【正文】 所以認(rèn)為可推薦 9~25 層分隔的商務(wù)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 另外考慮電器制造行業(yè)利潤不高，各地的辦事機(jī)構(gòu)較少購買高價位的寫字樓， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一是看他們本身是否有辦公樓的需求，二是 在了解他們的同時看是否能查詢到與他們密切相關(guān)、業(yè)務(wù)依賴于他們的下游企業(yè)； ? 發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，整合電器廠商 諸多發(fā)展成熟的電器品牌，均已設(shè)立固定的總部，大多集中在華南地區(qū)，較少會在其他各銷售區(qū)域設(shè)立上規(guī)模的辦事機(jī)構(gòu)。 這方面是否可以通過集團(tuán)與相應(yīng)的層面聯(lián)系，具體由我部門配合實(shí)施。 ? 以大型集團(tuán)公司入駐帶動相關(guān)行業(yè)、企業(yè) 通過政府、工商、金融系統(tǒng)、外商協(xié) 會等相關(guān)單位，關(guān)注各種商貿(mào)洽談會，主動聯(lián)系大型集團(tuán)公司，著重尋找我們定位的高利潤行業(yè)或爭取到優(yōu)惠政策的行業(yè)，并以較低的價格吸引這些行業(yè)中的公司入駐，來提升物業(yè)形象，帶動相關(guān)行業(yè)及企業(yè)。 ? 爭取優(yōu)惠政策，吸引高利潤行業(yè) 與鼓樓區(qū)或市政府方面爭取一定的優(yōu)惠政策，作為賣點(diǎn)吸引比如電信、 IT、醫(yī)藥等有利潤空間較大的行業(yè)或有外資背景的跨國公司入駐，給予相應(yīng)稅收、租金、貸款等相關(guān)政策的優(yōu)惠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？蛻敉卣古c選擇開發(fā)至關(guān)重要，除了正常的媒體廣告，那么通過哪些途徑主動尋找開發(fā)客戶，建議如下： ? 掃蕩一、二類寫字樓，挖掘其現(xiàn)有客戶 羅列建成 1 年以上的一、二類寫字樓，分區(qū)域進(jìn)行掃樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。可通過定位接近操作比較成功或關(guān)系密切可以借鑒的寫字樓，如金鷹、商貿(mào)及蘇寧環(huán)球等。注意要針對我們計劃鎖定的高利潤、發(fā)展看好的目標(biāo)行業(yè)。另外，與銀河周邊辦公物業(yè)內(nèi)的公司或諸如區(qū)政府、省級機(jī)關(guān)有較多業(yè)務(wù)往來的公司也有較大可能選擇銀河。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。企業(yè)的客戶分布或者資源分布相對確定后，如有些行業(yè)必須依賴于特定的資 源，而且這些資源對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，那么這些企業(yè)會選擇離這些資源最近的物業(yè)。所以我們選擇的目標(biāo)客戶應(yīng)是有較高利潤空間的行業(yè)，而非勞動密集型行業(yè)。 ? 行業(yè)及企業(yè)的景氣程度決定了企業(yè)對寫字樓市場的需求量和需求能力，尤其是表現(xiàn)在對價格的承受能力，以及對高檔次物業(yè)的需求， 選擇原則 ：景氣程度真正體現(xiàn)在實(shí)際的贏利水平和業(yè)務(wù)增長上，所以針對銀河的定位我們應(yīng)選擇有較高盈利水平、業(yè)務(wù)發(fā)展良好，而 且在推廣階段的 2~3 年中發(fā)展相對穩(wěn)定的行業(yè)及企業(yè)。如何在競爭越加激烈的市場中搶得一塊份額，如何在眾多寫字樓項(xiàng)目中勝出，如何在各行各業(yè)各類企業(yè)公司 中鎖定最有效客戶，真是一個十分專業(yè)的課題！ 個人認(rèn)為，完善產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品檔次，生產(chǎn)符合市場需求的產(chǎn)品，諸如產(chǎn)品的 硬件配套、軟件服務(wù)，這都是對推向市場成功與否產(chǎn)生影響的構(gòu)成因素。特別是南京是一個二線商務(wù)城市，市場上寫字樓相對消耗緩慢 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們已具備了百貨品牌基礎(chǔ)、具備了形成龐大連鎖體系的基礎(chǔ)、具備了此種體系所需的管理體系；我們?nèi)狈Φ氖前儇洏I(yè)專業(yè)的人才、缺乏的是對百貨內(nèi)各行業(yè)的品牌迅速整合能力，缺乏的 是高檔消費(fèi)人群認(rèn)可的百貨品牌。據(jù) 了解上海的恒隆廣場采用的就是類似這種模式，將分割的精品店通過管理公司對外招商，然后交給管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。劣勢為合作條件復(fù)雜，日后容易出現(xiàn)需協(xié)調(diào)的問題。 2. 招商材料 擬定通過所有正式對外的全套招商文件目錄及內(nèi)容，組織必要調(diào)研，制作成招商資料，具體包括： 銀 河國際廣場招商合作邀請函； ? 銀河國際廣場整體宣傳材料 ? 裙樓招商宣傳單頁； ? 萬泰集團(tuán)及公司簡介； ? 湖南路商圈簡況，包括與新街口商圈的比較； ? 銀河國際廣場幻燈演示，包括項(xiàng)目介紹、工程進(jìn)度、效果圖等； ? 銀河國際廣場光盤，包括效果圖、平面圖、湖南路及獅子橋街景等（面洽后）； 3. 合作策略 ? 整體出租為主 整體出租方式風(fēng)險相對低，節(jié)省人力物力成本，但收益期較長。一方面考慮裙樓整體出租，另一方面針對有購買意向的餐飲商家考慮局部樓層的出售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 餐飲及其他 在重點(diǎn)針對百貨公司聯(lián)系溝通過程中，同時考慮在裙樓中各項(xiàng)資源整合，在滿足百貨公司面積需求的前提下，整合包括大型餐飲、品牌健身連鎖、西餐廳、咖啡廳等每一個環(huán)節(jié)，做到品牌價值最大化。 ? 百貨公司 考慮到目前仍未進(jìn)入中國市場的國際百貨公司，進(jìn)入中國市場前期調(diào)研、論證工作所需的較長時間，加上國際巨頭百貨進(jìn)入中國市場第一站的目標(biāo)市場一般會是上海、北京、廣州等超一類城市，所以建議我們搜尋范圍可重點(diǎn)放在國內(nèi)幾大城市有影響力的經(jīng)營成功的百貨公司。 銀河裙樓目標(biāo)客戶明確，群體數(shù)量相對寫字樓部分較有限，關(guān)鍵是花費(fèi)時間、精力，通過有效的途徑尋找。 1. 裙樓招商途徑 銀河國際廣場裙樓商業(yè)用房預(yù)計明年 8 月可封頂，此前應(yīng)盡早確定合作商家進(jìn)駐，以確保工程進(jìn)度與商場的裝修開業(yè)同步。 六、 裙樓推廣及招商 目前上海市場上類似高檔物業(yè)普遍采用裙樓整體出租招商，發(fā)展商與百貨公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，具有強(qiáng)大的社會影響力，可體現(xiàn)企業(yè)雄厚的實(shí)力，提高物業(yè)及公司的知名度，提升樓宇檔次形象，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 時期 銷售進(jìn)度 活動 目的 2020 年 9~10 月 參加經(jīng)洽會 樹立公眾形象、擴(kuò)大公司及項(xiàng)目的知名度、初步積累客戶 2020 年 4~5 月 客戶座談會 積累客戶、調(diào)整產(chǎn)品、輔助定價 2020 年 8 月 裙樓封頂儀式 傳播信息、擴(kuò)大知名度 2020 年 10 月 項(xiàng)目公開發(fā)售 參加房展會 發(fā)布開盤信息、提高知名度 2020 年 12 月 產(chǎn)品推薦 ——圣誕雞尾酒會 積累客戶、促進(jìn)租售、形成圈內(nèi)良好口碑 2020 年 4 月 參加房展會 主體封頂儀式 提升形象、擴(kuò)大影響 積累客戶、促進(jìn)銷售 2020 年 5 月 百貨開業(yè)慶典 優(yōu)惠酬謝、促進(jìn)銷售 2020 年 7 月 共慶高爾夫球場開打慶典 企業(yè)及項(xiàng)目品牌聯(lián)動推廣、共同造勢、形成強(qiáng)大社會效應(yīng) 2020 年 9 月 參加經(jīng)洽會 提升形象、樹立品牌、積累客戶 2020 年 10 月 十運(yùn)會相關(guān)活動 制造話題、提升形象、樹立品牌美譽(yù)度、積累客戶、促進(jìn)租售 2020 年 12 月 銷售完成40% 項(xiàng)目竣工 ——業(yè)主新春酒會 鞏固客戶，發(fā)揮口碑效應(yīng)，帶動潛在客戶成交 2020 年 6~8 月 預(yù)計完成50%左右 免費(fèi)試租、滿意入駐活動 促進(jìn)搖擺客戶成交、顯示優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新客戶身后又有一群我們的潛在客戶。我們可事先安排好有影響力的客戶愿意試租入駐銀河，配合此項(xiàng)活動圓滿結(jié)束。我們可在樓宇交付后，為進(jìn)一步促進(jìn)銷售，以“免費(fèi)試 租、滿意入駐”為主題開展試租活動，體現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)管理及舒適的辦公氛圍。如上項(xiàng)內(nèi)容所提及的活動，又如“買寫字樓送運(yùn)動、送健康“或聯(lián)合召開深度訪談會等，將極具社會轟動效應(yīng)，企業(yè)品牌也將得到大范圍的宣傳與顯現(xiàn)。 如此項(xiàng)活動如能與電器集團(tuán)、鐘山國際聯(lián)動，如策劃“銀河、鐘山聯(lián)合點(diǎn)擊獲大 獎”，多個項(xiàng)目在此活動中可同時造勢，促進(jìn)銀河的銷售也促進(jìn)球卡的銷售，提高企業(yè)知名度。在開盤之際，通過點(diǎn)擊銀河或萬泰網(wǎng)站，采取某種方式，如有獎問答或抽獎等，并在網(wǎng)絡(luò)及其他媒體上公布。 3. 發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，開展有獎點(diǎn)擊活動 “非典”已沸沸揚(yáng)揚(yáng)而過，帶來的是對于網(wǎng)絡(luò)營銷的倍加重視。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體方案另行匯報。 ? 中期客戶訪談聯(lián)誼會 在銷售中期，逢大型節(jié)日，面向業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主召開訪談聯(lián)誼會。其主要目的是為物業(yè)面市做準(zhǔn)備，確定最佳的宣傳推廣方式及渠道、征詢租售 價格等，同時了解客戶對樓宇配套的要求，如會所配置、智能化程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，從而進(jìn)一步調(diào)整物業(yè)各項(xiàng)配置。如在產(chǎn)品定位及設(shè)計之初，為了更好地符合市場及目標(biāo)客戶的需要，召開以產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品配置為主題的訪談?wù){(diào)研會；如在開盤前召開產(chǎn)品推薦會；在銷售中期召開以客戶帶客戶的聯(lián)誼會。 五、 公關(guān)及促銷活動建議 通過各種公關(guān)活動，將社會流行的、積極的、受矚目的話題與銀河聯(lián)系起來，在樹立品牌形象、擴(kuò)大項(xiàng)目的社會影響力及引起社會公眾及目標(biāo)客群矚目的同時促進(jìn)銷售，形成良好的口碑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5. 銷售組織（另遞詳細(xì)報告） ? 銷售管理的核心精神 ? 人員架構(gòu)及職能 ? 各項(xiàng)管理制度完善 ? 人員培訓(xùn)計劃 ? 銷售準(zhǔn)備（現(xiàn)場包裝、文件資料等） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。為了綜合考慮成本的及時回收和租金的長期穩(wěn)定收入，建議制定一定的合理比例，兼顧租與售的收益。在此階段如遇租售沖突，以保證銷售為主 ，將租賃集中在某些樓層，控制在既定的比例內(nèi)； ? 銷售持續(xù)期 此時已完成主要銷售任務(wù)，基本不再控制房源及租售方式，目的是要將所有可租售面積全部出清。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 銷售發(fā)展期 為保證銷售目標(biāo)完成到 40%，并在剩余樓層上增加可選擇的余地，建議逐步再放出 20%~25%的房源。 ? 在開盤初期 要保證高價策略實(shí)質(zhì)性執(zhí)行，滿足大型集團(tuán)或發(fā)展型公司等客戶 需要，放出部分低樓層的商務(wù)間同時拿出部分高樓層的純辦公層，比例控制在 30%左右。根據(jù)我們采取的價格策略，結(jié)合不同的銷售階段及銷售目標(biāo)，依據(jù)銀河項(xiàng)目初步明確的高區(qū)純辦公層和低區(qū)商務(wù)層，來制定銷售控制的范圍與計劃。裙樓商場開業(yè)后，銀河售樓處可搬至寫字樓入口大廳，而高爾夫展示點(diǎn)仍可充分利用商場的巨大人流，留在商場內(nèi)，如移至地鐵出風(fēng)口處或商場的合適位置。第二建議，將接待現(xiàn)場調(diào)整至寫字樓大堂的合適位置； ? 鐘山國際高爾夫的銀河展示點(diǎn) 鐘山國際高爾夫與銀河國際廣場定位形象及層次均比較接近，而且二者的目標(biāo)客戶群體資源可雙重利用，購租寫字樓的客戶也是我們球卡推售或甚至是別墅銷售的對象，所以建議在銀河國際廣場設(shè)立鐘山國際高爾夫的展示咨詢點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 后期調(diào)整 在 2020 年底裙樓商場開業(yè)裝修時，此時主體工程已至 30 層以上。 ? 建議調(diào)整位置 鑒于以上原因，建議將底層主入口弧型廣場作為展示中心?，F(xiàn)計劃的售樓處存在 一定的停車難問題，其周邊交通狀況也無法調(diào)劑出更多的看房停車區(qū)域。 無論如何寫字樓物業(yè)的銷售周期必定會到交付以后至少一年，開盤銷售相差 3 個月對整個銷售并無太大影響，所以建議作好二手準(zhǔn)備，屆時根據(jù)情況調(diào)整實(shí)施。從 6 月份的現(xiàn)場咨詢到工程進(jìn)度 30 層，也已積累了一些數(shù)量的客戶，在開盤時有客戶簽約也能得到一定的保證。 ? 2020 年 12 月 2020 年 12 月工程進(jìn)度裙樓 30 層，已具有相當(dāng)?shù)墓こ绦蜗螅辔飿I(yè)交付時間 為 1 年整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而且可以在社會上盡早亮相，樹立高檔物業(yè)形象。此時開盤可與裙樓封頂儀式相結(jié)合，制造一定的聲勢。或考慮實(shí)際銷售許可證的取得時間，選擇在 2020 年的年底主樓上 30 層也 可。裙樓 2020 年 3 月出地面，此時裙樓 至 3~4 層，底層同時裝修完畢，可通過現(xiàn)場展示的窗口，開始向公眾傳播銀河國際廣場這一標(biāo)志性建筑將在此處拔地而起的信息。 四、 銷售策略 1. 銷售執(zhí)行的原則 ? 核心宗旨 協(xié)助客戶選擇最適合的寫字樓 —— 用優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)配合樹立公司形象； ? 拓展渠道 銷售案場與主動出擊相結(jié)合 —— 銷售案 場略，主動出擊后詳。 所以建議我們?nèi)胧谐跗谙纫暂^低的價格試探，交付前漲幅控制在每年