【正文】 項(xiàng)目存在 一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。按預(yù)期計(jì)劃銷(xiāo)售完全部住宅，企業(yè)可獲凈利潤(rùn)848萬(wàn)元，投資凈利潤(rùn)率為 %。 3%），建筑面積 約 250M2，每 一戶生態(tài)住宅銷(xiāo)售價(jià)格 75 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)的部分條件已具備，但還需政府解決規(guī)劃、用地、林業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套等問(wèn)題。 九、綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 該項(xiàng)目是大理市滿江規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目之一，符合國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策和大理城市規(guī)劃的要求。 生活拉圾的處理：在各組團(tuán)設(shè)一拉圾歸集點(diǎn)，生態(tài)住宅區(qū)建一拉圾清運(yùn)站，由有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一定點(diǎn)處理。 可能形成的污染因素 生活污水：廚房、衛(wèi)生間、洗衣等形成的生活污水； 生活拉圾：家庭生活拉圾、市場(chǎng)、道路清掃的拉圾； 汽車(chē)噪聲：汽車(chē)?yán)嚷暫推饎?dòng)馬達(dá)聲在寧?kù)o社區(qū)中顯得特別突出； 煙、塵：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)使用不當(dāng)?shù)娜剂稀⑿〔宛^的油煙，建設(shè)施工時(shí)的塵土等都可能形成煙塵污染。 107470=118 元 /M2 （ 2）成本估算 A 直接成本 18878萬(wàn)元 土地出讓費(fèi) 2450萬(wàn)元 前期工程費(fèi) 1450萬(wàn)元 建安裝飾費(fèi) 10209萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4269萬(wàn)元 公共配套設(shè)施費(fèi) 500 萬(wàn)元 B 間接成本 ： 2133 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 592 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用 23550 %=353萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 688 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 500萬(wàn)元 C 項(xiàng)目總成本 ： 18878+2133=21011 萬(wàn)元 D 單位銷(xiāo)售成本 ： 21011247。 3%），建筑面積 約 250M2，每 一戶生態(tài)住宅銷(xiāo)售價(jià)格 75 萬(wàn)元。 經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析 （ 1）銷(xiāo)售收入與稅金 本項(xiàng)目除 去各種配套公建設(shè)施外，實(shí)際銷(xiāo)售面積為 107470M2。 （ 5）促進(jìn)大理市項(xiàng)目招商引資 ：本項(xiàng)目建設(shè)將使周?chē)h(huán)境得大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 26 到改善，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，集聚人氣，增強(qiáng)投資者的信心，從而促進(jìn)招商引資工作。 七、投資效益與財(cái)務(wù)分析 社會(huì)效益 海灣生態(tài)住宅區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施，所產(chǎn)生的社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾方面： （ 1）增加就業(yè)機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目形成的社區(qū)管理、服務(wù)系統(tǒng)將提供約 200人以上的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定具有積極作用。時(shí)間為 2020年 6 月 2020年 12 月。 （ 2）銷(xiāo)售工作的組織 人員、機(jī)構(gòu)由公司策劃品牌室、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，售后服務(wù)由公司組建管家中心或委托專(zhuān)業(yè)屋業(yè)公司負(fù)責(zé)。地域以大理市為中心輻射周邊市縣，以滇西及外銷(xiāo)市場(chǎng)為輔。 3%），建筑面積 約 250M2的 一戶生態(tài)住宅銷(xiāo)售價(jià)格 75萬(wàn)元。定價(jià)大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 23 的策略：采取成本價(jià)、吉祥數(shù)字入市，先買(mǎi)優(yōu)惠，分期定價(jià)的辦法。依山旁海，臨風(fēng)望月，遠(yuǎn)眺蒼山如畫(huà)，近看洱海似銀，處于最好的位置，海灣生態(tài)住宅區(qū)區(qū)一定是新的需求者最佳置業(yè)選擇地點(diǎn)。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 （ 2）住宅供需現(xiàn)狀 大理市進(jìn)行房改較早，多數(shù)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和效益好的企業(yè)職工都有了住房或通過(guò)集資建房擁有了住房。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅市場(chǎng)： 目前 ,大理市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有五十家，有 80%左右開(kāi)展了正常業(yè)務(wù)， 60%的公司已經(jīng)售房或開(kāi)始預(yù)售房，另外有少數(shù)昆明及縣區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已涉足大理市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)規(guī)模不大。 從消費(fèi)結(jié)構(gòu) 看：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 21 發(fā)生了明顯的變化。大理市 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)：一是新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城改造相結(jié)合 ；二是外來(lái)私營(yíng)大客商入圍開(kāi)發(fā)比重較大；三是典型的借雞生蛋的特點(diǎn)， 投資項(xiàng)目一經(jīng)確定，房地產(chǎn)商即異域貸款或民間融資購(gòu)置土地，以預(yù)定和預(yù)售的方式收取購(gòu)房款，在建筑市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)的條件下，迫使建筑企業(yè)墊款施工。以舊城改造和項(xiàng)目的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。為使工作順利開(kāi)展，暫制定項(xiàng)目實(shí)施的具體進(jìn)度計(jì)劃，到時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況順延和調(diào)整。 施工隊(duì)伍的來(lái)源：選擇知名度較高的正規(guī)建筑公司。 （ 2）施工力量的組織 施工隊(duì)伍的選擇：采取招投標(biāo)方式選擇專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍。 第一期 建 雙拼 住宅 140 戶 和部份 連排 住宅以及獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅 ， 建筑面積 82971 平方米 。根據(jù)工程計(jì)劃和進(jìn)度安排，可從市場(chǎng)、廠家或商家直接訂貨和購(gòu)進(jìn)。 施工期間交通、水、電供應(yīng) 交通：目前已有可供大型車(chē)輛進(jìn)出 海灣生態(tài)住宅區(qū) 的機(jī)耕道和礦山盤(pán)山路從 海灣生態(tài)住宅區(qū)山頂通過(guò) ，施工中材料運(yùn)輸較為方便。隨著城市的迅速發(fā)展，人口的不斷增多，道路的暢通為城市居民遷出市中心、到城市周邊的山地建造優(yōu)美的住宅創(chuàng)造了條件，住宅勢(shì)必向著資源豐富的山地移動(dòng)，山地生態(tài)住宅勢(shì)必成為時(shí)代居住發(fā)展的主流。而且森林作為?城市之肺?，其獨(dú)特的生態(tài)服務(wù)功能，早已獲得人們的充分認(rèn)可。謝靈運(yùn)傳）詳說(shuō)山居的由來(lái)，說(shuō)山居具有?網(wǎng)羅天地于門(mén)戶，飲吸山川于胸懷?的景觀意識(shí)。智者動(dòng)，仁者靜。 (2) 交通便利， 符合人們?回歸自然?的心靈追求。 ?風(fēng)水?是中國(guó)傳統(tǒng)民宅選址的講究之一，玄學(xué)講究?藏風(fēng)聚氣?，求得?人興財(cái)聚?。 （ 1） 依山面水， 符合中國(guó)五千年來(lái)對(duì)住宅科學(xué)選址的原則。 資金籌措 建設(shè)項(xiàng)目所需資金主要通過(guò)以下渠道解決： 自籌資金（ 含銀行貸款） 4600萬(wàn)元 預(yù)售商品房收入資金 10083萬(wàn)元 引入合作資金 6000萬(wàn)元 投資計(jì)劃 在投資計(jì)劃中，土地采取一次辦理使用手續(xù) 后 ， 一次付清 土地 出讓金 。所有電線、電視、通訊等線路采用專(zhuān)用地溝 埋 設(shè)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：按九度設(shè)防、確保結(jié)構(gòu)體系的 安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性。 3%），建筑面積 約 250M2，連排住宅住宅 凈用地 3 分（177。達(dá)到功能齊全、安全舒適 、管理便捷的優(yōu)良效果。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) ， 一切遵循?國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)?，最大可能的保留了現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，讓建筑與自然和諧融合。為客戶描繪了一種獨(dú)具魅力的生活方式，通過(guò)營(yíng)造出的臨水而居的高尚生活社區(qū)，帶給準(zhǔn)業(yè)主的將是一種全新的生活品質(zhì)。建 筑的完美融合。在 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 的開(kāi)發(fā)中， 我們 提出了?先造景觀，后蓋房子?的建設(shè)思想。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設(shè)計(jì)，既使建筑高低錯(cuò)落有致，又盡量保持原來(lái)地貌。 海灣生態(tài) 住宅區(qū) 的規(guī)劃充分考慮保護(hù)原生態(tài)及生態(tài)景觀。 規(guī)劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗(yàn)這個(gè)核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 9 導(dǎo)鄰里交流的場(chǎng)所精神， 營(yíng)造良好的文化氛圍，提供人性化的服務(wù)，從實(shí)際意義上實(shí)現(xiàn)了理想家園的生活 意境 ，達(dá)到人對(duì)生活的自然向往和回歸。 公司擁有工程、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)職稱(chēng)人員 161 人，其中工程系列有 122人（高中級(jí)職稱(chēng) 34 人）；持證上崗施工員 50 人，安全員 10 人，質(zhì) 量檢查員 12 人，預(yù)算員 23 人，技師 22 人，達(dá)到符合部級(jí)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求。 杜德勝：高級(jí)工程師，國(guó)家一級(jí)建造師。 大理生源水務(wù)工程有限責(zé)任公司 董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。現(xiàn)任泰宇 集團(tuán) 常務(wù)副總裁， 楊鳳鳴： 工程師。現(xiàn)任泰宇 集團(tuán) 總裁。五?規(guī)劃： 把大理市建設(shè)成為滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，建設(shè) 成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市，將城市人口發(fā)展到 50 萬(wàn)人，城區(qū)建設(shè)面積達(dá)到 35 平方公里這一目標(biāo) 而建立 ，是響應(yīng)州、市政府鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)、居住業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 而建立 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 泰宇