都市家苑項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)方案-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 04:38本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)部裝修的個(gè)性化要求并不高。住宅內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，根據(jù)本公司的了解，目前客戶對(duì)普通新房裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇逐步傾向于一次到位，二次裝修作為裝飾的概念逐步深入人心。 住宅內(nèi)部裝修建議 住宅是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品，由于不同的客戶對(duì)居室內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不同，建議本項(xiàng)目依據(jù)不同客戶的喜好提供不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，給客戶多種選擇，于細(xì)處體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶的關(guān)注。陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄以造型特別的不銹鋼與原色玻璃相結(jié)合。 C、立面上空調(diào)的處理，建議在上下層飄窗的飄板之間，裝百頁(yè)窗封 閉，外部色調(diào)跟其所處的立面色 調(diào)一致。 B、窗戶建議采用外飄窗，主臥室轉(zhuǎn)角窗。要從以上幾方面著手，把握好與整體建筑風(fēng)格的呼應(yīng)，及與主題概念的切合。故單體的平面布局上，我們建議平面布置方式使用一字型（即核式結(jié)構(gòu)），一字型是較多用于一梯兩戶的多層、小高層住宅，在平面中是最有利于朝向私通風(fēng)采光的一種，實(shí)用率很高，較適用于較低容積率的住宅小區(qū)，且使每戶都是南北朝向，符合萊西現(xiàn)在房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的需求。 四、景觀及配套建議 項(xiàng)目平面布局建議 由于本項(xiàng)目 自然景觀不是很好，平面規(guī)劃應(yīng)注重建筑單體 與園林綠化之間的兼容與配合。一方面通過(guò)適當(dāng)?shù)谋壤秊轫?xiàng)目爭(zhēng)取更多潛在買家、給客戶較多選擇，充分挖掘其消費(fèi)能力，另一方面也要通過(guò)基本戶型的搭配表明項(xiàng)目的主要發(fā)展方向和主力客戶定位。 S 型分隔墻的利用可使家具巧妙嵌入，更有利于有效利用空間； 對(duì)于二房或二房半的小居室，建議將餐廳與廚房合二為一，這樣使居室的生活空間做較明晰的區(qū)分，針對(duì)該類房型的客戶多為上班族，不會(huì)有太多時(shí)間在家待客，廳不需太大面積； 盥洗間與廁所分開(kāi)（在一衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)中可嘗試做），前間放置洗衣機(jī)、洗臉盆，里間放置浴盆、便器及熱水器，避免人員較多時(shí)使用的矛盾； 引入玄關(guān)的設(shè) 計(jì)，這樣的設(shè)計(jì)符合中國(guó)人傳統(tǒng)的審美情趣 —— 曲徑通幽、聚氣藏風(fēng)，也可滿足進(jìn)門后換鞋的功能需求； 對(duì)于較大戶型設(shè)計(jì)可打破“模糊雙廳”的概念，使兩廳功能有效分隔，其中餐廳設(shè)計(jì)更可追求浪漫，如臨大面積落地景觀窗設(shè)計(jì)等； 窗戶的多樣化設(shè)計(jì)，房間采光多少和效果如何關(guān)鍵看窗戶設(shè)計(jì)，通過(guò)高窗、低窗、凸窗、凹窗、法式窗臺(tái)和威盧克斯斜窗多樣式窗戶設(shè)計(jì)，塑造建筑美感，令室內(nèi)通透明亮。本項(xiàng)目的戶型方案中提出二房半與三房半概念，其中的“半”房即增加了的多用途房（該房用途可有以下延伸：工人房 — 小書房 — 工作間 — 儲(chǔ)藏室 — 臨時(shí)客房 — 兒童用房 — 家庭活動(dòng)室等），旨在加強(qiáng)居住功能以滿足市場(chǎng)需求； 住宅多功能的要求已成為新住宅時(shí)尚 ，主臥房可增設(shè)小儲(chǔ)藏室或小衣帽間，以改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)更衣環(huán)境、增強(qiáng)私密性。 戶型設(shè)計(jì)建議 以上基本戶型是本公司在市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上 得出的初步意見(jiàn)。 五房超豪華型 面積在 140 ㎡以上，重點(diǎn)放在中心區(qū)擁有良好景觀位置的，多層組團(tuán)，引入生態(tài)躍層的概念，套用此房型。 二房二廳經(jīng)濟(jì)型 面積 8090 ㎡，針對(duì)三口之家的小型家庭，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)暫時(shí)較弱，他們追求所花的每分錢都是物有所值的，純粹是在經(jīng)濟(jì)上考慮置業(yè)的一群人，此戶型一樣是二段式，客廳開(kāi)間不應(yīng)小于 米，設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，主人房轉(zhuǎn)角窗，其他廳房設(shè)飄窗。引入雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南面是觀景陽(yáng)臺(tái)（配以大面積落地門窗），北面是生活陽(yáng)臺(tái)， 主人臥室?guī)мD(zhuǎn)角窗，其他廳、房的窗戶建議做飄窗。故在本項(xiàng)目方案中我們提出兩房半、三房半的概念，在原有戶型的基礎(chǔ)上增加一個(gè)多用途房以順應(yīng)該發(fā)展趨勢(shì)，滿足市場(chǎng)需求。但是附近的住宅項(xiàng)目多將進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，本項(xiàng)目的推出正好處于附近片區(qū)住宅項(xiàng)目的推出階段，所以應(yīng)在戶型定位方面考慮該片區(qū)住宅開(kāi)發(fā)較空缺的開(kāi)發(fā)層次 ，以便項(xiàng)目的推出可以迅速占領(lǐng)有效市場(chǎng)份額。可見(jiàn)目前萊西市需求方對(duì)中等 面積的戶型購(gòu)買欲望最強(qiáng)，大部分人仍以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的普通住宅為首選，這一點(diǎn)在本項(xiàng)目的基本戶型定位中需予以充分重視，目前市場(chǎng)上以三房單位的需求最大，每戶面積基本集中在 100 平方米左右，以 100平方米以內(nèi)的需求最強(qiáng)。 三、項(xiàng)目戶型發(fā)展建議 項(xiàng)目基本戶型確定依據(jù)及思路 戶型是住宅項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵，它具體反映了項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)各種層次以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次的兼顧。 為了使項(xiàng)目能在這一地段突圍而出，打破萊西其它樓盤對(duì)我們項(xiàng)目的銷售壓力，樹(shù)立自己鮮明的個(gè)性與風(fēng)格，可以利用整體精裝修的優(yōu)勢(shì)建出生態(tài)躍層和生態(tài)架空層。重點(diǎn)從戶型設(shè)計(jì)等方面來(lái)迎合目標(biāo)客戶群的需求。 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 為了使本項(xiàng)目的產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)，緊扣項(xiàng)目的主題概念，開(kāi)發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，對(duì)于產(chǎn)品的策 略制訂的建議，對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)細(xì)化，就必須得緊扣以下幾個(gè)原則： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各方面要從宏觀上配合本項(xiàng)目的主題定位，從微觀上塑造主題定位，共同 來(lái)構(gòu)造本項(xiàng) 目的鮮明形象。 價(jià)格定位 根據(jù)本 項(xiàng)目特點(diǎn)及所針對(duì)的主要客戶群，建議整體價(jià)位確定以質(zhì)價(jià)比高出同類物業(yè)為原則。同時(shí)，鑒于項(xiàng)目所在地塊是未來(lái)萊西行政商務(wù)區(qū)，具有良好的升值潛力等利好因素，建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中高檔住宅，以小區(qū)優(yōu)秀庭院綠化、適中的價(jià)格、齊全的內(nèi)部配套等營(yíng)造方便、舒適、經(jīng)濟(jì)的成規(guī)模小區(qū)式居家氛圍，吸引相應(yīng)的目標(biāo)客戶。對(duì)此，可通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)等進(jìn)一步挖掘、創(chuàng)造針對(duì)其購(gòu)房心理的賣點(diǎn)，達(dá)到爭(zhēng)取這部分客戶的目的。 針對(duì)以上項(xiàng)目潛在客戶的消費(fèi)特點(diǎn)，并綜合項(xiàng)目的主要優(yōu)劣勢(shì)，本項(xiàng)目對(duì)首次置業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和公務(wù)員的吸引力相對(duì)較大。 4）部分農(nóng)民買房后用于出租：農(nóng)業(yè)在萊西國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入較高，部分先富起 來(lái)的農(nóng)民也開(kāi)始有了投資意識(shí)，考慮到先到城里買套房子，把家里人辦成城市戶口然后再把房子 租出去。對(duì)于這一群體，交通上的些許不便有班車即可解決，房屋質(zhì)量好、 布局功能合理、社區(qū)文化生活豐富才是能吸引他們購(gòu)房的理由。但級(jí)別較高的領(lǐng)導(dǎo)層偏愛(ài)環(huán)境優(yōu)雅的居所，不是本案的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目所處地段附近目前新推商品住宅項(xiàng)目多，且多數(shù)處于開(kāi)發(fā)時(shí)期，與本項(xiàng)目的推廣宣傳形成一定相同的時(shí)間，且附近較大型的住宅開(kāi)發(fā)如上海花苑、頤和花苑二期等都要啟動(dòng)，不利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售。 目前已經(jīng)處于春季，季節(jié)因素會(huì)吸引來(lái)訪客戶總量增多，加之房屋如果現(xiàn)在開(kāi)工到今年的九、十月份的房屋銷售旺季，會(huì)給房屋銷售工作帶來(lái)一定的優(yōu)勢(shì)，成交量會(huì)更快?；I建中的梅花山公園，為北部新區(qū)錦上添花。未來(lái)本項(xiàng)目將名副其實(shí)地處在“都市和大自然”的接合部，對(duì)于重視窗外景觀的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具有很大吸引力； 目前項(xiàng)目所在地段的商品房售價(jià)相對(duì)較低，作為萊
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