【正文】 總成本費(fèi)用銷售收入（扣稅金）固定成本盈虧平衡點(diǎn)： % 圖 121 盈虧平衡分析圖 盈虧平衡分析表明， 本項(xiàng)目 檢測(cè)能力只需達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模的%時(shí)，業(yè)主就可以保本，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 盈虧平衡分析以項(xiàng)目計(jì)算期 2021 年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為 263 萬(wàn)元，可變成本為 202 萬(wàn)元，固定成本為 61萬(wàn)元，年銷售收入為 300萬(wàn)元，年稅金及附加為 萬(wàn)元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下： BEP（利用率） = 年固定總成本 /（年銷售收入 年可變成本 銷售稅金及附加 ） 179。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 45 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 （ 財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。100 ％＝ ％ 式中 EBIT―― 營(yíng)運(yùn)期正常年份息稅前利潤(rùn) TI―― 項(xiàng)目總投資（包括流動(dòng)資金） 資本金凈利潤(rùn)率（ ROE）＝ NP/EC179。 利潤(rùn)估算及分配詳見財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 3。 所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 944萬(wàn)元。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－５。 （三）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 160 萬(wàn)元，年攤張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 43 銷費(fèi)為 0 萬(wàn)元。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。 通過上述計(jì)算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 398萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見表 121。 其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。 年估算。 燃料及動(dòng)力費(fèi) 項(xiàng)目的燃 料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)?，燃料及?dòng)力的消耗量根張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 42 據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。 項(xiàng)目各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%。 根據(jù)目前市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)及植物生長(zhǎng)特性， 本項(xiàng)目 2021 年收入為 385萬(wàn)元， 2021年收入為 1156 萬(wàn)元， 2021 年收入為 1542 萬(wàn)元。 項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 。 （二） 依據(jù) 國(guó)家 發(fā)改委、建設(shè)部 2021 年 7 月 頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)； 建設(shè)方 案； 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。 項(xiàng)目 投資使用計(jì)劃與資金籌措 詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 3。 五、資金籌措 本項(xiàng)目 投資全部由業(yè)主自籌。 （五）有關(guān)問題說明 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 39 其它費(fèi)用參照國(guó)家和 湖南省 有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。 （四）項(xiàng)目 總投資 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31萬(wàn)元。 （三）流動(dòng)資金 流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。 建設(shè)投資估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 1。（包含 30 年的土地租賃費(fèi)） 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 38 預(yù)備費(fèi) ⑴ 基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的 5％計(jì)取 。 （ 2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi) 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。 工程費(fèi)用 主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 37 三、計(jì)算期 計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 12 個(gè)月（ 2021 年 7 月至 2021 年 6 月），運(yùn)營(yíng)期確定為 15年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 2021年至 2024 年。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 36 第十 二 章 投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍 投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收 并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、 原生態(tài)綠地修整 和公用設(shè)備及器具購(gòu)置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。 （ 3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案 招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 （ 1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 35 確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。 2021年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 2021 年 11 月開始 主體工程建設(shè) 。具體安排如下： 2021 年 7 月開始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。但在建設(shè)過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力 ，又提高抗旱能力 。 因此，本項(xiàng)目不但無污染，而且通過發(fā)展 果林、景觀灌木和花卉 園能美化環(huán)境，有效地提高 當(dāng)?shù)?環(huán)境質(zhì)量 。經(jīng) 過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。 二 、 環(huán)境 保護(hù) 本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。 一 、 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 項(xiàng)目 位于 湖南省張家界 市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn)泗南峪 村 ，所選地址 地形開闊整齊， 背風(fēng)向陽(yáng) 。 休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、 休息區(qū) ，集中于農(nóng)莊 中偏北 面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。 （ 3）蓄水池 蓄水池：共計(jì) 10口，長(zhǎng) 10米，寬 8 米，深 ，墻體采用 M5砂漿砌 ，池底 5 厘米厚 100砂漿。 三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 ，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度，采用挖穴改土。共修建?？?8000 米，高 — 米，張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 30 下底寬 60 厘米，上寬 30 厘米，預(yù)留泄水孔 3179。 土地整理 （ 1）土地平整 土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治： 一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作 生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。 景觀林主要為 桂花、木棉、洋紫荊 等 。 以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主。 二、生態(tài)園林工程 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（ GB/～ ～1996）； 灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB502881999）； 《土地開發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ TD/T1012～ 2021）； 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 29 《土地開發(fā)整理項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程》（ TD/T1013～ 2021）； 《灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB/50288～ 99） ； 國(guó)家及 當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于 4 歐。整個(gè)配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。分別配置于 A04/0 A142/0 A163/01。 供電方式 供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供380/220V 電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。 設(shè)計(jì)范圍 本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 28 及生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。 （ 2） 污水量統(tǒng)計(jì) 污水排放總量按用水的 80%考慮， 排放量 萬(wàn)立方米 /天。 排水工程 （ 1） 系統(tǒng)的劃分 本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。 ○3 閥門設(shè)置及防腐 閥門設(shè)置： DN65 毫米，采用閘閥： DN≤65 毫米，采用截止閘。 ○2 管材及接口 室外管道： DN50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。 城市干管為 DN300 毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。 日計(jì)算 客房 —— 按 80升 /人 178。 （ 2）用水量及要求 本項(xiàng)目年工作日為 365天。 （ 2）設(shè)計(jì)原則 ? 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1588）（ 1997 版）； ? 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 2021 版）； ? 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1386）； ? 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1487）； ? 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB574985）； ? 其它有關(guān)部門資料。 接待 區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、 休息區(qū) ，集中于農(nóng)莊 中偏北方 ，以提供游客娛樂、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。 民族風(fēng)情園布置在農(nóng)莊南面， 以 湖南 土家 族的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。主張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 24 要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。 （二）平面功能布局 本項(xiàng)目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護(hù)綠地 ，民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 。 二、總體規(guī)劃方案 （一）總平面布置和功能要求 本項(xiàng)目主要是以生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊的自然、人文景觀展開布局。 （五）綜合統(tǒng)一原則 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 23 在注重生態(tài)效益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)要注重社會(huì)效益，通過合 理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識(shí)和提倡文明生活方式。 （三）科學(xué)性原則 實(shí)施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護(hù)好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營(yíng)。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 22 第 八 章 規(guī)劃布局 一、 規(guī)劃基本 原則 （一）生態(tài)安全原則 要嚴(yán)格將開發(fā)強(qiáng)度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮對(duì)自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對(duì)環(huán)境無不良影響。所以，張家界市的東北部實(shí)際上是處在山峰與湖區(qū)的交接處（或叫接合部）。武陵山脈由梵凈山分支進(jìn)入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進(jìn)入歷山、桂英山與青龍山；中支則進(jìn)入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進(jìn)入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺(tái)山。 （三）地形地貌 張家界市位于武陵山脈腹地之中。夏季最張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 21 熱月氣溫 27℃ ，冬季最冷月平均氣溫為 ℃ （以 1 月最冷，極端氣溫在零度左右到 4℃ ）。 （二）氣候條件 張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。張家界市屬湖南省直轄市（地級(jí)） 轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級(jí)）和慈利、桑植兩縣。20 ′ 。48 ′ ，東經(jīng) 109176。它的地理位置坐標(biāo)是：北緯 28176。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 20 第 七 章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目擬選址于 湖南省 張家界市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn)泗南峪村 。 民族 文化。 根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動(dòng)，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動(dòng)全過程。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 19 在采摘品嘗、入住品嘗的同時(shí)，按照農(nóng)歷 12 個(gè)月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受 湘西 飲食文化。 用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特 殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購(gòu)。 根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍