【正文】 在市交易中心報建、發(fā)布信息、開標(biāo)、評標(biāo)，通過競爭擇優(yōu)選擇承包單位。 唯美品格項目可行性研究報告 19 7 項目組織機構(gòu)與進度計劃 組織機構(gòu)與人力資源 組織機構(gòu) 本項目是既有項目法人項目，因此，項目組織機構(gòu)不需重新設(shè)立，只需在公司成立本項目管理部，負(fù)責(zé)本項目實施的組織和管理。 對水環(huán)境的 影響分析和評價 一、 水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 本項目對水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為實驗用水和日常工作中的污水排放，根據(jù) 沈陽市 污水排放使用 有關(guān) 標(biāo)準(zhǔn)，項目廢水排放濃度限值執(zhí)行 GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的一級標(biāo)準(zhǔn)。 表 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（二級標(biāo)準(zhǔn) ） 污染物 濃度限值（ mg/m3） 年平均 日平均 1 小時平均 TSP — SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響 揚塵和粉塵將是影響本項目建設(shè)期空氣質(zhì)量的重要因素。 表 環(huán)境影響矩陣分析表 環(huán)境項目 工程活動 影響因子 工程階段 建設(shè)期 運營期 空氣環(huán)境 施工作業(yè) 揚塵 ■ 綠化工程 景觀、減少污染 ○ □ 聲環(huán)境 施工作業(yè) 施工機械噪聲 ■ 空調(diào)系統(tǒng)、供排水 系統(tǒng)噪聲 設(shè)備噪聲 ● ▲ 水環(huán)境 施工作業(yè) 施工排水 ▲ 日常工作 生活排水、綜合排水 ▲ 固體 廢棄物 施工作業(yè) 建材垃圾 ▲ 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲ 注： □為嚴(yán)重正影響、 ○為中等正影響、 △ 為輕度正影響 ■為嚴(yán)重負(fù)影響、 ●為中等負(fù)影響、 ▲為輕度負(fù)影響 由上表可以看出，項目的建設(shè)對環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚塵、噪聲和建材垃圾。 6 環(huán)境影響評價 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 環(huán)境影響范圍與影響因素 根據(jù)本項目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。 四、 滅火器配置 按輕危險級配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護面積 20 ㎡ /A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險級配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具 25Kg裝。 二、 消火栓給水系統(tǒng) 消火栓給水系統(tǒng)設(shè)于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)。本工程同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次，一次滅火用水量為 101/S。防煙分區(qū)用大于等于 500 毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。 按防火規(guī)范要求設(shè)置防火分區(qū)。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。 三、 建筑疏散通道、安全出口及防火門設(shè)置 本工程地下室設(shè)有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有 關(guān)規(guī)范的要求。 二、 建筑分類和耐火等級 本工程住宅為一類高層，耐火等級為一級。 焊條： E43 型 E50 型 鋼板及型鋼： A3 填充墻：多孔磚。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。 7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序， Satwe。本工程按抗震設(shè)防烈度 7 度設(shè)計。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽； 二、 樓道 /樓梯間 標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面； 樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料； 標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料； 車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強。 在總平面的布置上，主入設(shè)在東 面， 東臨西南路 。但認(rèn)購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價 9500 元 /平方米，經(jīng)過 1 個月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升 600 元 /平方米左右，即均價 10230 元 /平方米；經(jīng)過兩三個月的熱銷反饋，再提升至 10500 元 /平方米是有可 能的。 唯美品格項目可行性研究報告 11 定價策略 定價原則 一、 應(yīng)以支持實現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價格的前提； 二、 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段； 三、 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚的價格體系； 四、 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨； 五、 計劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。 管理方案設(shè)計 知名品牌全部嵌入式家居生活 精裝修日本松下廚柜、美國恒熱熱水器、日本 TOTO 潔具、德國郎飾壁布、加拿大加楓淋浴房、德爾地板、老板煙機、歐琳水槽、馬可波羅瓷磚、澳普浴霸、友邦集成吊頂、多樂士乳膠漆等 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值住宅設(shè)備，如：小區(qū)花園、地下車庫等。當(dāng)陽光穿過絲絲縷縷的樹葉映照到暖黃顏色的樓面，帶著光影的柔亮的黃與深棕色露臺木構(gòu)架，純黑的鐵藝欄桿，紅色的屋面筒瓦就好似在演奏一場色彩斑斕的地中海風(fēng)格的 建筑 交響樂，園中那幽綠的草地，高低錯落的花樹當(dāng)然就是舞臺了，而穿行于其中的居者應(yīng)該就是如癡如狂的觀眾了。另外，“夏季達沃斯”將在甘井 子區(qū)椒房設(shè)立常年舉辦地，這使得甘井子區(qū)的知名度再次得到完美提升。 甘井子區(qū)的未來 甘井子 區(qū)作為 大連主要發(fā)展 空間之一，具有極大的發(fā)展優(yōu)勢和快速發(fā)展的潛力，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心， 尤其以“高新園區(qū)” —— 東北最大的高科技秘籍產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表。 項目建設(shè)地點 項目位置 項目在 甘井子 區(qū)的地理位置 周邊配套設(shè)施提高了項目的宜居性 項目地塊所在 地是政府著力發(fā)展的熱點區(qū)域 —— 甘井子區(qū) ，西臨 促進路 ；北為渾河，東為 通往市區(qū)中心干道的西南路 ； 位于 甘井子區(qū) 中心黃金地段，交通便利，升值空間 巨大 。種植業(yè)經(jīng)營規(guī)模 7400 公頃，其中糧田經(jīng)營面積 1733公頃，蔬菜經(jīng)營面積 1133 公頃，果樹經(jīng)營面積 4533 公頃。 唯美品格項目可行性研究報告 9 自然資源 土地資源豐富。相對濕度全年平均為 68%。全區(qū)年均降水量 662毫米。 11月初見秋霜，至翌年 4月中旬終止。年日照時數(shù)率為 60～62%。境內(nèi)地面的年輻射總量年平均為 /平方厘米。氣溫的年較差 (最熱月與最冷月平均氣溫之差 )在 27—31℃ 之間變化。故冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、秋溫高于春溫，冬春兩季風(fēng)速較大。大陸度在 58以上，屬大陸性氣候范疇，且風(fēng)向的季節(jié)變化非常明顯，風(fēng)速較大，又具有季風(fēng)氣候特征。區(qū)境位于緯向構(gòu)造帶和新華夏系第二巨型隆起帶的復(fù)合部位，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜。大連機場現(xiàn)已開通航線 118 條，其中國內(nèi)航線 75 條，唯美品格項目可行性研究報告 8 國際和 特別行政區(qū) 航線 43 條，與 15 個國家、 97 個國內(nèi) 外城市通航。大連周水子國際機場建于 1972 年 10 月，現(xiàn)已成為國家一級民用國際機場，是國內(nèi)主要干線機場和國際定期航班機場之一。 2020 年，甘井子區(qū)總?cè)丝?728573 人，人口自然增長率 ‰ 一、 交通運輸 甘井子區(qū)地處環(huán)渤海 經(jīng)濟區(qū)中心地帶的要沖位置，是大連市連接?xùn)|北腹地的陸路門戶和通往世界各地的海上和空中門戶。鐵路、公路設(shè)在區(qū)境內(nèi)的中國民航大連周水子國際機場，國內(nèi)外航線四通八達。東、南臨 黃海 ，北瀕 渤海 。東西長 40公里，南北寬 35 公里。面積 502 平方公里。16′ ～ 121176。47′ ～ 39176。市內(nèi)四區(qū)之一（中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)，甘井子區(qū)）。該項目的建設(shè)正是在上述宏觀和微觀這兩個層面市場發(fā)展的大背景下提出的。從我們這個城市目前的基礎(chǔ)看，迅速增加的城市人口，迫切要求我們實施城市中心區(qū)的人口外移。 二、 編號大國用 2020 第 04143 號 、 2020 第 04144 號《國有土地使用權(quán)證》 三、 編號 2020——0005 號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 四、 編號 20200015《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 五、 編號 210202002002050101《 建筑工程施工許可證》 六、 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 七、 現(xiàn)場勘察 及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研資料 八、 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 九、 其他有關(guān)依據(jù)資料 十、 項目批復(fù)文件 2 項目選址及建設(shè)條件 項目所處區(qū)域 大連 市概況 大連作為我國重要的工業(yè)、港口、貿(mào)易和旅游城市，其經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場總體發(fā)展平穩(wěn)，供需兩旺。 本項目位置較好，地處西南路進入市區(qū)的門戶，北面為大連傳統(tǒng)的商業(yè)寶地金三角，是遼南地區(qū)最大的糧食疏散地，南面有春柳河小區(qū)及在耐火材料廠地塊上改建的 15 萬平方米的大型市場；區(qū)域環(huán)境正在改善，隨著周邊幾個規(guī)模較大小區(qū)的建 設(shè)，該區(qū)域已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)之一。唯美品格項目可行性研究報告 1 課程設(shè)計說明書 設(shè)計名稱 房地產(chǎn)投資分析 設(shè)計題目 大連唯美品格（一期） 項目 可行性研究報告 設(shè)計時間 學(xué) 院 管理學(xué)院 專 業(yè) 土地資源管