【正文】 年內(nèi)剛需型 產(chǎn)品會(huì)逐漸增加，滿足市場(chǎng)剛性需求，以 80至 120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時(shí) 150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場(chǎng)上占較大的比重。 ? 平均容積率 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均容積率在 至 之間。 ? 產(chǎn)品形式 該區(qū)域的項(xiàng)目樓盤(pán)以洋房和小高層為主，還有建有別墅和高層等，以 80 至 120 平方米實(shí)用型的二三房為主，也有 150 平方米以上的多房多廳戶型。 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均建筑面積在 20 萬(wàn)平方米以上，平均占地面積在 1 萬(wàn)平方米以上。 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型 產(chǎn)品存在供應(yīng)不足問(wèn)題，造成剛需型客戶存在一定外溢情況。 ? 購(gòu)買(mǎi)人群變化 隨著珠海市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們收入水平不斷提高，購(gòu)買(mǎi)商品房的人群發(fā)生變化，由單一滿足居住剛性需求的購(gòu)房人群逐漸 向剛性需求者、投資客戶 、外來(lái)置業(yè)者 、 港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士等多元化的購(gòu)買(mǎi)人群相結(jié)合。唐家片區(qū)有新開(kāi)發(fā)小區(qū)如遠(yuǎn)大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍(lán)堡等。如今，唐家片區(qū)的快速發(fā)展，大大增加 香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的吸引力和潛力。 不利因素：若房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，項(xiàng)目的增值率超出預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷(xiāo)售，從而一年后以現(xiàn)在的均價(jià)購(gòu)買(mǎi)，再以高價(jià)出售，導(dǎo)致本司收益受到影響 。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 三、總體評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的合作和操作符合各項(xiàng)法律要求，并且銷(xiāo)售還款風(fēng)險(xiǎn)得到保障。相比較于這些土地，賽車(chē)場(chǎng)地塊的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，僅為 6700 元 /㎡，有較大的發(fā)展空間。 在“雙限”政策和新“國(guó)五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下，珠海市土地市場(chǎng)較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。 ? 當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)： 2021 年 13 月份，珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3 幅， 3 月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。目前公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)在珠海市場(chǎng)上的品牌影響力 。 ? 土地權(quán)屬： 土地權(quán)屬 為磐城地產(chǎn)所有， 無(wú)瑕疵， 有銀行抵押；無(wú)其他法律糾紛。 ? 尋求合作原因 ： 本公司影響力不足，需要與珠三角范圍內(nèi)具有影響力的房地產(chǎn)公司合作。 項(xiàng)目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似 的地塊為荒地，開(kāi)發(fā)用途未知。目前，科技一路、留詩(shī)路、港灣大道等主要的交通要道均已通車(chē)。 距離城規(guī)珠海北站僅 公里；距離城規(guī)唐家灣站僅 公里；距離國(guó)際賽車(chē)場(chǎng) 公里；距 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 離珠海市金鼎汽車(chē)客運(yùn)站 公里。 ? 一年內(nèi)銷(xiāo)售完畢，未能銷(xiāo)售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購(gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)。 主要股東投資情況 ： 十大流通股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券投資基金 % 新進(jìn) 注：截止至 2021 年 3 月 31 日 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 十大股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券投資基金 % 新進(jìn) 注：截止至 2021 年 3 月 31 日 ? 建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、 ? 要求世聯(lián)地產(chǎn)一方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。英文簡(jiǎn)稱(chēng)由原 SLDC變更為 SLH。 2021年 12月 18日 ,公司名稱(chēng)由 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 變更為 深圳 世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 ,英文名稱(chēng)由 Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd.變更為 Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated。 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)展：手續(xù)報(bào)批中 ? 立項(xiàng)主體變更：暫無(wú) ? 有關(guān)立項(xiàng)的政府文件：暫無(wú) ? 土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有土地 ? 土地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ? 土地的他項(xiàng)權(quán)益：沒(méi)有 ? 土地的用途：商業(yè)、居住用地 ? 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件：暫略 ? 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬：國(guó)有土地 ? 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ? 規(guī)劃用地用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地 ? 規(guī)劃批文：暫略 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 合作方：世聯(lián)地產(chǎn) 公司簡(jiǎn)介： 公司名稱(chēng)： 深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 公司英文名稱(chēng)： Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated 上市市場(chǎng)： 深圳證券交易所 上市日期： 20210828 發(fā)行價(jià)格： 主承銷(xiāo)商： 招商證券股份有限公司 成立日期： 19930413 注冊(cè)資本： 42432萬(wàn)元 機(jī)構(gòu)類(lèi)型： 其它 組織形式： 中外合資企業(yè) 董事會(huì)秘書(shū)： 袁鴻昌 公司電話： 075522162708,075522162824 董秘電話： 075522162824 公司傳真： 075522162231 董秘傳真： 075522162231 公司電子郵箱： 董秘電子郵箱： 公司網(wǎng)址： 郵政編碼： 518001 信息披露網(wǎng)址： 證券簡(jiǎn)稱(chēng)更名歷史： 世聯(lián)行 注冊(cè)地址： 深圳市羅湖區(qū)深南東路 2028號(hào)羅湖商務(wù)中心 12樓 辦公地址： 深圳市羅湖區(qū)深南東路 2028號(hào)羅湖商務(wù)中心 12樓 公司簡(jiǎn) 深圳世 聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司是經(jīng)商務(wù)部 2021年 8月 2日出具的 (商資批 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 介： [2021]1316 號(hào) )批準(zhǔn) ,由世聯(lián)地產(chǎn)有限以截至 2021年 4月 30日經(jīng)信永中和審計(jì)的母公司凈資產(chǎn) 9, 1: 9,600萬(wàn)股 ,整體變更設(shè)立為中外合資股份有限公司。在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點(diǎn)相輔相成，共同提升社會(huì)價(jià)值； ? 政府規(guī)劃： 項(xiàng)目占地面積 84000 ㎡，容積率 ≤，占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開(kāi)發(fā)方面需要進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。 七、土地升值潛力初步評(píng)估 ? 地理位置： 宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來(lái)的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大； ? 土地供應(yīng)： 近年來(lái)珠海市土地供應(yīng)逐漸減少，該地塊目前的關(guān)注度不高， 雖然 僅有四五家開(kāi)發(fā)商關(guān)注， 但其作為高新區(qū)供應(yīng)的少數(shù)土地，升值潛力明顯 ； ? 周邊配套及環(huán)境： 珠海市高新區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域目前及未來(lái)空氣質(zhì)量較好。 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 地塊用地面積為 84000 ㎡，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地。 ? 供電：電力來(lái)源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè) —— 珠海市水務(wù)集團(tuán)有限公司直供，日供水量 萬(wàn)立方米； ? 通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，電信光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開(kāi)通國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)服務(wù)。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生 活要求。 購(gòu)物娛樂(lè)：目前，項(xiàng)目周邊的購(gòu)物中心有福景平價(jià)商店、天樂(lè)佳百貨、永利百貨、新天 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 隆百貨等十來(lái)家購(gòu)物中心；此外，項(xiàng)目周邊有珠海市國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、翠湖高爾夫球會(huì)、珠海高爾夫山莊、珍珠樂(lè)園等娛樂(lè)設(shè)施，可以滿足居民日常的娛樂(lè)休閑需求 。有所不足的 是項(xiàng)目地塊周邊并沒(méi)有特別優(yōu)秀的初中、小學(xué)。整體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越。地塊內(nèi)部沒(méi)有建筑，屬于生地出讓?zhuān)孕柽M(jìn)行“三通一平”、“五通一平”。同時(shí)，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)?duì)水質(zhì)進(jìn)行整治，當(dāng)河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，成為整個(gè)項(xiàng)目亮麗的景觀特色。 二、宗地四至 地塊東臨留詩(shī)路，南近科技一路 ，西、北近官塘灣。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 賽車(chē)場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。 磐城地產(chǎn)公司 亟需開(kāi) 發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大 磐城地產(chǎn)公司 在珠海市場(chǎng)上品牌影響力。主力產(chǎn)品為面向?qū)ι鐓^(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求、物業(yè)環(huán)境要求較高的客戶。 磐城地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛的形式取得該地塊，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等綜合因素的分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為新型住宅項(xiàng)目 —— 科技、樂(lè)活的中小套型住宅 。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及公司自身情況 ，項(xiàng)目分為一年開(kāi)發(fā)，一年銷(xiāo)售，項(xiàng)目建筑面積為 168,000 ㎡，其中第一季度開(kāi)發(fā)面積為 64,640 ㎡，第二季度開(kāi)發(fā)面積為 66,240 ㎡，第三季度開(kāi)發(fā)面積為 ㎡，第四季度開(kāi)發(fā)面積為 ㎡。根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，高價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)2 層商業(yè)和 16 層住宅，中低價(jià)值區(qū)將建立 14 層住宅。北側(cè)有一個(gè)在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目首層將建設(shè)為一條商業(yè)街。不可否認(rèn)，唐家灣宜居宜業(yè)的絕佳美地。 （ 3）項(xiàng)目淵源 唐家灣地 處于珠江出口西岸，北倚青蔥翠綠的鳳凰山麓，面向浩瀚的南中國(guó)海，十幾千米長(zhǎng)的海岸線蜿蜒而上，山色水影交融，風(fēng)景迷人。隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)駐以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來(lái)越大。開(kāi)展周邊村落用地改造工作，建設(shè)科技路、留詩(shī)路等市政配套道路，分期開(kāi)發(fā)港灣大道東側(cè) 保留的居住用地，努力將唐家灣鎮(zhèn)打造成為區(qū)域性的休 閑中心、居住中心、娛樂(lè)中心、商業(yè)中心、和科技文化中心。在環(huán)境建設(shè)方面，要 構(gòu)建具有珠海特色的 “ 森林之門(mén) ” ，打造珠海綠色生態(tài)主門(mén)戶形象 ， 推進(jìn)淇澳生態(tài)島建設(shè)，打造高端生活新名片 ， 依托 TOD 開(kāi)發(fā)理念，打造以人為本的綠色低碳生態(tài)系統(tǒng) ；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，要 提升城市管理信息化水平，打造智慧城市 ， 加快前環(huán)總部組團(tuán)建設(shè)，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn) ， 推進(jìn)后環(huán)商貿(mào)組團(tuán)建設(shè)，打造唐家灣新城核心區(qū) ， 實(shí)施北圍基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造唐家灣交通新樞紐完善科技創(chuàng)新海岸配套功能，打造高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng) ， 擇優(yōu)選點(diǎn)推進(jìn)城市更新，引導(dǎo)城市改造新模式 。 因此本項(xiàng)目的發(fā)展得到了珠海市政策的支持。 A017 地塊屬于唐家灣鎮(zhèn)范圍，臨近珠海市高新區(qū)，珠海市政府在《 珠海高新區(qū)建設(shè)濱海智慧新城行動(dòng)計(jì)劃（ 2021 年 —2021 年 )》中明確指出要 打造珠海形象主門(mén)戶、高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)、科技教育主陣地、文化展示主平臺(tái)的總體定位，全面加快高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)扎堆，創(chuàng)新資源集中、創(chuàng)新人才聚集的珠海北部濱海智慧新城建設(shè)步伐，當(dāng)好珠?？茖W(xué)發(fā)展的主力軍?！案脑鞎r(shí)將保留 16 米寬的混凝土路面，再在機(jī)動(dòng)車(chē)道兩側(cè)增建綠化帶、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道等。該道路總投資 3000 多萬(wàn)元。賽車(chē)場(chǎng)地塊規(guī)模適宜，土地價(jià)格較低， 處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快 對(duì)磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。 二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引 磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2021 年開(kāi)發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。 隨著 磐城地產(chǎn)集團(tuán) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。 項(xiàng)目 可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù) ，同時(shí)也是 項(xiàng)目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù) 。 可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的