某招商策劃方案-文庫(kù)吧資料
2024-09-10 17:01本頁(yè)面
【正文】 方案 B的 95% 15 交付使用及試業(yè)開(kāi)幕 2020/11/16 2020/12/1 方案 B的 100%及開(kāi)業(yè)條件成熟 15 總 計(jì) 135 招商總策略 ? 走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái) ? 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò) ? 分組進(jìn)行 ? 以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔 招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、直達(dá)性好，可生省去營(yíng)銷的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營(yíng)銷手段可低成本高效率地達(dá)到此目的。 ? 靈： 市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專業(yè)高效操作的前提下，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。 長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 10 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 第六部份 招商計(jì)劃及實(shí)施 商場(chǎng)招商將實(shí)施 快、準(zhǔn)、靈 的戰(zhàn)略 ? 快： 招商工作的快速展開(kāi)，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和大型『旗艦商家』取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開(kāi)，以最快的營(yíng)銷媒介達(dá)到招商的全面認(rèn)知、認(rèn)同。項(xiàng)目經(jīng)理向項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)，與發(fā)展商進(jìn)行招商工作協(xié)調(diào)、對(duì)接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。 同致行將指定商業(yè)總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、商業(yè)策劃師各一名組建本項(xiàng)目商場(chǎng)的招商小組。 ? 如果方案 A以分割返租的形式進(jìn)行出售，其對(duì)銷售 有 6,102,901 元 的 增收影響。 ? 商場(chǎng)成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì)，方案 A的最終目的的引進(jìn) 有實(shí)力有信譽(yù)的優(yōu)質(zhì) 『旗艦商家』 以確保商場(chǎng)的成功。 ? 方案數(shù)量指標(biāo)是在招租后即時(shí)發(fā)售的假設(shè)上得出的，如等到商場(chǎng)市場(chǎng)培育期結(jié)束之后，返租成本不一定要發(fā)生。 優(yōu)劣分析 計(jì)量分析是在工作任務(wù)完成情況很理想的前提下做出的估算，以下是對(duì)工作任務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)描述 方 案 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) A 銷售額較高 客戶源豐富 單個(gè)個(gè)體銷售實(shí)現(xiàn)容易 銷售不暢預(yù)期收入無(wú)法實(shí)現(xiàn) 招商力度和效果不易控制 發(fā)展商墊付租金 眾多業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者的溝通協(xié)調(diào)增加經(jīng)營(yíng)的難度 經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商 返租的財(cái)務(wù)壓力 承擔(dān)回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn) B 無(wú)返租財(cái)務(wù)壓力 無(wú)銷售壓力 無(wú)招商壓力 無(wú)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 售價(jià)較低 (一般在 70折到 82折之間 ) 表面看回籠資金總額少 客戶源狹窄不易成交 交易談判難度大 長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 6 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 發(fā)展商無(wú)回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 資金回籠快速 (整體性的 ) 部分從方案相 關(guān)的質(zhì)量和數(shù)量指標(biāo)兩方面進(jìn)行分析，方案優(yōu)選的過(guò)程必須是對(duì)質(zhì)數(shù)指標(biāo)綜合評(píng)估的過(guò)程。 6927 ㎡ =539 元 /㎡ 招商方案的直接目的是最大化地實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的商業(yè)使用功能，銷售的目的是要實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的貨幣價(jià)值，前者的實(shí)施效果會(huì)反映在后者目的的實(shí)現(xiàn)效果上。 6927 ㎡ =1365 元 /㎡ B： f=e247。 A： f=e247。 方案現(xiàn)金值： 屬商場(chǎng)階段性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其大概表明了在商場(chǎng)發(fā)售時(shí)發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場(chǎng)相關(guān)的一種產(chǎn)權(quán)收益，負(fù)值表示發(fā)展商為了完 成銷售目標(biāo)而可能承擔(dān)的成本，不能完全以此項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案的評(píng)估，必須要結(jié)合方案的質(zhì)量指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案的優(yōu)選。 2} 6,㎡ 3 年 12 月 =11,670,658 元 。 假設(shè)返租期 10 年、返租回報(bào)率 8%， 5 年固定租約、一次性返 3 年租金，招租后即時(shí)發(fā)售、 均價(jià) 17, 元 /㎡（見(jiàn) C13），銷售率 100%: 則 A； c={17, /㎡ 247。對(duì)于方案 B 的后期銷售可采用 以租代售 的銷售策略（相當(dāng)于分期付款的方式，付款年限 3～ 6 年，按月或季收取應(yīng)付款 項(xiàng)，價(jià)格相當(dāng)于整體發(fā)售的水平）；而對(duì)于方案 A，在后期市場(chǎng)培育比較成熟、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)比較成功、商服物業(yè)投資比較紅火的天時(shí)地利情況下也可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營(yíng)商家或大面積劃分出售的銷售策略。如選擇了方案 A 且想加快銷售和資金回籠速度，一般需要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行分割并采用返租的促銷手段。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度： 不同的商家其經(jīng)營(yíng)能力和抗 風(fēng)險(xiǎn)能力是不同的，經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性對(duì)商場(chǎng)的保值升值是最有力的保障，指標(biāo)取值范圍是由大到小。 定位相關(guān)性： 不同的招商方案決定了商場(chǎng)具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)
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