場本是一個強(qiáng)有力的買點(diǎn)，但從實(shí)際操作情況來看，卻暴露了前期市場考察不足的盲目性，即對
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