【正文】 要的。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設計、多樣化的營銷方案，對入駐經營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。 為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設和經濟發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展13251435161017501 . 0 21 . 0 81 . 1 21 . 0 905001000150020212021年 2021年 2021年 2021年0 . 9 60 . 9 811 . 0 21 . 0 41 . 0 61 . 0 81 . 11 . 1 21 . 1 4 示信陽的城市風采。 商業(yè)地產市場分析結論 本項目將以品茶、餐 飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步行街。這樣的價格有利于項目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報率。 基于該區(qū)域中高檔項目較多，且本案樓盤較大，可走中高價位的路線，適當拉高市場均衡價格。在戶型設計中要注重功能性和實用性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復式住宅為輔。 由于該區(qū)域地價較高，房價較高，居民多是看中便利和完善的配套，對住宅的舒適度要求較高。 市場分析結論 信陽市房地產未來開發(fā)的重點區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，本項目將建設成為一個高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為 一體的信陽市大型純生態(tài)復合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質高尚、配套設施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質的居住區(qū)。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿活動繁榮。隨著浉河南岸的開發(fā)建設和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域將會有較好的市場，以適應高速發(fā)展的經濟需要。 信陽市目前的商務寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經濟發(fā)展水平和發(fā)展特點的制約，目前還沒有真正的商務寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來使用的房產還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對商務寫字樓的需求也很大，許多城 市高檔次商務寫字樓的數量也在不斷增加。尤其是未來幾年外商投資的進一步增長，金融、保險等行業(yè)的擴大開放，寫字樓的市場需求將會增長，市場空間較大。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，已經占全國的 %，而中西部地區(qū)只占了 %。 就全國范圍看，隨著國內宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展，我國商務酒店、寫字樓的市場開發(fā)呈現出不斷上升的態(tài)勢，各地開發(fā)商均普遍看好當地商務酒店、寫字樓的發(fā)展空間。 商務寫字樓市場分析 隨著我國國民經濟的高速增長和對外開放程度的不斷加深，我國的商務寫字樓服務業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務設施不斷完善，服務質量和服務水平不斷提高，高檔次商務寫字樓宇不斷增加。應選擇機動靈活的市場運作方式，租售結合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項目的經營風格，提升項目的開發(fā)理念。以開發(fā)特色個體經營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個高品位的經營風格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。 從市場經營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報率是吸引資本的第一動因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為 18%，純利潤也有 7%左右，而臺灣、香港的零售業(yè)經過長時間的充分競爭，純利潤至多 3%。因此，其它商業(yè)用地可能會 進一步對本項目建設造成一定的沖擊。 當然，本項目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現現代意義上的商業(yè)步行街概念。通過本項目的開發(fā)，使消費從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費轉變，增強了人們對消費的多種 體驗，可以匯聚更多的人氣，使消費行為進一步豐富發(fā)展。純商業(yè)集團綜合性百貨商場的經營規(guī)模較大，經營的品種也較為齊全，但客流量通常不 高，相互之間的競爭也較為激烈；而主題性商場、專業(yè)市場，經營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點是采用開放式貨架經營方式，經營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個體經營的獨立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。本項目的成功開發(fā)將會對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機，將為本項目的建設 在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接東西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設施極為單一的現狀，形成一個良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機，所以，本項目開發(fā)建設處于有利的時機，恰逢其時。目前，隨著信陽市的地標性建筑 —— 茗陽閣的即將建成，該區(qū)域將是人流量較大的地段，也必將有旺盛的交易。商業(yè)繁榮必然給房地產開發(fā)帶來巨大的收益。 本項目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢，是具有消費吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。所以，信陽市商業(yè)、娛樂場所的經營風格和品味有待于進一步提升， 缺乏一個能夠提升信陽茶葉故鄉(xiāng)形象的標志性工程， 亟待建設真正意義上的名品店、精品店供大 眾消費。各經營場所沒有體現企業(yè)自身的特色和形象，各商家只是在視覺識別上極盡鋪陳，缺乏應有的內涵。然而，受傳 統(tǒng)的商業(yè)經營模式影響，信陽市當前現有的商場的商業(yè)經營方法過于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經營方式雷同，經營手段相似。許多商場由于市場定位不準，經營特色不突出，經營檔次偏低，沒有體現出信陽市的商業(yè)特色，反而淪落為二、三流的集貿市場檔次，假冒商品較多，經營狀況比較差，沒有形成足夠的人氣。特別是一年中三個休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費有了時間保證，從而促成了“假日經濟”的繁榮。消費行為進一步深化擴展，對集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性、大型購物場所的向往很熱切，需要有一個能夠提升消費檔次的繁華的商業(yè)街。 2021 年信陽市國內生產總值 3471173萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 5257 元，恩格爾系數在 40%以下，其中消費性支出 2713 元。 郊區(qū)樓盤市政及生活設施配套不足。 抓住目前市政府準備改造浉河兩岸這一契機，項目的開發(fā)必將得到政府部門的大力關注。 項目地塊周邊自然環(huán)境宜人，空氣清新，自然寧靜。 地塊周邊交通配套設施不足，目前無公交車通行，生活及出行不方便，尚須發(fā)展。 項目規(guī)劃較大，具備自身配套設施上的優(yōu)勢，商業(yè)、教育配套設施完備。 項目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應俱全，可以滿足不同階層的 消費人群，符合目標客群的購房心理。 區(qū)域連接國道、浉河橋，距離市區(qū) 10 分種車程，道路交通十分便利。與市區(qū)房價相比，相對較低，有一定的投資潛力。 本項目的建設將成為該區(qū)域 最大的樓盤，以其優(yōu)質的產品形態(tài) ，創(chuàng)造信陽市的典范樓盤， 引領市場價格 ， 房屋均價 在 每平方米 1500 元左右，配合周邊商業(yè)房產的建設實施，從項目的 SWOT 分析也 可以看出，本項目發(fā)展?jié)摿艽?。 目前，該區(qū)域的 房地產開發(fā)日漸升溫，有實力的房地產開發(fā)商紛紛進駐，競爭硝煙四起。 優(yōu)越的區(qū)位交通條件 可謂是 信陽市 城區(qū) 西南 部得天獨厚的 項目 優(yōu)勢，市政配套先行在這個區(qū)域得到了實實在在的體現 。 使其 成為最具 房地產開發(fā) 潛 力的區(qū)域之一。事實上 該區(qū) 已經成為高檔別墅區(qū)的聚集地，伴隨著 信陽市城市框架的進一步拉大，該 區(qū)憑借先天的自然優(yōu)勢、政府政策傾斜、四通八達的交通、日益完善的生活配套，成為地產開發(fā)的熱土。 從項目周邊的區(qū)位情況來看，本項目所在浉河 區(qū)已經成為一支代表性的主導力量。 從價格和戶型兩方面可以看到，目前市場的需求狀況 是 兩房兩廳（ 8095 平方米）總價在 14 萬元左右、三房兩廳（ 100120 平方米）總價在 19 萬元左右。戶型有適度的創(chuàng)新，但大多是照搬先進城市的做法，如錯層復式、買一層送夾層、樓中樓等。 2021 年大面積戶型供應量有所增加，不少大社區(qū)都配備有 200 平方米以上的復式或大面積平層房型。 目前， 隨著生活水平提高，城市化進程加快， 信陽市的 生態(tài)住宅 市場基礎 已經在人們心中形成。 21 世紀是注重人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)時代。依山傍水，景色秀麗的生態(tài)人居環(huán)境使浉河區(qū)具有獨特的住宅市場開發(fā)潛力，圍繞信陽市建設山水園林城市的總體目標，該區(qū)域正以生態(tài)人居建設為載體，著力打造“人居浉河”品牌。 住宅項目區(qū)域市場分析 信陽市的住宅產業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著信陽市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質的變化，已實現了質與量的飛躍。 區(qū)域市場分析 本項目位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。同時，圍繞茗陽閣展開的茶文化博物館、茶村、書院、休閑商業(yè)街、濱水觀光步道等城市文化休閑配套設施，集購物、休閑、文化交往于一體，將各種自然資源、生活資源和市政大配套整合在一起，將使茗陽天下成為深具人文價值與休閑意味的經典人居，以“新城市主義”的理念規(guī)劃開發(fā)大型復合社區(qū)，使本區(qū)域成為新時代信陽人的精神家園。但是，信陽市缺乏一個能夠充分反映和代表茶葉之鄉(xiāng)特色的群眾性交流活動的場所，按照信陽市的總體規(guī)劃，浉河南岸、賢山腳下將成為近期重點開發(fā)建設的區(qū)域。信陽山青水秀，是茶葉的故鄉(xiāng)，產茶歷史久，環(huán)境好，是國家級生態(tài)環(huán)境示范市，全市森林覆蓋率達 %，高出全國平均水平 個百分點。 在“經營城市”的理念指導下，房地產業(yè)做為新的產業(yè)鏈條面臨著良好的發(fā)展機遇，在國家政策的積極推動下，住宅產業(yè)投資在有可為。 宏觀市場與本項目發(fā)展的借鑒 加快城鎮(zhèn)化進程是黨的十六大提出的關于我國新時期新階段全面 建設小康社會的重大戰(zhàn)略舉措之一。浉河南岸有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，浉河水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境造就了浉河區(qū)綠色自然特色，非常適合休閑旅游和居住。尤其是茶葉的種植歷史悠久，發(fā)展迅速，茶葉已經是浉河區(qū)獨具特殊性的農業(yè)資源，是發(fā)展特色農業(yè)，實現農民增收的有效途徑。 浉河區(qū)是信陽市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520 平方公里，城市人口 萬人。發(fā)展城市茶經濟、茶文化，彰顯特色，建設個性城市，打造“中國茶都”是信陽市的發(fā)展方向，信陽市圍繞打造茶都和創(chuàng)建省級園林城市，開發(fā)新城，繁榮老城，基礎設施建設加強，固定資產投資規(guī)模進一步加強，城市建設步伐不斷加快，房地產開發(fā)投資高速增長，房地產市場面臨 發(fā)展機遇 。由于信陽處于我國東西南北結合地帶，在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中起著重要的作用，是東西經濟合作的橋梁和紐帶。這些政策對于促進信陽市的房地產市場健康有序和穩(wěn)定的發(fā)展，極為有利。 土地市場更加規(guī)范，商品房供應總量與結構更加合理，需求增長，價格合理波動，增長潛力巨大 ，已成為整個房地產市場最強勁的增長點。 信陽市房地產開發(fā)投資、施工、經營情況表 指標 2021 年 2021 年 2021 年 投資總額（億元） 施工面積（萬平方米） 其中：新開工面積 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米） 銷售金額（億元） 房地產施工、經營情況 020406080100120施工面積（萬平方米） 其中：新開工面積 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）2021年2021年2021年 隨著 信陽 市國民經濟和社會的持續(xù)繁榮與發(fā)展，人民收入和生活水平進一步增長和提高， 信陽 市房地產業(yè)在拉大城市框架，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快城 鎮(zhèn) 化進程的步伐中，抓住機遇、加強管理、加快發(fā)展，各項指標均呈現出穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展的 態(tài) 勢。房屋施工面積 萬平方米 （其中新開工面積 萬平方米 ） ，竣工房屋 面 積 萬平方米， 銷售面積 萬平方米 ，實現銷售金額 億元。 城市建設內在質量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對房地產業(yè)的發(fā)展具有強大的外部效應。 2021 年起信陽已不再推廣集資建房。 信陽的住房制度正處于舊體制已經 破除，新體制逐步建立的階段。 信陽市的國民經濟要繼續(xù)保持快速發(fā)展，必須加大住宅的建設規(guī)模和房地產的開發(fā)力度，住宅建設從投資和消費兩個角度來講，對拉動經濟增長起關鍵作用，它可以有力地帶動相關輔助配套產業(yè)（如建材、裝飾、裝修、家用電器、家具等）的消費需求。 信陽市 近年來隨著城市的建設與發(fā)展，房地產開發(fā)投資快速增長，城市框架拉大，城市規(guī)模擴大，城市現代 化建設步伐 不斷 加快，城市戶口準入門檻 不斷 降低，全市的房地產開發(fā)進入了一個新的發(fā)展時期，形 勢 良好。加快信陽的城市化進程，把信陽建設成為全省重要的地區(qū)級城市，對信陽乃至河南未來經濟的發(fā)展具有重要意義。 總之，從房地產業(yè)在國民經濟持續(xù)發(fā)展中的地位和作用，以及對城鎮(zhèn)化進程的推動作用等各方面來看，我國及河南省的房地產投資環(huán)境良好，投資房地產業(yè)大有作為