【正文】 是一種優(yōu)勢。 （ 2） 該 項目設(shè)計住宅戶型面積區(qū)間適中，對 于 購買能力較弱，但又有剛性購房需求的客戶群體而言存在消費機會。 （ 4） 該 項目不能提供 住房 按揭 貸款 ，市場環(huán)境 若 進一步惡化，銷售周期將會延長，項目開發(fā)的資金壓力將會增大。 （ 2） 該 項目位于 渭南 市 區(qū) 東南方位，受 渭南城市 “西移北擴”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而 選擇西北 地段。 （ 2）站北路是連接渭南新老城區(qū)的主 街 道， 該 項目周邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。力爭專業(yè)好文檔 20 在做好樓體設(shè)計的同時，注重小區(qū)內(nèi)的環(huán)境，為住戶提供一個溫馨、舒適的居住環(huán)境。最南邊的設(shè)計為 3 號高層住宅樓，共 2 個單元，一梯三戶，面積區(qū)間在 88 平米 —— 115 平米。 最北邊 1 號樓磚混六層，共 6 個單元，其中設(shè)計 4 個單位為兩室，面積在 90 平米左右； 2 個單元為三室，面積 115 平米左右。 綜合來說 ， 贠張村 二組城中村改造項目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、 燃?xì)狻?通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離 較 近，保障性可靠，均可滿足項目建設(shè)需要。 6）電信 項目 建 成后，向渭南市電信分公司申請敷設(shè)電信管線。 3） 供電 由 該項目西北角 引入一條 10 千伏電纜，接入項目內(nèi)配電室； 專業(yè)好文檔 19 4） 供熱 項目 建 成后，擬從 站北路 熱力公司 所 敷設(shè) 的 熱力管道干線接入。 主 要建設(shè)條件 簡述 1）供水 在 該 項目 所處 地塊 東南角 有 DN1000mm 上水管線， 該 項目上水可從 該 干線引入。公司組織機構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚 ，已形成了完 的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。 專業(yè)好文檔 18 第五章 建設(shè)該項目的相關(guān) 分析 項目實施單位 簡介 渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2021年 6月 1日經(jīng)陜西省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營業(yè)執(zhí)照注冊號： 610502100004393，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)，法人代表：宮建政，注冊資本金： 800萬元，辦公地址：渭南市臨渭區(qū)民主路中段回收公司內(nèi)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運作水平明 顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場化運營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進一步加強，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 隨著市場經(jīng)濟發(fā)展以及人們投資理財觀念的變化，部分富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動 。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟較好家庭的居住需求，進行危舊房屋和城中村改造勢在必行。 舊城改造及城中村改造新增需求 。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積 25平方米計算，未來 4年內(nèi)，渭南市中心城市將有 300萬平方米的住宅需求。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積 30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，未來 9年內(nèi)，渭南中心城市將有 760萬平方米的住宅需求。 市場需求量預(yù)測 隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快 速發(fā)展。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在 市場挖掘和未來市場開發(fā)的角度上分析，該項目是有保 的、可行的。小區(qū)開發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價位合理，完全能夠滿足各個層次、各個類型消費承受度。 ② 項目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向 贠張村 二組城中村改造項目 ，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要求 ， 符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求 。 項目建設(shè)的可行性 ① 項目建設(shè) 符合國家住房制度市場化改革政策的要求 《國務(wù)院關(guān)于解決城市 部分中低收入家庭 住房困難的若干意見》中指出：住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城市專業(yè)好文檔 15 住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。其次是在全球經(jīng)濟危機的情況下，擴大內(nèi)需的需要。渭南市經(jīng)濟快速增長的主要動力在于投資，投資對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 70%以上，而消費對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率僅 30%左右 ， 也就是說，要實現(xiàn)渭南市經(jīng)濟的快速發(fā)展，必須加大投資力度。 ④ 項目建設(shè)是拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟發(fā)展的需要 。人 們 收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進了各檔次住房消費需求的不斷增長。 改革開放以來，社會經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費水平也在不斷提高，特別是廣大農(nóng)村有相當(dāng)一部分先富起來的人已大量涌進城區(qū)，從事經(jīng)營與服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，既發(fā)展了城區(qū)經(jīng)濟，也帶來了共同富裕。 贠 張二組城中村改造項目堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，優(yōu)劃規(guī)劃設(shè)計方案 ， 以人為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計超前，功能完善，項目建成后將切實解決該區(qū)域的環(huán)境問題和社會問題，為建設(shè)和諧渭南打好堅實的基礎(chǔ)。 渭南市作為擁有 548萬人口的大市，但城市建設(shè)緩慢，城市居民的住房困難問題一直是城市發(fā)展的難點和熱點問題，也是容易引發(fā)矛盾的問題。 贠張村 二組城中村改造項目 建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，以住宅 建設(shè) 為主，集中建設(shè)居民住宅 小區(qū)， 將加快市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和 效益。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。 專業(yè)好文檔 13 第三章 項目建設(shè)的必要性和可行性 項目建設(shè)的必要性 ① 項目建設(shè) 滿足城市規(guī)劃要求 與 發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要 。第四，該項目經(jīng)過了前期反復(fù)論證，各種技術(shù)問題和施工建設(shè)問題均已得到有效解決，經(jīng)過反復(fù)研究論證，提出了建設(shè)方案。 建設(shè)該項目首先是改善了 贠張村 二組 50多戶村民的居住環(huán)境，是一項重要的民生工程，具有重要的社會效益；其次，項目建成后，優(yōu)先安置被拆遷村民，其余住房對外銷售，不但解決了城市居民的住房問題，也將成為城市發(fā)展的一個亮點工程，解決了這一地區(qū)長期以來環(huán)境條件差的狀況；第三，本項目所在區(qū)域處于渭南市房地產(chǎn)開發(fā)的新 熱點地區(qū)，可以把潛在資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實資本，實現(xiàn)城市資本的流通和增值。 項目 的 提出 渭南市是陜西省新興 的中等城市，是陜西和西北進入中東部的東專業(yè)好文檔 12 大門，交通方便，具有承上啟下的重要地位。 《渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》提出，“十 二 五”時期，加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速 “西進北擴”步伐，力爭到 2021年，使中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 40 平方公里以上，人口達(dá)到 45 萬人以上。渭南市第二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時期的努力，把渭南建成西北地區(qū)的社會進步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實力雄厚的經(jīng)濟強市”。建成水廠 2座，日供水能力 10 萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6 萬噸；天然氣管網(wǎng) 55 公里，年供氣 600多萬立 方米；改建和新建廣場 3個，城市公共綠地面積達(dá)到 90 公頃，綠化覆蓋率達(dá)到 %，有 24 家單位被命名為省、市級“園林式單位”；城市公交車輛 130 臺，公交線路 11 條 213公里；城區(qū)出租車輛近千臺。 渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟和文化中心，以能源、化工、機械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。 改革開放以后，特別是撤地設(shè)市十年來，隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進路交匯區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅 2平方公里，人口 2萬有余。 渭南中心城市歷史悠久。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔多次出國演出，《五味什字》、《千樹萬樹梨花開》等文藝作品獲全國及全省“五個一工程”獎。電視和廣播綜合覆蓋率達(dá) %和 ％?，F(xiàn)有四個縣市區(qū)的 154萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險。“渭南技工”是陜西五大職教品牌之一，渭南技術(shù)學(xué)院成為全國“職教名?！?。職業(yè)教育發(fā)達(dá)。各級各類學(xué)校 3132所，在校學(xué)生 萬人。高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到12 家。 ② 社會事業(yè)發(fā)展 各項社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市地方財政收入完成 ，增長 %。全年完成外貿(mào)出口總額，增長 %；吸引外商直接投資 3100萬美元，增長 %。旅游業(yè)持 續(xù)快速發(fā)展，接待游客人次、旅游綜合收入分別增長 %和 %。 全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長 ， 消費市場穩(wěn)中趨旺，第三產(chǎn)業(yè)較快增長。渭南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)占地 31 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工、設(shè)備制造、電子信息等 6個產(chǎn)業(yè)園，近三年生產(chǎn)總值均增長 40％以上，是全市經(jīng)濟增長最快的區(qū)域。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團為主的冶煉工業(yè)，年產(chǎn)鋼材 153萬噸，占到全省產(chǎn)量的近一半 。以韓城、澄合、蒲白三大礦務(wù)局為主體、地方煤礦相輔助的煤炭工業(yè)，年產(chǎn)原煤 1191 萬噸。能源、化工、食品、建材、有色、機械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，是陜西乃至全國重要的能源重化工基地。果品冷藏庫容超過 20 萬噸，以澄城海升、合陽恒興、白水安得利、富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè)，年加工能力達(dá) 21萬噸，是陜西最大的果品冷藏 群和全國最大的果汁生產(chǎn)基地。全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在 150 萬噸以上，綠色果品、優(yōu)質(zhì)果品、加工專用果品比重逐年增加。現(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家優(yōu)質(zhì)小麥基地、陜西省唯專業(yè)好文檔 8 一的 以秦川牛為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園，有國家蘋果生產(chǎn)百強縣5 個，有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣 1個和商品魚基地縣 3個。 農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀， 層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。以“奇險天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立， 72 峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。全市現(xiàn)有館藏文物 21025件（組），旅游文物資源 5456處，列入保護和開發(fā)的文物旅游景點 619處 ，其中國家級 24 處，居全省各市第二。 5） 人文旅游 渭南市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇專業(yè)好文檔 7 瑰麗。分布在 9縣 (市、區(qū) )的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。原煤地質(zhì)儲量 255 億噸，已探明儲量 50 億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞名全國。 4） 礦產(chǎn)資源 渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。家禽家畜 20 多種，人工栽培干鮮果樹種類 20種226個品種上，綠化樹種 20多種，觀賞植物 50 科 120屬 400種 1000多個品種。野生動物 360 余種，其中鳥類 211 種，獸類 150 多種，屬于國家一、二級保護的珍稀動物 23 種。 3） 動物植物 生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。 渭南市地表水資源量 億立方米，地下水資源量 億立方米，全市水資源總量 億立方米（扣除重復(fù)計算量），占全省水資源總量的 %。無霜期為 199天～ 224 天，年降水量 508 毫米～ 608毫米，年均降水量 570 毫米。 2） 氣候水文 渭南市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形（仰瓦狀），自南向北分為五個自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。通訊便捷，固定電話用戶已達(dá) 100萬部，移動電話用戶 128萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶 萬戶，均居陜西省第二。縣縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里 公里，高速公路總里程為 公里，均居陜西省各市之首。國土總面積 13134平方公里， 其中耕地面積 ，占總面積的 %。 渭南市下轄一區(qū)（臨渭區(qū)）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、 潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和渭南高新區(qū)， 196個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，其中建制鎮(zhèn) 107個，辦事處 13 個， 3235個行政村。 52′。 35′，北緯 34176。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 108176。 同時， 由于 該 城改項目 西鄰農(nóng)貿(mào)市場，南臨站北路，對面 不遠(yuǎn) 處 就是渭南火車站廣場，附近較多居住小區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通環(huán)境便捷， 地理位置 優(yōu)越 ，投入使用后， 定 將成為渭南 城中村項目的亮點工程 。 項目總投資 3000 萬元，計劃自 2021 年 7月 初 開工，至 2021年 6 月 底竣工 ，歷時兩年 落 成。 城 改 項目的簡介 贠張村 二組城改項目 用 地面積 畝，由臨渭區(qū)站南辦 贠 張村委會（二組） 將該 幅 土地依法出讓給 渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 。計劃 由村委會牽頭成立拆遷組， 將 贠 張村二組整體拆除，遵循渭南中心城市總體規(guī)劃的相關(guān)要求，依法報批報建，建設(shè)居民小區(qū)并成立社區(qū)。