【正文】 擬定售樓處和樣板間服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序： ? 售樓處及樣板間管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 售樓處服務(wù)生作業(yè)程序； ? 樣板房服務(wù)接待工作程序； ? 樓處及樣板房的清潔程序 ? 樓處及樣板房的清潔標(biāo)準(zhǔn)； 30 ? 售樓現(xiàn)場停車場管理程序； （四）項(xiàng)目管理公司籌備。 （二） 銷售配合 招商局物業(yè)管理品牌 的特許使用； 配合發(fā) 展商項(xiàng)目營銷宣傳、推廣工作 之需要，提供 招商局物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績 證書 、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料 ； 29 組織 售樓人員、售樓處服務(wù)人員進(jìn)行 物業(yè)管理專業(yè)基礎(chǔ)知識、君臨國際廣場 物業(yè)管理 優(yōu)勢、特色，服務(wù)范圍，服務(wù)內(nèi)容 等方面的培訓(xùn)； 協(xié)助設(shè)立 物業(yè)管理咨詢臺 ，現(xiàn)場 解答準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理方面的問題。 一、 前期介入工作方式 前期介入階段 采取顧問人員階段性駐現(xiàn)場，各專業(yè)相關(guān)人員根據(jù)工程進(jìn)度定期赴現(xiàn)場咨詢的方式，主要有如下三種形式： （一）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況定期派相關(guān)專業(yè)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場對工程施工、設(shè)備選型等從物業(yè)管理的角度提出建議； （二）在項(xiàng)目進(jìn)展中的特殊階段如開盤、房交會展示期間、樣板房籌備展示期前、會所竣工等，我司將選派相關(guān)人員駐現(xiàn)場協(xié)助發(fā) 展 27 商進(jìn)行相關(guān)工作的開展； （三）我司咨詢顧問人員將項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃圖紙帶回公司總部，由公司總部組織各相關(guān)專業(yè)專家組對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從物業(yè)管理的角度進(jìn)行全面細(xì)致的評估，針對發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的問題向發(fā)展商提交咨詢報(bào)告。 ? 標(biāo)識清潔美觀； ? 安放穩(wěn)固； ? 標(biāo)識清晰 警示牌 7 其他公用設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 ? 擋土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 設(shè)施安全正常使用； ? 美觀完好； 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) ? 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ? 系統(tǒng)良好運(yùn)行； ? 設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； ? 軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。 3 溝渠池井 排洪溝 ? 排洪溝無積物 ,無堵塞； ? 化糞池清理作業(yè)規(guī)程； ? 井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程； ? 井內(nèi)無沉積物； ? 化糞池內(nèi)無沉積物 ,出口暢通； ? 井蓋正常使用、密合； ? 流水通暢，無堵塞。 監(jiān)控中心 七、 公共設(shè)施定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 序號 類別 項(xiàng)目 定期維修標(biāo)準(zhǔn) 定期維修實(shí)施效果 1 區(qū) 內(nèi) 道 路 砼路面 人行道 ? 路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； ? 人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) ? 對系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)備性能及連接運(yùn)行輸，顯示情況進(jìn)行月、季 檢和年檢。 由工程部組織實(shí)施。 5 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管 ? 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次； ? 消防栓每半年排一次水，檢修一次； 由工 程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。 ? 自第 10年起按 10%更換綠地草坪。 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。 翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實(shí)施。 圍墻 擋土墻 21 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) ? 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ? 系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行； ? 設(shè)施完好，整潔有序，無破損； 監(jiān)控中心 周界報(bào)警系統(tǒng) 六、 公共設(shè)施定期維修計(jì)劃及實(shí)施效果 序號 類別 項(xiàng)目 定期維修計(jì)劃 定期維修方案 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面 ? 每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。 砼道牙 2 室外照明 高柱燈 ? 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程； ? 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá) 99%以上。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施； 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按相關(guān)維修 規(guī)程實(shí)施； 室外消防栓 水泵結(jié)合器 6 公用標(biāo)識導(dǎo)示 標(biāo)識牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 管理部安排綠化補(bǔ)種，園藝維修。 由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施； 柱頭燈 藏地?zé)? 3 溝渠池井 排洪溝 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 19 四、 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序號 類別 項(xiàng)目 日常維修計(jì)劃 日常維修方案 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 每周檢查一遍，隨壞隨修。 責(zé)維修； 三、 房屋本體部分維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案 序號 項(xiàng) 目 養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重 ? 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； ? 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范； ? 安全，正常使用； ? 功能完好； 2 外墻面 ? 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； ? 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程； ? 無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一； 3 電梯 ? 電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ? 安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)； ? 機(jī)房、轎廂整潔； ? 電梯完好率 100%； ? 電梯故障率低于 %； 4 水電設(shè)備 ? 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 ? 無故障停電，保障安全運(yùn)行； 5 公用照明 ? 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 ? 線路無亂搭接； ? 照明燈具正常，開關(guān)靈活； 6 消防設(shè)施 ? 標(biāo)識制定及維護(hù)管理規(guī)定； ? 消防栓 維修操作規(guī)程； ? 消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程； ? 設(shè)施有效，標(biāo)識清楚，完好無損； ? 靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警； ? 閥門完好，無滲漏； 7 公共通道、門廳、樓梯間 ? 相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； ? 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； ? 整潔，無缺損，無霉跡； ? 扶手完好，無張貼痕跡。 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程 實(shí) 施 維修； 7 公共通道、門廳、樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)； ? 間墻面、扶手、踏步的維護(hù)； ? 每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次； ? 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； ? 每年全面維護(hù)一次樓梯踏步 ? 每 15年鏟除抹灰翻新一次。 由工程部組織實(shí)施； 5 公用照 明 ? 線路的檢查維護(hù)； ? 燈具的維修及更新； ? 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化線路及損壞燈具。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施； 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； ? 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； ? 各項(xiàng)安全裝臵的維護(hù)； ? 電腦控制板等的維護(hù)檢測； ? 每月檢查一次曳引繩張緊度； ? 每月定期對滑動轉(zhuǎn)動部分加一次油； ? 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況； ? 每半年進(jìn)行一次全面檢查。 ? 屋面防水隔熱層每 15年全面翻新一次。 由工程部負(fù)責(zé)維修； 二、 房屋本體部位定期維修養(yǎng) 護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 ? 局部受損； ? 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題； ? 每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害； ? 避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕； ? 每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板；每由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修； 7 公共通道、門 廳、樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)； ? 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)； ? 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部組織實(shí)施； 5 公用照明 ? 線路的檢查維護(hù)； ? 燈具的維修及更新； ? 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施； 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； ? 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； ? 轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)； ? 各項(xiàng)安全裝臵的維護(hù)； ? 電腦控制板等的維護(hù)檢測； ? 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 一、 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 ? 局部受損； ? 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。堅(jiān)持?？顚Ｓ?，按規(guī)定公布收支賬目，接受區(qū)房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。 三、 公用設(shè)施專用基金的運(yùn)作模式 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點(diǎn)，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公 共設(shè)施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運(yùn)作過程中，應(yīng)節(jié)制使用，有所節(jié)余，保障后續(xù)使用要求。 一、 房屋及公用設(shè)施維護(hù)效果示意圖如下： 二、 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道。招商局物業(yè)在二十年的管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用年限內(nèi)使用功能不斷完善作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，不斷探索成功經(jīng)驗(yàn)。招商局物業(yè)為君臨國際廣場建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施。 開展物業(yè)管理前期咨詢服務(wù)。 把好房屋接管驗(yàn)收關(guān)，在竣工驗(yàn)收前進(jìn)行一次房屋本體和配套公共設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，按收樓標(biāo)準(zhǔn)列出存在的問題，并將問題建議提交發(fā)展商整改。 ? 簽訂三方保修協(xié)議 三方保修協(xié)議，就是由發(fā)展商授權(quán)物業(yè)管理公司，直接通知施工安裝單位的工程質(zhì)量問題進(jìn)行維護(hù)，如施工安裝單位沒有按協(xié)議規(guī)定的時間和要求進(jìn)行，物業(yè)管理公司有權(quán)聘請外協(xié)單位施工，所發(fā)生的費(fèi)用直接通知發(fā)展商從安裝施工單位的尾款中扣除。 五、 項(xiàng)目遺留問題的處理 13 要點(diǎn) 措施 ? 業(yè)主驗(yàn)房后，存在的項(xiàng)目工程局部質(zhì)量問題。 ? 提供 全程的裝修代管服務(wù) 管理處將接受業(yè)主委托，只要一個電話我們將有專人為您操辦 。 ? 裝修特設(shè)服務(wù) 設(shè)臵裝修通道，供施工單位和施工人員使用，設(shè)計(jì)制造專用的手推車，供施工單位使用。 ? 裝修 保護(hù) 為保護(hù)公共設(shè)施，在大廳、走道處將鋪設(shè)夾板，作臨時性保護(hù)。 要點(diǎn) 措施 ? 裝修宣傳 將國家和南京市有關(guān)家居裝修的規(guī)定，根據(jù)大廈房屋的使用要求編制《裝修手冊》，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目。 四、 裝修管理服務(wù)要點(diǎn)和措施 裝修管理是為了保障房屋安全，確保房屋能夠正常使用。 招商局物業(yè)將派出社區(qū)文化管理員，制定內(nèi)容豐富并且 具有針對性的社區(qū)文化活動計(jì)劃，開展形式多樣的社區(qū)文化活動，營造都市精英新生活的人文氛圍。 “青年文明號” 活動 招商局物業(yè)將充分運(yùn)用全國物業(yè)管理示范小區(qū)“蛇口鯨山別墅”和“招商名仕花園”取得“全國青年文明號”活動的成功經(jīng)驗(yàn)，以及在南京“金山大廈”和“蘇豪大廈”開展“青年文明號”活動的成功經(jīng)驗(yàn)，在君臨國際廣場物業(yè)管理服務(wù)中開展創(chuàng)建“全國青年文明號”的活動。 （二） 星級服務(wù) 星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尊貴服務(wù) （ 1） 人才素質(zhì)：高品位的服務(wù)的需求高素質(zhì)的人才，招商局物業(yè)將按的項(xiàng)目的需求，從社會資源招聘不僅有超強(qiáng)服務(wù)意識和專業(yè)操作技能，又具有紳士淑女風(fēng)度的高品位人才，經(jīng)過招商局物業(yè)的系統(tǒng)培訓(xùn)，服務(wù)君臨國際廣場業(yè)主和客戶。 應(yīng)急反應(yīng)措施 建立完善的應(yīng)急反應(yīng)體系，有緊急應(yīng)變措施。 （ 1） 設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)； （ 2） 嚴(yán)格執(zhí)行各設(shè)備系統(tǒng)操作規(guī)程，維修保養(yǎng)計(jì)劃； （ 3） 建立設(shè)備臺帳，掌握、記錄運(yùn)行情況 ； （ 4） 明確各責(zé)任人的崗位職責(zé)； （ 5） 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)的“三檢 兩養(yǎng)”制： 三檢：日檢、月檢、年檢； 兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)、專業(yè)保養(yǎng)。 消防管理 “預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防管理思想，嚴(yán)格執(zhí)行消防工作的日常檢查制度，通過各種形式開展消防宣傳工作，提高業(yè)主和客戶的消防安全意識，開展每年一次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)和每年一次的消防摸擬演習(xí)，實(shí)現(xiàn)君臨國際廣場的安全運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主和住戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2） 內(nèi)緊外松的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)智能化硬件與管理處軟件的最佳結(jié)合 君臨國際廣場消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對講、外圍的紅外線監(jiān)測等形成防盜網(wǎng)絡(luò) ,使業(yè)主利用一卡通便可自由出入小區(qū)、車庫、會所 ， 但安全卻在我們的控制之下，形成人防和技防相結(jié)合的安全防范體系。 噪音控制 ? 施工噪音對業(yè)