【正文】 一 六、 市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售計(jì)劃 大理市場(chǎng)基礎(chǔ)與消費(fèi)狀況 （ 1）市場(chǎng)基礎(chǔ) 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 20 大理市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段： 1988年至 1993 年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率 低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。本項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃布局要求和基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)情況而確定。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 19 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有著直接的影響。同時(shí)本公司現(xiàn)場(chǎng)督促管理。要求：具備科研、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、服務(wù)的能力，具有管理、技術(shù)、資金實(shí)力和較高的社會(huì)信譽(yù)。 現(xiàn)場(chǎng)指揮部 項(xiàng)目單位 現(xiàn)場(chǎng)辦公室 施工單位 項(xiàng)目經(jīng)理部 工 程 監(jiān) 理 單位現(xiàn)場(chǎng)辦公室 現(xiàn)場(chǎng)指揮部設(shè)指揮長(zhǎng)一人，由大理 泰宇 集團(tuán)工程負(fù)責(zé)人擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)召集、協(xié)調(diào)各方關(guān)系，共同研究解決現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)問(wèn)題，成員為項(xiàng)目單位、施工單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人。 第二期 完成其它 住宅 ， 建筑面積 24499 平方米 和 室外道路、管網(wǎng)、綠化等 ， 第二期大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 18 待第一期住宅銷(xiāo)售至 60%時(shí)開(kāi)工。擬分為兩期開(kāi)發(fā)， 自下而上， 先易后難。主要建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應(yīng)渠道，大宗材料直接從廠 家訂貨，其它從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)。 建筑材料的采供 ： 現(xiàn)在基本所有的建筑材料均已全部取消計(jì)劃供應(yīng)。 電力：施工動(dòng)力用電可從就近引入。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 17 (5)片區(qū)開(kāi)發(fā)已初具規(guī)模 ： 東北有馬尾山別墅項(xiàng)目 和 在建的東海岸國(guó)際花園； 西南 有新大陸 和 云南 地 礦 開(kāi)發(fā)的 石房子山 別墅 區(qū)，以 及 已經(jīng)啟動(dòng) 的 滿(mǎn)江 住宅 片區(qū) ，把項(xiàng)目和下關(guān)城區(qū)連為一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 倡導(dǎo)的是自然環(huán)境與生態(tài)健康的低密度生態(tài)住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風(fēng)采光條件，將受到人們的青睞。 大理是個(gè)多山的城市，依山而居有著十分悠久的歷史。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹(shù)、松樹(shù)已成林，體現(xiàn)著原始質(zhì)樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。 國(guó)際上有一種頗為流行的?綠視率?理論，認(rèn)為綠色在人的視野中達(dá)到 25%時(shí)，人的感覺(jué)最為舒適。受其影響人們?cè)诒４娌l(fā)展現(xiàn)代文明的同時(shí)，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然召喚進(jìn)入人們的生活，海灣生態(tài) 住宅區(qū) 其 依山面水的地理區(qū)位，既可 樂(lè)水又可樂(lè)山，是智者和仁者必選的家園。宋的著名文人謝靈運(yùn)寫(xiě)有?山居賦?（《宋書(shū)》?（論語(yǔ) 孔子說(shuō)過(guò)：?智者樂(lè)水，仁者。 對(duì)海灣生態(tài) 住宅區(qū) ，可用八個(gè)字概括：?親近都市，擁抱自然?，這正是人類(lèi)追求居所的最高境界。在縱的方向上，與自然相融 一氣哈成，可縱觀洱海全景，蒼山全貌，坐覽四時(shí)的風(fēng)花雪月。建筑風(fēng)水學(xué)選址法則：好的風(fēng)水要后方高起有靠山，前方開(kāi) 闊有水 ；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成?四神相應(yīng)?，坐 如 龍 椅。山地要選朝陽(yáng)、背山面水，植被繁茂，地面寬敞者，才適宜于人們建宅、居住。 古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：?背山面水稱(chēng)人心，山有來(lái)龍昂秀發(fā)，水須圍抱作環(huán)形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬(wàn)金，關(guān)煞二方無(wú)障礙，光明正大旺門(mén)庭?（清 四、 項(xiàng)目資源與建設(shè)條件 項(xiàng)目用地分析 位置：位于 海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，屬大理市滿(mǎn)江規(guī)劃片區(qū)。 開(kāi)發(fā)計(jì)劃采取 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分期建設(shè)。 107470M2=1921 元 /M2。 三、投資估算、資金籌措與投資計(jì)劃 投資估算主要是根據(jù)地價(jià)、地形、地質(zhì)狀況，大理市當(dāng)前各大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 13 種主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場(chǎng)價(jià)格，以及大理市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均投資成本，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來(lái)進(jìn)行測(cè)算并適當(dāng)放寬投資 數(shù)額，以免物價(jià)上漲或不可預(yù)測(cè)的情況導(dǎo)致投資增長(zhǎng)，造成實(shí)際資金緊張。 線網(wǎng)設(shè)計(jì)：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)采取地下隱蔽線網(wǎng)設(shè)計(jì)，不架設(shè)明線?？紤]當(dāng)?shù)爻Ｄ暧酗L(fēng)的情況，趨利避害。 底層設(shè)停車(chē)房、會(huì)客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、工人房，二樓以上為臥室、起居室（或客廳）、書(shū)房等，三樓為臥室、建身房、露臺(tái)等。 3%），建筑面積 約 200M2。 3%），建筑面積約 350M 雙拼住宅 凈用地 5分 （177。 （ 2）設(shè)計(jì)方案 單體設(shè)計(jì) ： 獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅 36戶(hù) ， 雙拼住宅 94 棟 188 戶(hù) ，連排 住宅 96戶(hù) ， 疊拼住宅 12戶(hù)， 共計(jì) 332 戶(hù) 。具有前瞻性，使用新材料、新技術(shù)，引入新理念，配備現(xiàn)代化管理系統(tǒng)。?全景式觀海建筑 ， 純生態(tài)別墅?是 住宅區(qū)的 項(xiàng)目定位，其設(shè)計(jì) 理念 、 環(huán)保 指標(biāo) 、 人居 文化必將 領(lǐng) 航 于 大理 海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 。 （ 5） 遵循國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)。作為未來(lái)城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，成功與自我的實(shí)現(xiàn) ... 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 建筑 形態(tài)講究的是 通過(guò)對(duì)地塊山形地貌的理解，找到最佳的 人與自然和建筑完美融合 構(gòu)思方案。環(huán)境的完美融合作為設(shè)計(jì)理念，以人的生活及生活感受為設(shè)計(jì)主線，以簡(jiǎn)約的形式、細(xì)膩的細(xì)節(jié)、靈活豐富的空間，給人予強(qiáng)大的沖擊力，環(huán)境設(shè)計(jì)上更是以親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 海灣生態(tài)住宅區(qū) 講究以人自然在景觀設(shè)計(jì)的中提出?園林與自然和諧，景觀與文化交融?的設(shè)計(jì)理念，注重回歸自然，以構(gòu)筑一幅陽(yáng)光、清風(fēng)、綠意與藍(lán)天的美景，追求一種?天人合一?的意境，留下的將是?人在畫(huà)中居，畫(huà)作 ‘長(zhǎng)卷’ 觀?并與山河同存的建筑。 園林設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)是兩個(gè)不同的概念，景觀設(shè)計(jì)在我國(guó)還比較陌生。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 10 海灣生態(tài)住 宅區(qū) 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中強(qiáng)調(diào)選擇地形、保護(hù)地貌，通過(guò)藝術(shù)的眼光，因地制宜、種植相適應(yīng)的建筑，營(yíng)造出具有詩(shī)意的棲居之地。第三，對(duì)人為的破壞進(jìn)行再恢復(fù)設(shè)計(jì)，使之為大自然增添美色。首先，保護(hù)原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。 （ 2） 生態(tài)先行，保護(hù)原始生態(tài)系統(tǒng)。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念 ： （ 1） 以人為本，尊重自然 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 貫徹?以人為本?、?尊重自然?與?可持續(xù)性發(fā)展?的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿(mǎn)足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代住宅區(qū)。 ?全景式觀海建筑 純生態(tài)住宅區(qū)?是其項(xiàng)目定位。 目前 ，公司 注冊(cè)資本金已增加到 1000 萬(wàn)元人民幣，年開(kāi)發(fā)建設(shè)能力可達(dá) 10 萬(wàn)平方米。 大理 泰宇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2020 年 7 月，為泰宇集團(tuán)的核心企業(yè)，已完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 6 萬(wàn)多平方，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有 ?興泰小區(qū)?，?同心苑?和麗江?中泰苑?等。大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司副總經(jīng)理。 現(xiàn)任 泰宇 集團(tuán) 總工程師。 現(xiàn)任 泰宇 集團(tuán) 副總裁， 丁榆生：高級(jí)規(guī)劃師，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師。 現(xiàn)任 泰宇 集團(tuán) 副總裁， 許連軍： 工程師。 大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。曾任大理市設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)； 大理市建委副主任，大理市建設(shè)局黨委書(shū)記、副局長(zhǎng)、總工程師；大理市供排水公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理、總工程師。 楊中雄：高級(jí)工程師。 曾任大理市輕工局局長(zhǎng)、黨委書(shū)記；大理市計(jì)委主任、黨組書(shū)記；大理市人大常務(wù)副主任、黨組副書(shū)記；大理錦興股份有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司外方代表、常務(wù)副董事長(zhǎng)，是泰宇集團(tuán)的發(fā)起人和組織者。 集團(tuán) 堅(jiān)持?高瞻遠(yuǎn)矚、至誠(chéng)至 信?的經(jīng)營(yíng)理念， 追求合作共贏和共同的成功， 集團(tuán)的建立和發(fā)展正是源于社會(huì)各界的 信任、關(guān)愛(ài) 和支持。 集團(tuán)是順應(yīng)大理市?十一 集團(tuán)核心企業(yè)為大理 泰宇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、 大理市第一建設(shè)工程 有限責(zé)任公司、 大理生源水務(wù)工程有限責(zé)任公司、漾濞縣蒼山西坡大 花園生態(tài)發(fā)