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正文內(nèi)容

南京銀河國際廣場整體計劃-文庫吧資料

2025-05-23 04:27本頁面
  

【正文】 10%,交付后到 95%的租售率漲幅控制在 6%~8%之間,之后的租金漲幅應(yīng)與銀行貸款利率一致 6%左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析其中原因,一是南京非商務(wù)中心城市,寫字樓的需求無法與上海、北京相比,寫字樓市場需求始終是溫溫的,無法趕上每年的開發(fā)量 ,二是近兩年的市場行情不支持 10000 元以上的高價,無論金鷹或華泰都有其問題,雖然開創(chuàng)高價,但銷售一直緩慢, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 如住宅今年賣 3000 元,明年鐵定可以賣 3500 元,今年賣 5000 多,明年就可以漲到近 6000 元,南京市住宅每年漲幅普遍在 15%以上,而寫字樓的價格基本是持平的。所以針對我們目標(biāo)客群如大型上市公司、著名外資機(jī)構(gòu)等,與現(xiàn)已交付的高檔寫字樓競爭,建議價格可以在一定幅度內(nèi)靈活洽談,確保他們的入駐,帶動其他公司銷售。 據(jù)了解金鷹在二三個月前,成交了一整層的辦公房,價格在 8000 元 /平方米。 ? 優(yōu)惠政策 優(yōu)惠政策要靈活多樣,體現(xiàn)在售價的讓利與首付比例的減少及付款周期的延長等幾方面。 5. 付款方式及優(yōu)惠政策 ? 付款方式 寫字樓因其是大單買賣,付款方式主要考慮 2 種,銀行按揭和分期付款。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 具體建議在以下節(jié)點(diǎn):項(xiàng)目公開發(fā)售(主樓上 25 層)時公布售價、在主樓封頂、 裙樓開業(yè)、 2020 年 9 月十運(yùn)會的召開、外立面成型、物業(yè)交付等節(jié)點(diǎn)可根據(jù)實(shí)際情況決定上調(diào)價格的幅度。在開盤初期(工程進(jìn)度初期)留出部分價格空間對少量投資客有一定吸引力,而隨著工程及銷售進(jìn)展價格小幅上揚(yáng)。在實(shí)際銷售洽談過程中,即使我們制定的價 格政策沒有讓步的空間,對于購買整層或半層的客戶也不可能不給予優(yōu)惠政策。 ? 高價位 高價位是高定位、高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的重要體現(xiàn)。 ? 高開平走 高開平走可運(yùn)用于寫字樓物業(yè),寫字樓物業(yè)業(yè)主購買時對價格敏感度較弱,對工程進(jìn)度要求較高,而且寫字樓物業(yè)本身底價較高空間小,上下樓層價差較大,所以一般寫字樓 價格的增幅相對住宅來說是平走的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 低開高走,作為常用的價格策略之一,優(yōu)點(diǎn)在于在開盤初期以較低的價格吸引客戶,特別是投資者,同時也催促觀望客戶盡早決定。低開高走是絕大部分物業(yè)普遍采用的方式,主要和工程進(jìn)度 相關(guān)聯(lián),特別是住宅物業(yè)。 ? 形成價格體系 根據(jù)基準(zhǔn)價格、層差、朝向差便可形成一個初步的價格體系,結(jié)合大廈實(shí)際情況全面考慮各種特別因素,如空中花園的正面影響、結(jié)構(gòu)層的負(fù)面影響等細(xì)節(jié)因素進(jìn)一步調(diào)整形成最后的價格體系。寫字樓一般朝向差較多集中在 177。如按照一定比例則應(yīng)控制 1%以內(nèi),這樣較低樓層比較高樓層的房源容易售出,如按照一定數(shù)額如 80 元 /平方米 /層,則上下樓層售出比例會相對接近,這需根據(jù)整體銷售計劃來制定。層差的制定可以按一定比例或一定數(shù)額,一般為 1%~2%,或 50~100 元 /平方米 /層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。修正要素具體包括: 地段因素 —— 地理位置、交通狀況、自然人文環(huán)境、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ? 規(guī)劃因素 —— 內(nèi)部平面布局、空間尺度、外型效果、功能組合; 品質(zhì)因素 —— 電梯、空調(diào)、智能化等硬件設(shè)施、會所配置; 品牌因素 —— 物業(yè)定位及整體形象、公司背 景及實(shí)力、品牌的知名度; 以上因素在影響修正數(shù)據(jù)時,他們各占權(quán)重不同,按照慣例分配如下: 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質(zhì)因素 品牌因素 報價 權(quán)重 50% 20% 20% 10% ***** ? 確定基準(zhǔn)價格 確定修正因素及權(quán)重比例后,根據(jù)以上表格內(nèi)容列舉數(shù)個有代表性的項(xiàng)目與銀河進(jìn)行比較,最后綜合每一個數(shù)據(jù)計算得出一個基準(zhǔn)價格。 另一方面,了解整個南京寫字樓市場類似物業(yè)的價格水平及實(shí)際成交狀況, 同時期推出的寫字樓的體量及價格 該地段內(nèi)直接競爭對手的價格及差異定位 對比競爭對手與本項(xiàng)目各個因素的優(yōu)劣,修正調(diào)整各項(xiàng)價格變數(shù) 通過客戶對競爭 對手及本項(xiàng)目的印象進(jìn)一步調(diào)整價格,同時考慮項(xiàng)目定位、期望利潤及公司的整體戰(zhàn)略目標(biāo) 定出一個基準(zhǔn)價格,再根據(jù)具體項(xiàng)目的樓層、朝向、景觀等因素形成價格體系。一般寫字樓的利潤設(shè)定為 20%~25%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 定價方法的選擇與確定 ? 定價的方法 定價的方法多種多樣,主要有成本導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價、市場導(dǎo)向定價等 3 種基本方法,真正定價時是以某種導(dǎo)向?yàn)橹骶C合各種方法,如成本導(dǎo)向定價+競爭定價,競爭導(dǎo)向定價 +市場導(dǎo)向定價等。 ? 寫字樓 寫字樓部分定價需綜合考慮各方面因素,包括項(xiàng)目投入成本及期望利潤、直接競爭對手價格及其定位差異、整體市場走向及市場預(yù)期、 項(xiàng)目本身定位及階段性目標(biāo)、消費(fèi)者的承受力等,著重其中某些方面制定售價。 同時按照慣例,投資以 10 年收回投資成本來計算租金,如銀河裙樓的租金在 元 /天 /平方米,按 10 年回收則估計其投資成本為 9125 元 /平方米。 一方面可銀河裙樓整體租賃價格可參考同地段物業(yè)的租金,如金山店的租金為 2 元 /天 /平方米。 三、 價格策略 1. 定價原則 ? 裙樓 根據(jù)裙樓作為大型綜合性百貨的定位,裙樓以出租為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 0 公開發(fā)售期 04 年 07 月 ~04 年 12 月 15% 報紙、電視、展會、推廣費(fèi)等 裙樓封頂 主樓上 30 層 成長發(fā)展期 05 年 1 月 ~05 年 12 月 40% 25% 戶外發(fā)布、樣板層設(shè)計裝修、報紙、電視、印刷品、各項(xiàng)活動、推廣費(fèi)等 工程竣工 銷售強(qiáng)勢期 06 年 01 月 ~06 年 12 月 35% 20% 207 報紙、電視、印刷品、各項(xiàng)活動等 內(nèi)部裝修 銷售持續(xù)期 07 年 01 月 ~07 年 08 月 20% 10% 印刷品、報紙等 調(diào)整費(fèi)用 5% 合計 95% 100% 1035 萬元 備注:廣告計劃是根據(jù)銷售進(jìn)度計劃 編排調(diào)整,為保證銷售進(jìn)度,廣告投入在先,銷售呈現(xiàn)在后。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7. 推廣的執(zhí)行原則 ? 營銷手法要多樣化,具體執(zhí)行要做減法,要策劃各種營銷推廣的方式及途徑,但要擯棄可做可不做的廣告推廣,提高實(shí)際運(yùn)用的有效性; ? 媒體選擇注重實(shí)際效果與所需費(fèi)用的性價比,選擇有針對性、效果明顯而費(fèi)用相對較少的推廣方式及推廣途徑; ? 營銷推廣費(fèi)用注重總體控制加靈活調(diào)整,在總費(fèi)用額 度控制的前提下,為保證銷售的順利進(jìn)行,適應(yīng)市場的變化及客戶的需求,及時調(diào)整廣告策略、推廣活動安排及各項(xiàng)費(fèi)用比例。 以上各階段的廣告策略是總綱性的,具體銀河項(xiàng)目商務(wù)與純辦的區(qū)分定位,具體執(zhí)行方案須進(jìn)一步深入策劃另行上報。 該階段物業(yè)交付形象完整,所以相對廣告投入適當(dāng)減少,但同時考慮需完成 35%的銷售業(yè)績,故計劃廣告費(fèi)用投放比例在 20%,為 207 萬。 該階段內(nèi)物業(yè)交付,推廣主題為宣傳工程質(zhì)量如獲得相關(guān)獎項(xiàng)、物業(yè)交付形象、宣傳大廈物業(yè)管理的人性化、個性化及周到細(xì)致等服務(wù)特色及給入駐業(yè)主帶來的附加值等,同時 通過宣傳某個或某些知名大型公司的入駐進(jìn)一步提升物業(yè)檔次,帶動物業(yè)銷售。結(jié)合十運(yùn)會進(jìn)行宣傳推廣活動,根據(jù)工程進(jìn)度如主體封頂?shù)榷喾矫嬲归_宣傳,同時通過裙樓營業(yè)帶動人氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此階段廣告費(fèi)用計劃投入為 25%,約 259 萬,其間廣告主題為: 具有豐富文化內(nèi)涵的周邊氛圍、極具升值空間的商業(yè)地段;有安全保障的施工質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的電梯、空調(diào)、智能化等配置;結(jié)構(gòu)合理的布局、挑高氣派的大堂、極有吸引力的外立面、講究品位富有個性的樣板層;注重生態(tài)崇尚人性化的辦公空間環(huán)境、功能齊全的會所、提供 享受的露天陽光休閑吧、美麗的遠(yuǎn)景和夜景等方面。 該階段推廣需明確項(xiàng)目的主題概念,從項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)方面全 面闡述,其中有一重大事件 —— 2020 年十運(yùn)會的召開,這一階段需抓住十運(yùn)會契機(jī),聯(lián)合鐘山國際高爾夫進(jìn)行整體宣傳推廣,達(dá)到名利雙收的效果??筛鶕?jù)工程進(jìn)度推進(jìn)如裙樓封頂、主體初現(xiàn)雛形等節(jié)點(diǎn)作為公關(guān)活動的契機(jī),并結(jié)合銷售展開促銷及宣傳。從初步宣傳項(xiàng)目的概念定位,開始進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)質(zhì)內(nèi)容。該階段費(fèi)用主要是多方面的廣告費(fèi)及樣板層的設(shè)計裝修開支,大約占到整體費(fèi)用的 15%。工程進(jìn)度8 月底裙樓封頂,此時主樓上 30 層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該階段短期媒體推廣主題為項(xiàng)目的基本要素的介紹及物業(yè)高檔形象的樹立,著重于項(xiàng)目出類拔萃的高度、超大規(guī)模的體量、無比優(yōu)越的黃金地段及公司形象的樹立,同時配合客戶深度訪談會進(jìn)行宣傳并根據(jù)目標(biāo)客群調(diào)整廣告推廣計劃及階段訴求。 這一階段在的具體工作主要為售樓處裝修、樓書及單頁印刷、模型制作、三維動畫制作、戶外廣告制作、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布等,同時通過報紙、電視等媒體對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱。 5. 分階段廣告策略 ? 咨詢認(rèn)知期 2020 年 2 月 1 日 ~6 月 30 日 此階段為公開發(fā)售準(zhǔn)備階段,將前期收集的客戶進(jìn)行篩選,可邀請至售樓處洽談,同時進(jìn)行媒體預(yù)熱,為物業(yè)正式面市做好鋪墊。 ? 業(yè)務(wù)洽談費(fèi) 另外考慮大型集團(tuán)、外資公司、上市公司等的洽談需公司上層出面協(xié)調(diào),預(yù)留總銷售額 %的業(yè)務(wù)費(fèi)用于大客戶的聯(lián)系與洽談等開支,為 207 萬。 可調(diào)整費(fèi)用空間 為宣傳推廣費(fèi)的 5%計 ,作為某一項(xiàng)廣告費(fèi)用的補(bǔ)缺。 戶外廣告 為宣傳推廣費(fèi)的 10%計 萬,包括大牌及路燈燈箱,公布周期大致以 ~2 年計算。 強(qiáng)銷期過后的廣告費(fèi)投入較少,此時樓宇已交付,一方面先期廣告效應(yīng)仍有延續(xù)影響,另一方面項(xiàng)目的良好形象已形成,只需少量的廣告費(fèi)為 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。宣傳推廣費(fèi)用比例圖20%15%10% 5%50%報紙電視銷售現(xiàn)場及道具戶外廣告公共促銷活動調(diào)整費(fèi)用空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。宣傳推廣費(fèi)用包括媒體宣傳和公共促銷活 動,為 1035 萬人民幣。 河國際廣場整體營銷推廣費(fèi)用預(yù)算(僅針對寫字樓部分,裙樓另計算),比例應(yīng)為寫字樓部分可售面積銷售金額的 %,其中 70%用于營銷推廣策劃費(fèi)及電視報紙媒體廣告及銷售道具的制作, 25%用于戶外廣告及公關(guān)促銷活動,5%為可調(diào)整費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個?,F(xiàn)初步建議銀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。針對寫字樓客群的有效媒體,無論報紙或戶外都傾向于 走高層路線,而且寫字樓的宣傳推廣除正常的媒體廣告之外,還需大量的公關(guān)促銷活動。 從以下表格可以看出,各種形式媒體的結(jié)合比較均衡,其覆蓋面也會較廣。 4. 媒體組合及費(fèi)用編排 ? 媒體組合 在媒體方面考慮長期與短期媒體的結(jié)合, 形象廣告與促銷活動結(jié)合,平面廣告與立體廣告結(jié)合,有形媒體與虛擬媒體結(jié)合,各類媒體在確保均衡的基礎(chǔ)上,根據(jù)寫字樓推廣特點(diǎn)突出形象宣傳注重長期媒體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。又如樓盤形象代言人,對于提高樓盤的知名度、激起較大的社會效應(yīng)有相當(dāng)作用,但巨大付出是否與回報相符很難估算,建議謹(jǐn)慎使用。 ? 其他媒體 其他如網(wǎng)絡(luò)廣告,可選擇南京地區(qū)的專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站與我們公司網(wǎng)站相鏈接,作為長期的宣傳。寫字樓可具體考慮以下形式: 戶外廣告牌,除目前工地圍墻之外,選擇人流密集的新街口區(qū)域、臨近項(xiàng)目的鼓樓開闊區(qū)域或模范馬路玄武湖隧道 口豎大型看板或廣告牌,通過大面積的展示傳達(dá)項(xiàng)目信息、樹立樓盤形象;戶外路燈燈箱或道旗,首選山西路、中山北路沿線道路裝飾較少、視線干擾較少、車流人流
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