【正文】 籍 及外省 人士基本在 6－ 12 萬人左右。 根據(jù)上海市勞動(dòng)局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2021 年僅在滬登記的長期留滬工作人員已近 8 萬。 此外，爛尾樓也是未來小戶型物業(yè)市場上的主要競爭對象，由于原先市場的小戶型物業(yè) 80%左右皆為爛尾樓改造，因此不排除未來爛尾樓繼續(xù)改造成小戶型物業(yè)出售的可能，因而對于現(xiàn)有市場爛尾樓的統(tǒng)計(jì)也是必不可少的。 數(shù)據(jù)的對比雖不能直接說明問題，但單身公寓需求量在近幾年內(nèi)可能還有個(gè)緩升的過程。據(jù)《上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報(bào)告》分析指出，目前出租型公 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 13 頁 共 23 頁 寓市場份額仍處于空缺狀態(tài)，未來容量還可擴(kuò)展 3－ 5 倍；以此推算， 2－ 3 年內(nèi)，小戶型物業(yè)市場將趨于飽和。而上海高校畢業(yè)生每年有近 10 萬人，這些人中的一部分也是小戶型物業(yè)的潛在客戶。目前上海小戶型物業(yè)市場需求的供需兩旺的局面，其主要消費(fèi)群是處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕人。 2021年雖然沒有確切數(shù)字，但可以說這一狀況有增無減。 2 年內(nèi)市場上小戶型物業(yè)總的供應(yīng)量為 7500 套左右。 第二節(jié) 小戶型產(chǎn)品市場研究 市場回顧 ? 供應(yīng)量 —— 20212021 年上半年上海 小戶型物業(yè) 市場供應(yīng)情況 自 2021 年 MY CITY 正式開始，小戶型物業(yè)的供應(yīng)量逐年成倍遞增， 2021 年的供應(yīng)量僅為 2021 套左右，銷售面積大致在 98600 平方米左右。它包括了規(guī)劃中的和田生態(tài)聚居區(qū)。使該地區(qū)的綠化環(huán)境得到極大的改觀。 但是上海市政府規(guī)劃不久在中山北路共和新路交界處興建一塊面積達(dá)到 萬平方米的大型綠地，對該區(qū)域中寶興路中山北路出處的破舊不堪的私房進(jìn)行整體改造。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。沒有大型的商場和購物中心。而且閘北區(qū)對洛川路的綠化進(jìn)行了精心的維護(hù)，馬路兩旁的老式房屋也進(jìn)行了大修，外立面用防水涂料刷新并有毛石貼面裝飾，沿街的商鋪也干凈整潔，有一定的品味。這些金融機(jī)構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)金融、儲(chǔ)蓄、經(jīng)營往來的需要。在區(qū)域內(nèi)的幾條主干道上均有設(shè)立，為區(qū)域人口積聚，日常消費(fèi)需求等創(chuàng)造了良好的條件。 ? 教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，大中小學(xué)均有設(shè)立。 區(qū)域公建配套和商業(yè)設(shè)施狀況 由于該地塊屬于閘北區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)。而從該區(qū)域到南京路、淮海路、徐家匯等市級商業(yè)中心的公共交通線路交少，有的需要轉(zhuǎn)乘數(shù)部公交線路。但是這些公交線路的方向以東西方向居多 。隨著市政軌道交通的進(jìn)一步發(fā)展地鐵 1 號(hào)線北延伸段的建成使該區(qū)域內(nèi)的交通便捷度將得到相當(dāng)大的提升（從洛川路地鐵站到市中心的人民廣場由從前的 40 分鐘行程縮短為 10 分鐘之內(nèi)）而規(guī)劃中經(jīng)過該區(qū)域附近的一條軌道交通 8 號(hào)線（中山北路西藏路口，中山北路東寶興路口均有站點(diǎn)）將使得該區(qū)域的交通線路更加豐富（經(jīng)淮海路至浦東）。區(qū)域內(nèi)閘北公園附近有一些商業(yè)娛樂設(shè)施。 區(qū)域交通狀況 由于本項(xiàng)目位于閘北區(qū)柳營路上（西藏路與平 型關(guān)路之間），位于共和新路南北高架與中山北路內(nèi)環(huán)高架交匯處車輛進(jìn)出交通十分方便。但是隨著道路的改善及地鐵洛川路站點(diǎn)的建成，共和新路洛川路口將成為一個(gè)人流的發(fā)散點(diǎn)和車流的交匯處。項(xiàng)目及周邊區(qū)域?qū)儆陂l北區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，除中山北路，共和新路兩條市級主干道外其他道路均較為陳舊、狹窄、具體情況如下表： 走向 道路名 車道狀況 東 西 向 延長路 雙向 2 車道 洛川路 雙向 2 車道 柳營路 雙向 2 車道 中山北路 雙向 6 車道 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 7 頁 共 23 頁 南 北 向 共和新路 雙向 6 車道 和田路 單向 1 車道 平型關(guān)路 雙向 2 車道 寶興路 雙向 2 車道 由上可見，項(xiàng)目周邊道路除了中山北路及共和新路以外其余的道路并不寬闊，故車流量不大，人流也不多。以及 6 車道的中山北路路。按照市場調(diào)查的“有效，相關(guān)”之重要原則，對本區(qū)域進(jìn)行環(huán)境踏街，利用所采集的環(huán)境信息，分析本項(xiàng)目總體環(huán)境方面的優(yōu)勢 與劣勢，以便本項(xiàng)目在今后的推廣過程中揚(yáng)長避短。 第五節(jié) 有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖） 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 6 頁 共 23 頁 第三章 市場研究 第一節(jié) 市調(diào)報(bào)告 市調(diào)區(qū)域地理概況 本項(xiàng)目位于上海市閘北區(qū)柳營路上。 ? 如果地下車庫可行，節(jié)省的地面車位用來建設(shè)園林綠化，提高樓盤檔次； ? 標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行小戶型分隔，統(tǒng)一裝修。地下室如果除人防、設(shè)備外，能改造為車庫，將大大提高利用率。 第二節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 5 頁 共 23 頁 ? 為區(qū)域內(nèi)低端市場有一定商務(wù)需求、無須大規(guī)模、高檔次辦公場所的經(jīng)商人士們提供商務(wù)行政功能房屋； ? 為區(qū)域內(nèi)職場青年提供配備齊全的生活空間 ? 為投資客提供可供投資的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品 第三節(jié) 產(chǎn)品型態(tài)初步設(shè)想 ? 外觀宏偉、精致的、具有高檔氛圍的獨(dú)立大樓； ? 有商場、超市、銀行、交易市場等進(jìn)駐的區(qū)域生活中心； ? 檔次較高的 公共空間； ? 優(yōu)雅的生活環(huán)境和氛圍； ? 全裝修、風(fēng)格現(xiàn)代的居住單元； ? 可辦公、居住、 SOHO 的精致個(gè)人空間； ? 齊全、完善、高尚的服務(wù)配套（可考慮酒店式）； 第四節(jié) 產(chǎn)品改造內(nèi)容 ? 外立面的清洗和裝飾； ? 地下車庫的改造。 這將對本項(xiàng)目改造有較大限制。 其他結(jié)論 ? 項(xiàng)目可塑性弱，但仍具一定改造潛力。甚至也提供了一定的低端商務(wù)市場。隨著土地市場的規(guī)范化，市中心新項(xiàng)目運(yùn)作難度加大。 市場條件 ? 環(huán)境改善，品位提高 市政規(guī)劃中共和新路、內(nèi)環(huán)線交叉口將建設(shè) 萬平方米的大型綠地，和田生態(tài)聚居區(qū)也初露頭角。閘北公園周圍中高檔住宅樓的開發(fā)為這一區(qū)域品位提高打下了基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目南面舊廠房改造后，將這里的區(qū)域環(huán)境檔次得到極大提高。近年來，西藏北路的建設(shè)及沿線大量商品房建設(shè)已經(jīng)改變了 這一區(qū)域破舊形象。從居住的角度看，是條件非常好的區(qū)域。以下我們將根據(jù)這一方案進(jìn)行產(chǎn)品定位和研究。無論何種方案，分割和功能安排都是難題。同時(shí)小面積大大降低房屋總價(jià)，功能適應(yīng)性強(qiáng)而適合投資等特點(diǎn)使這種產(chǎn)品形態(tài)更容易在市場消化。綜合各方面因素，我們傾向于前者。從項(xiàng)目現(xiàn)狀結(jié)合市場分析，大開間辦公房和酒店等純商業(yè)