【正文】 達(dá)，交通方便，板塊內(nèi)有長城購物中心、貴康世紀(jì)星城等在建在售等商住項(xiàng)目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價(jià)值與空間潛力巨大，目前該板塊開發(fā)以多層、小高層商住項(xiàng)目為主，尚無高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動城市旅游發(fā)展的板塊之 一。 銷售多以返祖形式、產(chǎn)權(quán)式為主。 經(jīng)過了解， XX 的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對成熟的市場定位。 在所調(diào)查的幾家商業(yè)項(xiàng)目中，“金灘新城”的人氣相對較旺，主要購物者為中青年群體，營業(yè)時間不長，經(jīng)營狀況一般； XX 商城主要經(jīng)營小商品百貨，商場經(jīng)營慘淡，紅色 28 招商較為成功，但經(jīng)營狀況較差 ，萬貨城招商狀況欠佳。 ? 小十字方向行人流量大于項(xiàng)目地塊，商業(yè)經(jīng)營狀況好于項(xiàng)目地塊； 可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目附近 商業(yè)物業(yè) 銷售情況 板 塊 項(xiàng)目 名稱 市場定位 銷售狀況 租賃狀況 備注 大 十 字 中 心 板 塊 福 霖 地 產(chǎn) 百貨 寫字樓 1層經(jīng)營性用房 全部售完，最高價(jià)55000元 /平方米，最低售價(jià) 25000 元/平方米 100% 300500元 /㎡ 2層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價(jià)15000元 /平方米，最低售價(jià) 8000元 / 100% 100300元 /㎡ 平方米 3層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價(jià)7000 元 /平方米，最低售價(jià) 4500 元 /平方米 100% 100200元 /㎡ 4層 經(jīng)營性用房 全部售完，最高價(jià)5000 元 /平方米，最低售價(jià) 3000 元 /平方米 100% 80150元 /㎡ 5層以上 寫字樓 70%售完，最高價(jià)4000 元 /平方米，最低售價(jià) 2180 元 /平方米 80% 2050元 /㎡ 調(diào)查結(jié)果分析 從商業(yè)物業(yè)分布來看， XX 的大型商業(yè)及購物中心，萬貨城、金灘新城、金碼頭等主要集中在 XX 北部的金灘批發(fā)零售商圈。 結(jié)論： ? 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢明顯 , 是城市公認(rèn)的商業(yè)中心 。我們可以測算出：項(xiàng)目地平均車流量為 1066 輛 /小時，人流量為 1862 人 /小時；最高時，車流將可以達(dá)到 1598輛 /小時，人流將可以達(dá)到 2794 人 /小時。 選取時段為星期五上午 11： 00— 11： 05，得出：在樣本時段內(nèi)，通過項(xiàng)目地機(jī)動車流量達(dá)到 111 輛，行人流量達(dá)到 194 人。 如本案的建設(shè)、貴康即將面市、東太義烏商城等 （ 3）項(xiàng)目地與小十字人車流量狀況 本次人車流量測算的對象是項(xiàng)目地主要入口處正街的交通流量。XX老城區(qū)現(xiàn)今正在進(jìn)行舊城改造，也為商圈內(nèi)商家的經(jīng) 營活動增加了不確定因素。 （ 2） 商業(yè)環(huán)境狀況 商圈內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，消費(fèi)者認(rèn)知程度很高。激烈的競爭將會使區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮度提升。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以服裝鞋帽為主，主要形式為臨街的品牌專賣店，同時也 可行性研究報(bào)告 14 包括 XX 老牌商場。 是指以西門橋?yàn)楹诵牡氖兄行馁徫镄蓍e娛樂商圈，包括百貨商鋪、超市，該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于 XX 市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻射范圍大，本項(xiàng)目也處于該商圈 的最中心 。 從 我們調(diào)查的情況看： 本項(xiàng)目 處于 XX 市 Ⅰ類商圈 的最中心。 三、 “ XXXX 商貿(mào)大廈 ” 價(jià)格定位 現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè) 的 一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說 明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。 其中曾為 2 個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。 XXXX 信德房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)測繪 有限公司是一家從事房地產(chǎn) 評估、測繪、 營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及 XX 地區(qū)十縣市 ，先后與 128 家 XX 的 開發(fā)商長線合作，擁有 多 年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。 恰逢現(xiàn)階段 XX 房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機(jī)，作為 XX 市城市中心 第一個大型 商住小 區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。作為 城市中心的 第一個大型 商住小 區(qū)，隨著現(xiàn)有拆遷戶的遷入及周邊學(xué)校、寫字樓的人員遷入 ，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住 宅、商鋪的銷售。 施工方在 項(xiàng)目 的建造中， 必須 秉承 精益求精的作風(fēng)，把 項(xiàng)目 ”建造成 XX 市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善 的商業(yè)、 住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。隨著 項(xiàng)目地周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的各方面設(shè)施逐漸完善， 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師 、干部 為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。目前，全國各大城市的 “教育樓盤 ”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤 10%~20%。 教育 配套優(yōu)勢顯著 自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有 “孟母三遷 ”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟 ，買家從 購買 前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對 未來 居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注。 本項(xiàng)目所在地塊市 XX市的商業(yè)中心，該中心輻射整個 XX 地區(qū)。 可行性研究報(bào)告 12 第三章 項(xiàng)目市場分析與整合營銷 一、項(xiàng)目市場分析 地段環(huán)境優(yōu)越 本項(xiàng)目 位于 XX 市最繁華的城市商業(yè)中心 —— 大十字步行街 口。 此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。 本項(xiàng)目推行 “綠色安全環(huán)保小區(qū) ”概念，全部采取人車分流， 在 5 層頂部 設(shè)主入口僅供行人出入，在 解放路 上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。 本項(xiàng)目 擬 聘請 XX 知名 的信德 物業(yè) 服務(wù) 公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè) 房地產(chǎn)中介和 物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。 小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。 設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。 建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、 宜人的居住環(huán)境。 小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有 舒適 、自然、集中的布局形式， 可行性研究報(bào)告 11 擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。 5 層 設(shè)置中心會所，滿足小區(qū) 管理 、服務(wù)、休閑等配套所需。 建筑單體 設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多陽光和較好通 風(fēng)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) ： 1層經(jīng)營性用房 7439 平方米， 2～ 3 層經(jīng)營性用房各 7162 平方米， 4 層經(jīng)營性用房 7041 平方米， 5 層其他用房 3148 平方米（休閑會所），住宅用房 84355 平方米，寫字樓 5562平方米 ，地下建筑面積 22938㎡ （含地下 1層經(jīng)營性用房 7646平方米，停車場 15292平方米〈 180 個車位〉， 5層屋面 70%的面積作 綠地廣場 ?？紤]到房屋拆遷買斷成本：對拆遷范圍內(nèi)的部分私人住宅，可考慮拆 1 還 1 的置換方案； 四 、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 適應(yīng) 城區(qū) 高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境； 在 創(chuàng)造 XX“獨(dú)一無二”的 建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為 XX 市的 商業(yè)、 住宅 及辦公 小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良 好的典范。 劣勢及對策分析 本規(guī)劃 紅線 區(qū) 內(nèi)， 大部分 是待改制的國有企業(yè)房屋和一定量的私人住宅，房屋大部始建于 80 年代底和 90 年代初，上述房屋的拆遷買斷工作，是項(xiàng)目 建設(shè)的最大障礙。 （ 6）神鷹企業(yè)在 XX 省塑立了較高的社會知名度、較好的社會信譽(yù)度和較強(qiáng)的品牌影響力，為消費(fèi)者增加了消費(fèi)信心。 （ 4） XX 市政府把該項(xiàng)目納入“ XX 市 2021 年的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目”，該項(xiàng)目在建設(shè)上將享受 XX 地區(qū)和 XX 市“招商引資的優(yōu)惠政策”。 （ 2）當(dāng)前， XX 市黃金地段的資源很少，特別是坐落在大十字黃金地段，有建筑品位和建筑風(fēng)格的精品商住樓市場巨大，價(jià)格一路走俏。 三、 項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢分析 （ 1） 本規(guī)劃區(qū)位于 XX 市 大十字 ，符合該市總體規(guī)劃確定的 舊 城 改造范圍， 該市 步行街經(jīng)過 近 十年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、 商業(yè) 、 服裝 、 百貨 為一體的綜合 商貿(mào) 區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與 步行街 緊鄰，將成為 商業(yè)步行街 的有機(jī)組成部分， 步行街 內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本 項(xiàng)目 的建設(shè)提供了保障，并為 XX 市 居民提供就業(yè) 、 購物服務(wù)。 二、項(xiàng)目規(guī)模 “ XXXX 商貿(mào)大廈”項(xiàng)目 規(guī)劃 總用地面積為 9411 平方米，總建筑面積 144810 平方米 【 其中： 地上總建筑面積 121871 ㎡ （含： 1 層經(jīng)營性用房 7439 平方米， 2～ 3 層經(jīng)營性用房各 7162平方米， 4層經(jīng)營性用房 7041 平方米， 5層其他用房 3148 平方米，住宅用房 84355 平方米 ，寫字樓 5562 平方米 ），地下建筑面積 22938 ㎡ （含地下 1層經(jīng)營性用房 7646 平方米，停車場 15292 平方米〈 180個車位〉） 】 ，總居住人口 3800 人。 第二章 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址 “ XXXX 商貿(mào)大廈”項(xiàng)目 （以下簡稱 “ 本項(xiàng)目 ” ）位于 XX 市最繁華的城市商業(yè)中心 ——大十字步行街 口。在銀行按揭政策 （ 5～ 30年） ，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。 四 、 XX房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭 舊城改造，造成了需求量的增加 鑒于原 XX 城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺 “ 為 舊 城減壓， 規(guī)劃區(qū) 內(nèi) 實(shí)行舊城改造 ， 新城開發(fā)，拓寬道路， 不許 私人 建房 ” 的新規(guī)劃，開始對 舊城 及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。 同類物業(yè)的市場情況 XX 名城小區(qū)、時代商匯、天 都 等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。 近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求 “居者有其屋 ”向 “居者優(yōu)其屋 ”發(fā)展。 2021 年 XX 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6500 元 左右 ， 比 上年增長 8%左右 。 2021 年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，比 2021 年增加 億元，年均增長%。以梵凈山、九龍洞為重點(diǎn)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步改善，商業(yè)貿(mào)易、餐飲服務(wù)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、信息、 可行性研究報(bào)告 8 社區(qū)服務(wù)等發(fā)展迅速，建成了一批貿(mào)易批發(fā)市場。 2021 年工業(yè)增加值達(dá) 億元，比 2021 年增 長 倍，年均增長 %，其中，地方規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比 2021 年增長 倍，年均增長 %。 2021 年，農(nóng)業(yè)總值達(dá)到 億元，比 2021 年增加 億元， 5 年年均增長 %，其中種植業(yè)和畜牧業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到 50 億元和 31 億元，比 2021 年分別增加 億元和 億元，年均增長 %和 %，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到 %。預(yù)計(jì)“十五”期間，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到 億元、 億元和 億元，比 2021 年分別增加 億元、 億元和 億元，一、二產(chǎn)業(yè)分別超計(jì)劃 億元和 億元，三產(chǎn)基本與計(jì)劃持平；按可比價(jià)計(jì)算增加值分別年均增長 %、 %和 %；第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重從 2021 年的 :: 調(diào)整到 2021 年的 42::，工業(yè)和服務(wù)業(yè)增加值占 GDP 的比重首次超過農(nóng)業(yè)。 2021年突破 70 元，“十五”年均增長 %，五年累計(jì) 225 億億元（不含跨區(qū)項(xiàng)目），超計(jì)劃135 億元，是“九五”時期的 倍；建成了一批重大項(xiàng)目，投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動進(jìn)一步增強(qiáng)。 2021 年全區(qū)財(cái)政總收入將達(dá)到 億元，比 2021年增加 億元，“十五”年均增長 %；其中地方財(cái)政收入 億元以上，超計(jì)劃 1 億多元，比 2021 年增加 億元，“十五”年均增長 %。按可比價(jià)計(jì)算，“十五”年均增長 %，年均增速較“九五”提高 個百分點(diǎn)，比計(jì)劃提高 個百分點(diǎn)，保持了逐年