【正文】 銷的 角 度 可給予建議） 。 ? 選擇性多 ，投資門檻不高 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格定位 ? 價格依據(jù) ? 周邊沒有雷同產(chǎn)品 ? 精裝修產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 層 家居生活用品 廚具世界等 4 層 大眾餐廳 4D 電影院 娛樂場所 婚慶城等 3 層 男裝用品區(qū)和永州市書城 2 層 女裝 、 青春 少女裝 、 女性用品等 1 層 璀璨時尚區(qū) （ 珠 寶、精品、化妝品）洋快餐廳等 負(fù)一層 家電 生活超市 業(yè)態(tài) 布局設(shè)計比例應(yīng)控制在 :購物 40% 餐 30% 娛樂 20% 它 10% 以上的產(chǎn)品設(shè)計都將是主要以商務(wù)人士 及市民 、學(xué)生 也就是 從 最終的消費者為出發(fā)點，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費群體的消費特點進(jìn)行設(shè)計，提高各項服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)部分 :業(yè)態(tài) 布局設(shè)計 （可以根據(jù)項目情況 裙 樓商業(yè)設(shè)計為三層） 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 存款狀況及購買力：存款良好，購買力屬于中 檔 消費。隨著 芝山周邊 一批高檔住宅區(qū)的開發(fā)， 及洛湛鐵路永州站的建設(shè) 都為本區(qū)域駐入了強(qiáng)大的消費力。 產(chǎn)品定位 建議 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 建議 住宅區(qū)占 整 個項目總建筑面積的比例應(yīng)當(dāng)控制在 6： 4 成 商業(yè)面 積左右， 商場樓層在 5 層為好， 該地段一直作為中心城區(qū)的商業(yè)中心、文化中心和重要的居住區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)權(quán)式 中亞 國際商業(yè)廣場現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個固定資產(chǎn)的身份，它將在永州市人心中成為一個財富的象征，同時又是一個財富累 積 的渠道。 適合人群 有 一 定閑 散資金， 有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展； 古 董 專業(yè) 人士； 對 宏 觀經(jīng) 濟(jì)和 政 策有 相當(dāng)?shù)牧私猓? 具備相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗， 不 希 望投 入太多的精力， 心 理素質(zhì)好 充足時間； 具 有 充裕 的時間； 具有充足的時間 資 金 量不 是十分充足 心理素質(zhì)好 有 一 定的 專業(yè)知識 資金十分充足人脈資源充足 綜合指數(shù) 可行 較不可行 較不可行 較可行 較可行 較可行 我們認(rèn)為 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)， 房產(chǎn)不論是從 GDP 的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動的特性來說，它具備投資渠道的身份往 往比股票，債券來得穩(wěn)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 回報率 9%年回報 市場波動嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少 不確定 少 3% 不確定 風(fēng)險指數(shù) 低 高 高 中 低 高 專業(yè)要求 專業(yè)要求低 具備一定的財務(wù)分析能力，同時有很好的心理素質(zhì) 對于古董有一定的專業(yè)知識 管理形式 委托管理，或者自行管理 自我管理或者委托管理 自我管理 自我管理 產(chǎn)權(quán)式 中亞國際商業(yè)廣場回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 資金要求 2 萬 以上 5 萬以上即可 5 萬以上 5 萬以上 不定 8 萬以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圖二： 我們還特別對永州市本地市場和客戶進(jìn)行研究，對他們的投資渠道進(jìn)行了簡單比較： 普 通消費群體的投資渠道表： 產(chǎn)權(quán)式 中亞國際商業(yè)廣場回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 少量購買群體 中 等 購買群體 基本購買群體 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 ； 年齡在 2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 （如：） 3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式不陌生。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 針對上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費習(xí)慣、消費心理消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計劃，舉行公關(guān)活動 主要消費群體圖表如下： 圖一： 少量購買群體 中等購買群體 基本購買群體 永州市收入較高職員 永州市公務(wù)員 當(dāng) 地、溫州、邵陽 等投資客 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶定位 （投資者定位） 綜 合前面的分析 我們可以推斷出我們的消費群體為以下幾類人群，其消費習(xí)慣心理，結(jié)構(gòu) 如下 1） 永州市國家公務(wù)員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大 —— 估計在 30%左右 2） 永州市收入較高的職員 年齡在 2545 歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大， 15%左右。 臨江主要是一線江景 高檔 住宅 和臨江酒店 ， 臨近芝山路打造成一個大型的休閑廣場讓市民休息和聚集人流 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 定位篇 項目定位 及 命名上的提煉 名稱 選擇 ： 序號 項目名稱 含義解釋 1 柳子 國際商業(yè)廣場 主要是借助 柳子 文化在國內(nèi)及在本地 良好的知名度來達(dá)到借力的作用，便于推廣 2 中亞 商業(yè)廣場 同上 3 瀟湘商業(yè)廣場 概念性強(qiáng)、體現(xiàn) 瀟湘之 濱 —— 零陵古城 4 濱江商業(yè)廣場 體現(xiàn)項目臨近河邊，適度 抽 象 5 中亞國際商業(yè)廣場 富于時代特色， 便于廣告推廣 抽象性強(qiáng) 名稱注解： 中亞國際商業(yè)廣場 主要是借助中亞家園在冷區(qū)的成功和知名度，另外長遠(yuǎn)的考慮 貴司以后所開發(fā)的項目都可用中亞這個名稱，打造成大型的連鎖商場或項目， 對中亞 品牌提升具有十分重要的作用 具體商討在做最后確定。 ? T 威脅分析 A. 目前永州市 冷區(qū) 唯一大型項目 舜德城市 MALL 的最近情況是否會影響消費者對本項目的看法 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? W 劣勢分析 A. 項目的規(guī)模大，推廣資源的成本增加 ，項目開口還不夠大，最好友誼酒店也進(jìn)拆遷使項目更具氣勢 B. 配套設(shè)施有待 進(jìn)一步完善，主要體現(xiàn)在大型的休閑廣場和 建筑 小品 ? O 機(jī)會分析 A. 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展， 市場 對 大型綜合類 地產(chǎn) 項目 需求增加，給 中亞 國際商業(yè)廣場一個長足的發(fā)展空間 B. 周邊各縣區(qū)城市的發(fā)展，帶動 永州市當(dāng)?shù)叵M群體的投資意識 和消費意識 C. 永州市 最近幾年 改革的勢頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也 有利于中亞 國際商業(yè)廣場朝著更好的方向發(fā)展，因為隨著市場的成熟大型零售商欲以進(jìn)入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 E. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品，目前此區(qū)域還沒有一個大型綜合類含住宅、酒店、商場購物以及休 閑、 娛樂、餐 飲 于一體的項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? S 優(yōu)勢分析 A. 整個經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好； 促進(jìn)了企業(yè)的 商貿(mào)頻繁，對中亞 國際商業(yè)廣場的需求在不斷上升； B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； C. 交通樞紐城市，經(jīng)濟(jì)持 續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長帶動中亞 國際商業(yè)廣場的 （住宅、酒店、商鋪） 整體需求 。 不管是從全國 哪 個城市、 哪 個商業(yè)項目來看，銷售與運營分開都帶來了一 系列的問題： 1 銷售與運營分開使得其各個階段的代理商很難從項目整體的宏觀上對項目進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃 2 銷售與運營分開使得項目規(guī)劃不規(guī)范進(jìn)而影響經(jīng)營者的經(jīng)營效果 3 銷售與運營分開是把項目前期幾乎所有的失誤、不足都留給了運營商，這樣會使運營商的運營陷入被動地位 。 縱觀現(xiàn) 有 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，大部分商業(yè)項目的銷售與招商及運營是由不同的公司分開來代理，這種方式很可能會造成代理公司受短期、眼前利益的驅(qū)使作出一些不利于項目長遠(yuǎn)發(fā)展，代理商為使產(chǎn)品盡快脫手而采取的一些優(yōu)惠措施， 所以他們盡量想把樓賣掉、把資金回收，對運營這塊打算全部發(fā)包給別人，這樣對商業(yè)地產(chǎn)打擊還是很大的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 現(xiàn) 存在的問題分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 賣點羅列 眼光決定財富、黃金旺鋪，商機(jī)無限 都市金岸 大富豪購物中心 萬元一個鋪 /跟著大富豪一起富 做心連心集團(tuán)公司