【正文】 項目經(jīng)理將監(jiān)督詳細設(shè)計摘要的匯總，以保證其與項目綱要、工程預算和主要的進度計劃相一致。項目經(jīng)理可能給出這樣的建議，但是Latham 報告和戰(zhàn)略性建設(shè)討論會（ SCF）卻倡導的是當一個建設(shè)項目需要任命一個業(yè)主顧問時，由該顧問給出獨立的建議。進而沒有意識到確保綱要應(yīng)完全反映業(yè)主需求的重要性。項目經(jīng)理有必要通過認真仔細地檢查來識別業(yè)主的需求和目標，以便減少項目綱要將來所產(chǎn)生的潛在變更。它包括 1． 項目目標 2． 項目范圍 3． 項目所能交付的和 /或所期望的產(chǎn)品概述 4． 任何被排除之外的事件 5． 限制條件 6． 交接面 ? 商業(yè)問題概述 1． 描述該項目是如何支持商業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)劃或計劃的 2． 選擇這種解決方式的原因 ? 顧客對質(zhì)量的期望 ? 驗收標準 ? 風險評估 詳細的融資計劃 專項財務(wù)計劃 指定代理人進行購買價或租金 /保險費談判 指定律師進行財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，簽訂開發(fā)協(xié)議 /建設(shè)合同 任命獨立評估師 協(xié)議條款 初步方案設(shè) 計及估算 ? 資金投入 ? 收益 ? 其他，例如員工搬遷等 起草融資方案 業(yè)主組織內(nèi)部的公司 /項目開發(fā)戰(zhàn)略 目標和需求的最優(yōu)說明 業(yè)主組織內(nèi)部的經(jīng)濟戰(zhàn)略例如稅收、折舊等 用來租賃 終身保有 場地選擇說明和選擇標準 雇傭代理進行研究 組織自行研究 其他代理商 公共部門和其他法律部門，包括當?shù)氐囊?guī)劃部門 開發(fā)商，設(shè)計單位和承包商 各種候選地塊 項目班子根據(jù)最優(yōu)標準來評估各地塊 確定大名單 現(xiàn)場調(diào)查 否決 如果非常合適或需求很急 確定由 34 個候選地塊組成的短名單 開發(fā)商，設(shè)計單位和承包商 地塊內(nèi)已有建筑 擬建地塊 終身保有 用來租賃 預租 確定地塊所有者同意擬建項目 尋求中介單位給予指導價 征詢規(guī)劃意見 指定法律顧問 選擇地塊 指導委員會 /董事會批準 簽署合同（有條件的） 獲取土地 土地開發(fā) 同意各項費用支出 解決合同事項 是 否 表 場地選擇及取得 高 最佳點 適宜變更最遲點 費用變更 業(yè)主決策點 方案確定 設(shè)計定稿 綱要定稿 變更范圍 低 啟動階段 項目實施階段 竣工階段 可行性研究 策劃階段 設(shè)計階段（施工前期 ） 施工階段 試運行 圖 變更范圍和費用變更之間關(guān)系 為了開發(fā)項目業(yè)主所需重點關(guān)注的是，應(yīng)理解和確立足夠的關(guān)于最終需求和最終目標的信息。 以下為建議的內(nèi)容清單，這些內(nèi)容應(yīng)適應(yīng)項目的需求和環(huán)境。我們將看到交叉點出現(xiàn)在決策階段完成時。 在這個階段， 業(yè)主通常會對建議書各方面的構(gòu)思進行修改 。需要項目經(jīng)理來管理這個過程，解決沖突，取得業(yè)主做出的決定，記錄摘要并獲得業(yè)主的批準。 ? 一旦有關(guān)事件（如，地塊調(diào)查、規(guī)劃許可）的條件得到批準了、成熟了，將為獲得地塊而簽定合同。 ? 任命價格談判代理機構(gòu)以及獨立進行評估的代理機構(gòu)。 ? 獲得地塊大概公開市場價的建議。 ? 確立初步設(shè)計以及初步設(shè)計開發(fā)的費用。 ? 進行地塊調(diào)查并搜集場所的資料，包括當?shù)匾?guī)劃要求，以便于根據(jù)已有標準做出評估。 ? 確定項目班子的任務(wù)（業(yè)主 /項目經(jīng)理 /房地產(chǎn)中介）。 ? 準備一份地塊選擇說明書以及建立在目標 /需求之上的地塊評估標準。 應(yīng)該確保這樣的目標，那就是地塊的需求在擬建設(shè)施條件中應(yīng)有所規(guī)定，所選場所應(yīng)滿足 這些要求，而且該地塊是在項目進度安排的時間限制內(nèi)和對業(yè)主產(chǎn)生最小的風險的情況下獲得的。應(yīng)該盡可能早的考慮到這一點，最好是能與可行性研究一起進行。業(yè)主目標中的項目摘要發(fā)展過程見圖 。從事可行性研究的專業(yè)人員通常是按工作時間來支付費用的，而且業(yè)主并不承諾在可行性研究結(jié)束之后繼續(xù)雇用這些專業(yè)人員，然而，通?？尚行匝芯啃〗M的一些或所有成員都會被邀 請成為設(shè)計班子的成員?？尚行匝芯渴琼椖孔铌P(guān)鍵的階段但同時也是可靠性最低的階段。如果業(yè)主組織有他們自己的內(nèi)部評估小組，那么可以在項目的經(jīng)濟可行性方面，業(yè)主自己就可以做出決定。如果所建議的項目沒有通過這些評估，那么就必須對項目進行調(diào)整。 在這個階段，可研報告必須包括對最終價值和產(chǎn)出的評估?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)該包括對每個方案產(chǎn)生的風險的評估，通常還包括確定所合同采購方式以及每個方案的大概主要時間安排。業(yè)主在這個階段應(yīng)應(yīng)盡早通知項目經(jīng)理了，這樣以后項目經(jīng)理所提出的建議應(yīng)與各種咨詢單位的報告和觀點具有同樣的作用。 可行性研究報告應(yīng)包括： ? 調(diào)查的范圍（在項目摘要綱要中）包括確立服務(wù)目標和經(jīng)濟目標 ? 需求和風險的研究 ? 公眾調(diào)查（如果需要） ? 地質(zhì)研究（如果需要） ? 環(huán)境影響評估 ? 健康與安全研究 ? 法律 /法規(guī) /規(guī)劃需求或限制條件 ? 資金和實施成本的估計（如果需要，還可包括凈殘值） ? 潛在投資的評估 ? 潛在場所的評估（如果需要） 目標： 目標需明確，還應(yīng)包括項目實施的正當理由， 需要說明：將做什么，何時完成等等 項目目標： 必需涵蓋項目所希望實現(xiàn)的成果，最好他們是： 具體的：如清楚并且恰當 可預見的：如可以檢查什么時候發(fā)生 可實現(xiàn)的 /可同意的：有利于使用正確的語言以及其他 現(xiàn)實的：取決于三要素：資源 /時間 /成果或者目 標 受時間限制的：由明確的時間限制 方法： 項目計劃應(yīng)包含檢查的關(guān)鍵里程碑，例如對項目建議書的批準設(shè)置目標日期，或者是對完成項目關(guān)鍵階段設(shè)置目標日期等 范圍： 在該部分中設(shè)定了項目的范圍，而且它有利于增加未涵蓋的內(nèi)容 該部分內(nèi)容在項目發(fā)生變更時可作為有用的參考 限制條件 ： 在該部分中可以添加“起始日期”以及“結(jié)束日期” 在該部分內(nèi)容中最重要的是提供最具價值的信息，即突出真正的限制條件而不是業(yè)主對解決問題的預想方案。（如律師、投資專家、保險顧問或其他）。 許多上面的信息需要專業(yè)人員或?qū)＜姨峁?。項目?jīng)理與業(yè)主一起討論各種可能的選擇，編寫可行性研究來決定所采用的選擇。這是項目經(jīng)理開展工作所依照的最初項目綱要。 由于目標的復雜性就需要考慮雇用一個項目經(jīng)理，理想的是盡早地任命一個項目經(jīng)理，最好是在項目啟動階段，項目需求得到批準之后，這將確保項目經(jīng)理運用自己的專業(yè)知識來幫助定義目標并幫助建議與評估為達到目標而采取的措施。 業(yè)主的目標通常由董事會或決策機構(gòu)（投資決策制定者）來制訂，它可能含有某些限制因素 —— 通常指進度、費用、履約情況和地點。 草擬項目綱要 對于大多數(shù)業(yè)主來說，一個建設(shè)項目都需要滿足業(yè)主的商業(yè)目標。 可行性研究階段 業(yè)主的目標 在這個階段業(yè)主的目 標包括確定項目的 目標 、列出各種可能方案、通過價值和風險評估選擇 最合適的方案 。這只能在揭露錯誤和遺漏所得到的利益超過業(yè)主的懲罰時才發(fā)生。 項目經(jīng)理就要創(chuàng)造一個環(huán)境，使得項目團隊成員的個人目標和項目總體目標同時實現(xiàn)。 由于業(yè)主的項目目標是關(guān)注的焦點，所以應(yīng)注意克服小組成員目標間的任何沖突。盡管某些人比其他人在這方面更具有天生的才能，但是每個人都可以通過適當?shù)慕逃团嘤杹硖岣咚麄兊哪芰?。人是工程建設(shè)活動最重要的資源。因此，只有人力資源才能拉開差距并創(chuàng)造出最終的競爭性的優(yōu)勢。它同樣是關(guān)于如何實現(xiàn)有效聯(lián)系的管理，這將使得項目班子內(nèi)形成一種相互合作的氛圍。 人員管理 項目管理盡管與變更管理系統(tǒng)有著很強的聯(lián)系，但項目管理首要的是關(guān)于如何管理人員的問題。 這本業(yè)主建設(shè)實施規(guī)范是由 Latham 校訂編寫的。在選擇和任命項目經(jīng)理時，業(yè)主可能按照程序來選擇和任命。） 項目經(jīng)理的任命 為了在項目啟動階段開始到項目的成功完成全過程，確保按照項目綱要來對項目進行專業(yè)的、適當?shù)墓芾韰f(xié)調(diào)、檢測和控制，在非常早的項目啟動階段就需要任命項目經(jīng)理。 “項目協(xié)調(diào)者”這一稱呼適用于對項目的一部分（如施工前準備階段、施工階段、移交 /移出階段）承擔責任和擁有權(quán)利。這個職位通常由項目班子的一個成員擔任。 表 所建議的項目經(jīng)理責任 任務(wù) 業(yè)主需要 內(nèi)部項目管理 獨立項目管理 項目管理 項目協(xié)調(diào) 項目管理 項目協(xié)調(diào) 成為合同的一部分 協(xié)助準備項目綱要 開發(fā)項目經(jīng)理綱要 提供預算 /融資安排的建議 提供場地獲得、授予以及計劃建議 準備可行性研究和報告 開發(fā)項目戰(zhàn)略 準備項目手冊 改進咨詢顧問綱要 設(shè)計項目程序 選擇項目班子 成員 建立管理構(gòu)架 + + + + + + + 協(xié)調(diào)設(shè)計過程 任命咨詢單位 安排保險和保障 選擇采購系統(tǒng) 準備招標文件 組織承包商的資格預審 評估投標者 參與承包商的選擇 參與承包商的任命 組織控制系統(tǒng) 監(jiān)督進程 安排會議 批準支付 組織溝通 /報告系統(tǒng) 提供全部協(xié)調(diào) 頒布安全 /健康程序 提出環(huán)境問題 協(xié)調(diào)法律性部門 監(jiān)督預算和變更指令 準備最終帳目 準備試運行 /運行 組織移交 /使用 提出銷售 /處置建議 組織維護指南 為維護期做計劃 開發(fā)維護程序 /人員培訓 計劃設(shè)施管理 安排反饋監(jiān)督 + ? 表示建議的任務(wù) + 表示可能附加的任務(wù) 附錄 1 給出了雇用項目經(jīng)理的典型性條件，他們可以進行靈活調(diào)整來反映業(yè)主的目標、項目的性質(zhì)和合同要求。不管項目經(jīng)理在項目不同階段的特定任務(wù)是什么，他需要持續(xù)對項目進度、成本和執(zhí)行進行控制。 項目經(jīng)理的任務(wù) 項目經(jīng)理的任務(wù)的多少更多地依賴于業(yè)主的專業(yè)技能和需求，項目的性質(zhì)、任命的時間等類似因素。該人被委派做項目經(jīng)理并被業(yè)主任命對項目負全責。 負責項目的個人，其權(quán)責和頭銜有著不同的等級，而項目經(jīng)理、項 目協(xié)調(diào)者和項目管理者這些稱呼的使用也反映了這些變化。這種領(lǐng)導職能實質(zhì)上就是關(guān)于如何對人員進行管理，而這種領(lǐng)導素質(zhì)的重要性是不可替代的 —— 可以說是其他任何項目管理使用的其他工具和技術(shù)所能替代的。他所提供的服務(wù)必須要滿足業(yè)主的要求，時刻保護業(yè)主的利益，有可能的話，還要考慮該設(shè)施實際使用者的需求。項目經(jīng)理可以由業(yè)主組織內(nèi)的成員擔任，也可以由外部任命的人員來擔任。業(yè)主可能尋求獲得咨詢的其他領(lǐng)域包括：財會、稅收和法律、市場調(diào)查、城市規(guī)劃、特許調(diào)查和投資。但不應(yīng)從超出向業(yè)主提供專業(yè)化建議規(guī)定之外，在項目選擇中獲得任何利益。如果業(yè)主內(nèi)部并不具有所需的技能，應(yīng)雇用外部的咨詢單位，如果咨詢單位或承包商的建議被采納，這些組織將在肯定業(yè)主的需求方面獲得收益，并在今后的項目建設(shè)咨詢服務(wù)商獲得收益。 業(yè)主顧問：項目發(fā)起人可以任命一個獨立的業(yè)主顧問（也可稱為建設(shè)顧問或項目顧問）。 項目贊助商：他是業(yè)主組織中的高級成員，承擔的工作是對一些關(guān)鍵的過程與變更作出決定。 在這個階段一份合理的商業(yè)報告將滿足以下要求： ? 需求的趨動 ? 建立在合理的信息和合理的估計之上 ? 包括理性分析的過程 ? 意識到相互 關(guān)聯(lián)的風險 ? 具有彈性 ? 從有效的資源中獲得的價值最大化 ? 利用以往經(jīng)驗 業(yè)主的內(nèi)部團隊 投資決策者：這是一個由高級經(jīng)理與主管組成的典型合作小組，他們負責評估潛在的項目并監(jiān)督項目的實施全過程。業(yè)主的目標是得到一個具有全部要求功能的項目產(chǎn)品，該產(chǎn)品需要滿足需求說明中的要求。許多項目經(jīng)理有能力投身這個工作。有經(jīng)驗的業(yè)主可能可以依靠自己擁有的專業(yè)知識完成這個商業(yè)方案。 在評估項目的需求時，應(yīng)包括以下主要問題