【正文】 進而，在 大連市 、 甘井子 區(qū)房地產(chǎn)市場形勢大好的機遇中，獲得更大的經(jīng)濟與社會效 益。建議嚴格控制建設(shè)期，盡量使各項工程按期完工，以保證項目的整體經(jīng)濟效益。但在銷售價格變化的敏感性分析時，經(jīng)濟效益指標變化較為明顯，說明相對于銷售價格變化的突變，存在一定的風險性 。 敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 2020 年 3 月 入住。 二、 工程建設(shè)組織程序 1） 編制本項目申請報告報送主管部門核準； 2） 進行建筑方案設(shè)計、辦理工程規(guī)劃審批手續(xù)； 3） 進行設(shè)計單位招標或委托，進行本項目詳規(guī)設(shè)計和施工圖設(shè)計，編制設(shè)計概算，報主管部門審批； 4） 進行工程報建和施工招標，辦理施工許可； 5） 組織工程全面施工； 6） 組織工程竣工驗收，交付使用。 表 《中華人民共和國污水綜合排放標準》一級標準 污染物 懸浮物 化學需氧物 動植物油 元素磷 上限（ mg/L） 100 60 20 類別 噪聲限值（ dB） 1 晝間 夜間 55 45 唯美品格項目可行性研究報告 18 二、 對水環(huán)境的影響分析 在本項目施工期間，主要發(fā)生施工排水和生活排水，由于項目所在地沒有臨近的水源和流經(jīng)的地面水域，且該區(qū)域施工排水設(shè)施比較完善，故而施工期污水對環(huán)境的 影響程度較輕。 對空氣環(huán)境影響的分析和評價 一、 空氣環(huán)境質(zhì)量標準 空氣環(huán)境質(zhì)量評價執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》的二級標準。 五、 消防排水 消防電梯的井底設(shè)潛水排污泵，排水量大于 101/A，排水井容量大于 2 ㎡。（本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮）。 防煙分區(qū)；防煙分區(qū)的面積不超過 500 ㎡，并且不跨越防火分區(qū)。 每個防火分區(qū)均設(shè)有 2 個或 2 個以上安全出口，并有 1 個或 1 個以上能直通室外的安全出口。 水泥砂漿： M5， M10 5 專篇設(shè)計 消防 建筑消防 一、 編制依據(jù) 以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。 技術(shù)措施 一、 抗震要求 為達到國家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強柱弱梁”的設(shè)計思想，在構(gòu)件設(shè)計上力爭達到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍唯美品格項目可行性研究報告 14 筋，對 L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。 唯美品格項目可行性研究報告 13 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù) 一、 自然條件 1） 基本風壓 ㎡ 2） 基本雪壓 ㎡ 3） 土壤標準凍結(jié)深度（自天 然地面下） 4） 沈陽市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本加速度為 。 二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計在東 面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價將上浮至 12020 元 /平方米左右。 二、 單元生活獨立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對生 活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的高值配備。 唯美品格項目可行性研究報告 10 3 營銷方案設(shè)計 項目名稱 項目名稱理念 唯美品格的美與張揚、奢華無關(guān)，她的美是靜謐而又親和的，熱情而又內(nèi)斂，當浮躁的心遭遇到這樣的美時，不自覺地，便會沉靜下來，任由這沁人心脾的舒爽之美滌蕩胸中。房屋結(jié)構(gòu) 以 BLOCK、三室一廳為主 ，南北通透，經(jīng)典格局，超大客廳設(shè)計。全區(qū)海岸線總長 150 公里，海水養(yǎng)殖規(guī)模 萬臺筏，灘涂養(yǎng)殖面積 1200 公頃。年、季的主導風向是北風和東南風。 4月中旬至 10月中旬為無霜期。氣溫的日較差 (日最高氣溫與最低氣溫之差 )年平均在 —℃ 之間。但由于三面環(huán)海，時節(jié)晚于內(nèi)陸，又具一些海洋性氣候的特色。 二、 自然地理 地質(zhì)狀況 甘井子區(qū)域的地質(zhì)、地貌同遼東半島一樣，先后經(jīng)歷 鞍山運動 、燕遼運動、 加里東運動 、華力西運動、 印支運動 、 燕山運動 和 喜馬拉雅 諸次構(gòu)造運動演化塑造而成。大連周水子國際機場、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)的咽喉要道，形成網(wǎng)絡(luò)。地形西南部寬，東北部窄。07′ ，東經(jīng) 121176。 唯美品格項目可行性研究報告 7 圖 大連 市在遼寧省的位置 甘井子 區(qū)概況 甘井子區(qū)，是 遼寧 省 大連 市的一個市轄區(qū)，位于大連市西部和西北部。同時，市委、市政府為實現(xiàn)市九次黨代會提出到 2020 年率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化這一目標，采取了加快發(fā)展的一 系列重大措施，大連市未來的規(guī)劃是向城市北部、西部及城市邊緣拓展，以實現(xiàn)城市向外拓展，人口向外疏散的規(guī)劃。甘井子區(qū)位于大連的西北部，環(huán)抱大連市區(qū)，陸地面積 502 平方公里，總?cè)丝诩s 50 萬人；近年來，隨著大連市城市建設(shè)的發(fā)展，市區(qū)不斷向周邊發(fā)展，如國家康居示范區(qū) 泡崖小區(qū)、錦繡居住小區(qū)；華南國際商城、泉水居住區(qū)、金盛花園、東北名苑、 億達 世紀城、等大連著名的居住小區(qū)均在甘井子區(qū)。 本項目位置較好，地處西南路進入市區(qū)的門戶，北面為大連傳統(tǒng)的商業(yè)寶地金三角，是遼南地區(qū)最大的糧食疏散地，南面有春柳河小區(qū)及在耐火材料廠地塊上改建的 15 萬平方米的大型市場；區(qū)域環(huán)境正在改善，隨著周邊幾個規(guī)模較大小區(qū)的建 設(shè)，該區(qū)域已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)之一。從我們這個城市目前的基礎(chǔ)看，迅速增加的城市人口，迫切要求我們實施城市中心區(qū)的人口外移。市內(nèi)四區(qū)之一（中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)，甘井子區(qū)）。16′ ～ 121176。東西長 40公里，南北寬 35 公里。鐵路、公路設(shè)在區(qū)境內(nèi)的中國民航大連周水子國際機場，國內(nèi)外航線四通八達。大連周水子國際機場建于 1972 年 10 月，現(xiàn)已成為國家一級民用國際機場，是國內(nèi)主要干線機場和國際定期航班機場之一。區(qū)境位于緯向構(gòu)造帶和新華夏系第二巨型隆起帶的復合部位，地質(zhì)構(gòu)造復雜。故冬無嚴寒、夏無酷暑、秋溫高于春溫，冬春兩季風速較大。境內(nèi)地面的年輻射總量年平均為 /平方厘米。 11月初見秋霜，至翌年 4月中旬終止。相對濕度全年平均為 68%。種植業(yè)經(jīng)營規(guī)模 7400 公頃，其中糧田經(jīng)營面積 1733公頃，蔬菜經(jīng)營面積 1133 公頃，果樹經(jīng)營面積 4533 公頃。 甘井子區(qū)的未來 甘井子 區(qū)作為 大連主要發(fā)展 空間之一，具有極大的發(fā)展優(yōu)勢和快速發(fā)展的潛力，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心， 尤其以“高新園區(qū)” —— 東北最大的高科技秘籍產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表。當陽光穿過絲絲縷縷的樹葉映照到暖黃顏色的樓面，帶著光影的柔亮的黃與深棕色露臺木構(gòu)架，純黑的鐵藝欄桿，紅色的屋面筒瓦就好似在演奏一場色彩斑斕的地中海風格的 建筑 交響樂，園中那幽綠的草地，高低錯落的花樹當然就是舞臺了，而穿行于其中的居者應(yīng)該就是如癡如狂的觀眾了。 唯美品格項目可行性研究報告 11 定價策略 定價原則 一、 應(yīng)以支持實現(xiàn)高速銷售目標為確定銷售價格的前提； 二、 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段； 三、 以入市形成較好的人氣為基準，建立逐步上揚的價格體系； 四、 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨； 五、 計劃底商類物業(yè)銷售適當后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。但認購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。道路等級明確區(qū)分，標識性強。本工程按抗震設(shè)防烈度 7 度設(shè)計。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。 二、 建筑分類和耐火等級 本工程住宅為一類高層，耐火等級為一級。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。防煙分區(qū)用大于等于 500 毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。 二、 消火栓給水系統(tǒng) 消火栓給水系統(tǒng)設(shè)于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)。 6 環(huán)境影響評價 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 環(huán)境影響范圍與影響因素 根據(jù)本項目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。 表 環(huán)境空氣質(zhì)量標準（二級標準 ） 污染物 濃度限值（ mg/m3） 年平均 日平均 1 小時平均 TSP — SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響 揚塵和粉塵將是影響本項目建設(shè)期空氣質(zhì)量的重要因素。 唯美品格項目可行性研究報告 19 7 項目組織機構(gòu)與進度計劃 組織機構(gòu)與人力資源 組織機構(gòu) 本項目是既有項目法人項目，因此，項目組織機構(gòu)不需重新設(shè)立，只需在公司成立本項目管理部，負責本項目實施的組織和管理。 唯美品格項目可行性研究報告 20 項目實施進度安排 建設(shè)工期 經(jīng)過論證，本項目總的周期約為 18 個月（包括項目的立項申請）。 項目進度計劃圖 唯美品格項目可行性研究報告 21 8 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù)及說明 土地費用 本項目共占土地面積 平方米， 根據(jù)中標通知書及土地評估，地價總額為 萬元 前期