【正文】 要集中在 30000 元 /年左右，同時(shí)參考家庭成員構(gòu)成的比例，可得知人均收入大約維持在 10000 元 /年左右的水平。 年齡段（ 21~40）來考慮，文化水平偏低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樣本文化程度： 分析：從數(shù)據(jù)來看，公眾的文化水平不是很高，結(jié)合調(diào)查人群的主要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我司通過問卷調(diào)查的形式，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析而得出的項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)的大體的需求特征： 樣本年齡構(gòu)成： 分析：從年齡構(gòu)成上來說，此次調(diào)查的樣本，其年齡主要集中在 21歲至 40 歲之間，這個(gè)年齡段也是在社會(huì)公眾當(dāng)中購(gòu)物消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)的群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地，所以廣告理念可定為 “領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場(chǎng) ”。 二、項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位 江陽(yáng)商貿(mào)城采用先進(jìn)的 設(shè)計(jì)理念，商鋪、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)、加工房配套一體。不過，縱觀目前深圳商業(yè)市場(chǎng)，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位 與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來定。通?？晒┻x擇的功能如下： 經(jīng)營(yíng)特色視經(jīng)營(yíng)環(huán)境而定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 單純購(gòu)物已難滿足需要。 目標(biāo)消費(fèi)群定位 。 主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。有八成半以上的人買商鋪是為了投資，整個(gè)商場(chǎng)的定位和經(jīng)營(yíng)將直接影響到投資者的投資回報(bào)。 操作步驟 3 項(xiàng)目定位策略 商場(chǎng)開發(fā)的第一要素是 “地段 ”，第二要素是定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 沒有一成不變的定律，只有準(zhǔn)確的調(diào)研與創(chuàng)新合理的差異化定位，才能創(chuàng)造 “星火燎原 ”的商業(yè)營(yíng)銷奇跡；文化城、生態(tài) mall、風(fēng)情走廊、景觀商業(yè)、品牌宮殿以及拉斯維加斯 ……理性與感性；務(wù) “實(shí) ”與務(wù) “虛 ”的完美結(jié)合 ——這便是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的永久魅力所在；做一個(gè)靠?jī)蓷l“腿 ”走路的人 ——?jiǎng)t是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡(jiǎn)單又最復(fù)雜的原理之一；而 “人氣 ”，則會(huì)令你、我及開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商永遠(yuǎn)充滿了生機(jī)與活力！“人氣 ”是商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷并經(jīng)營(yíng)成功的 “命門 ”。 比起住宅、寫字樓來說，商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷過程更像是一個(gè) “人 ”字，一個(gè)需要靠?jī)蓷l腿來走路的 “人 ”——銷售與招商是其不可或缺的兩條“腿 ”。 分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總結(jié)： 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的一體化優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目 ，充 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 t——項(xiàng)目威脅 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及品牌商戶在同一區(qū)域存在重疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，如揚(yáng)州商城、陽(yáng)光城、金陽(yáng)光陶瓷城、寶林家具港等，招商難度增大，而且該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模龐大。缺少指標(biāo)性物業(yè)帶動(dòng)，生活配套設(shè)施方面欠缺。 配套 ——停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、加工房、展示廳一體化，配套齊備； 政策 ——此案是 ==招商引資項(xiàng)目，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間； 旅游文化 ——古跡名勝眾多，旅游優(yōu)勢(shì)不斷開發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目 swot 分析 s——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段 ——揚(yáng)子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)模 ——總面積 260 畝，建筑總面積 萬平方米。 全部招租 企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 經(jīng)營(yíng)方式 適用情況 自營(yíng) 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力 自營(yíng)為主，招租為輔 企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招租 商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 自營(yíng) 1）購(gòu)銷，商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 2）保底抽傭，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金 。優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。以 “做得旺 ”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃 分和商戶組合； 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作； 3000 元 / m178。 銷售價(jià)格 28004800 元 / m178。 36840m178。 江陽(yáng)商貿(mào)城（一期） 陽(yáng)光城家居廣場(chǎng) 金太陽(yáng)陶瓷城 東方家藝廣場(chǎng) 發(fā)展商 起點(diǎn)置業(yè) 宏運(yùn)房產(chǎn) 揚(yáng)州商城集團(tuán) 經(jīng)典房產(chǎn) 推廣機(jī)構(gòu) 上海衡順行 中盛置業(yè) 位置 揚(yáng)子江北路 819 號(hào) 運(yùn)河西路 江陽(yáng)中路 江陽(yáng)中路 建筑體量 8 幢 2 層商鋪 1 幢 4 層商務(wù)樓 5 幢 4 層商業(yè)樓 1幢 12 層商務(wù)樓 下面四層商鋪 占地面積 260 畝 17538m178。 州商城、工業(yè)品市場(chǎng)、金陽(yáng)光裝飾城等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資